TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Octobre 2025

N° R.G. : 21/00124 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WKCV

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [P], [S] [W] épouse [P]

C/

SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 4]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

Madame [S] [W] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4]

Syndic : société Centre de Gestion de la copropriété

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Macha PARIENTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 66

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [P] et Madame [S] [W] épouse [P] sont propriétaires indivis au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée pour le 23 septembre 2020.

Par acte du 16 décembre 2020, M. et Mme [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 dans son ensemble à titre principal et en nullité de plusieurs résolutions de la même assemblée générale à titre subsidiaire.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, M. et Mme [P] demandent au tribunal judiciaire de Nanterre de :

A TITRE PRINCIPAL :

— DECLARER nulle et de nul effet l’Assemblée Générale du 23 septembre 2020 en son entier de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DECLARER nulles et de nul effet les résolutions 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18 et 19 de l’Assemblée Générale du 23 septembre 2020 de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes ;

— RECEVOIR Monsieur [I] [D] [H] [B] [P] et Madame [S] [O] [R] [W] épouse [P] en leur action, et les dire bien fondés en leurs demandes ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] à payer la somme de 1.000 € à Monsieur [I] [D] [H] [B] [P] et Madame [S] [O] [R] [W] épouse [P] en réparation du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] au paiement de la somme de 4 500 euros à Monsieur [I] [D] [H] [B] [P] et Madame [S] [O] [R] [W] épouse [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 4] au règlement des entiers dépens ;

— DIRE que Monsieur [I] [D] [H] [B] [P] et Madame [S] [O] [R] [W] épouse [P] bénéficieront de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— DEBOUTER les consorts [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER les consorts [P] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à une indemnité de 2400 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « recevoir » et « dire bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

En outre, il ne sera pas statué sur la demande de M. et Mme [P] tendant à les recevoir en leur action, cette recevabilité n’étant pas contestée en défense.

I°/ Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 en son intégralité

Les époux [P] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 dans son entier et soulèvent deux moyens tirés d’une part de la désignation de Monsieur [A], en qualité de président de séance et d’autre part de l’irrégularité de la convocation adressée à " Monsieur ou Madame [P] [I] ".

Sur le premier moyen tiré de la désignation de Monsieur [A], en qualité de président de séance

Les demandeurs font valoir en premier lieu que la désignation de Monsieur [A], en qualité de président de séance est irrégulière en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 car il ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire. Ils ajoutent que " [A] [U] " est seule à être identifiée sur la feuille de présence à l’assemblée générale du 23 septembre 2020 et qu’il n’est pas indiqué s’il s’agit de Monsieur [F] [A] ou de Monsieur [Z] [A], nus-propriétaires des lots n°14, 15, 27 et 28 tandis que Madame [U] [A] est usufruitière de ceux-ci. Ils en concluent que l’existence soulevée en défense d’un prétendu mandat tacite conféré entre un mandant et un mandataire non identifiés est inopérante. Ils soutiennent qu’en vertu de la jurisprudence, les irrégularités dans la désignation du président entraînent l’annulation de l’assemblée ou, si le copropriétaire contestataire préfère le demander, l’annulation de la décision critiquée, sans qu’un grief soit exigé (Cass. 3e Civ., 31/10/2001, n°00-13685 ; Cass., 3e Civ., 07/09/2011, n°10-22728).

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention en faisant valoir que Monsieur [A] est copropriétaire en sa qualité d’héritier de l’indivision [A] ainsi qu’il est démontré aux termes de l’acte de notoriété produit. Il déclare que Monsieur [A] pouvait être considéré comme mandataire commun de l’indivision à laquelle il est admis qu’il appartient en tant que nu-propriétaire. Il rappelle que le mandataire commun peut être désigné en vertu d’un mandat tacite selon une jurisprudence constante (Cass civ 3, 12/03/1997, n°94-16766 ; Cass cic 3, 12/01/05, n° 03-14571) et qu’un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat écrit (Cass Civ 3, 12/05/16, n°15-12575, CA Paris, 18/10/07, n°07/01019). Il souligne que sont produites aux débats des attestations sur l’honneur des membres de l’indivision [A] confirmant que M. [Z] [A] était mandaté pour les représenter.

*

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Il est constant que l’assemblée peut, en principe, désigner comme président tout copropriétaire ou associé propriétaire de lots (Pourvoi n° 00-10.405).

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " […] En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires. […] ".

Selon l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d’un mandataire commun doit être notifiée au syndic.

L’article 815-3 du code civil dispose, en son dernier alinéa, que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et non les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 18 juin 1953 précise que " 4°) En cas d’indivision d’un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour le représenter et ne compteront dans les assemblées générales que pour une seule tête ; faute par elles de faire connaître l’indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, ces convocations seront valablement faites au domicile de l’ancien propriétaire ou au domicile par lui élu. ".

Il est établi qu’un membre de l’indivision du lot n°14 référencée " 00032 Madame [A] [U] " a émargé la feuille de présence de l’assemblée générale litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires produit l’attestation de propriété immobilière en date du 25 septembre 2025 précisant que suite au décès de Monsieur [M] [A], Madame [U] [A] devenait usufruitière des lots n°14, 15, 27 et 28 et leurs deux fils, Monsieur [Z] [A] et [F] [A] en devenaient les nus-propriétaires. Il fournit également trois attestations sur l’honneur en date du 23 février 2023 de Madame [U] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [F] [A] attestant que lors de l’assemblée générale litigieuse Monsieur [Z] [A] agissait en tant que mandataire commun dans le cadre de l’indivision [A].

Conformément à l’article 815-3, alinéa 8, les conditions d’existence d’un mandat tacite sont remplies.

La désignation de Monsieur [Z] [A] en tant que président de séance de l’assemblée générale litigieuse est donc régulière. Ce premier moyen est donc inopérant.

Sur le second moyen tiré de l’irrégularité de la convocation adressée à " Monsieur ou Madame [P] [I] "

Les époux [P] soutiennent qu’en application des articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965, leur convocation est irrégulière car adressée à " Monsieur ou Madame [P] [I] " alors qu’ils sont propriétaires indivis du lot n°13. Ils affirment que le fait qu’ils soient destinataires ensemble des décomptes et appels de charges ne démontrent pas l’existence d’un mandat tacite. Ils affirment que les dispositions relatives au mandat tacite des articles 815-3 et 1540 du code civil ne sont pas applicables en matière de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions du règlement de copropriété, dans le cas d’une indivision, qui n’a pas la personnalité morale, les copropriétaires indivis s’expriment à proportion des millièmes des lots détenus et qu’en cas d’époux séparés de biens l’article 1540 du code civil pose le principe du mandat tacite lorsque l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre. Il expose avoir adressé la convocation à l’assemblée générale au domicile des époux [P]. Il explique que les époux [P] n’ont informé le syndic ni de leur régime matrimonial ni de leur statut d’indivisaires et qu’ils n’ont jamais émis la moindre contestation à cet égard dans leurs courriers, réponses au formulaire de vote ou demandes de porter des résolutions à l’ordre du jour lors des précédentes assemblées générales de sorte qu’ils ne sauraient aujourd’hui se prévaloir de leur propre turpitude. Il ajoute qu’outre les convocations d’assemblées générales, les époux [P] ont été destinataires ensemble des décomptes et appels de charges sans que ces envois ne fassent l’objet de contestations entre eux de sorte qu’il y a bien élection de domicile au sens du règlement de copropriété et mandat tacite. Il relève qu’au surplus les demandeurs ne contestent pas résider au même domicile si bien qu’ils pouvaient retirer la convocation à l’assemblée générale.

*

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " […] En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires. […] ".

Selon l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d’un mandataire commun doit être notifiée au syndic.

L’article 815-3 du code civil dispose, en son dernier alinéa, que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et non les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

L’article 1540 dudit code prévoit que quand l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et de gérance, mais non les actes de disposition.

Cet époux répond de sa gestion envers l’autre comme un mandataire. Il n’est, cependant, comptable que des fruits existants ; pour ceux qu’il aurait négligé de percevoir ou consommés frauduleusement, il ne peut être recherché que dans la limite des cinq dernières années.

Si c’est au mépris d’une opposition constatée que l’un des époux s’est immiscé dans la gestion des biens de l’autre, il est responsable de toutes les suites de son immixtion, et comptable sans limitation de tous les fruits qu’il a perçus, négligé de percevoir ou consommés frauduleusement.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 18 juin 1953 précise que " 4°) En cas d’indivision d’un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour le représenter et ne compteront dans les assemblées générales que pour une seule tête ; faute par elles de faire connaître l’indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, ces convocations seront valablement faites au domicile de l’ancien propriétaire ou au domicile par lui élu. ".

Les époux [P] ne démontrent pas qu’ils aient procédé à une délégation expresse à l’un des deux époux pour représenter l’indivision aux assemblées générales et en aient informé le syndic. Or, les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude.

En outre, en l’absence de délégation expresse d’un représentant de l’indivision, le règlement de co-propriété n’impose pas que les convocations aux assemblées générales soient adressées nommément à chaque membre de l’indivision mais au domicile élu par l’indivision, sachant qu’en l’espèce il n’est pas contesté que les époux [P] résident au même domicile.

Dès lors, il est indifférent que la convocation à l’assemblée générale litigieuse ait été adressée à Monsieur ou Madame [I] [P] et non à Monsieur et Madame [P].

Ce second moyen est donc également inopérant.

En conséquence, leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 dans son intégralité sera rejetée.

II°/ Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020

Les époux [P] sollicitent l’annulation de la résolution n°9 « Recouvrement de charges – Pouvoir de conciliation à donner au syndic (Art.24) » arguant que ses termes violent l’article 18-1 A sur le contrat type de syndic et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent qu’il s’agit également d’une violation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile en ce que cette résolution prive le syndicat du choix d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative en lieu et place d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice. Ils ajoutent que cette résolution n°9 a été mise au vote uniquement en raison des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable du 1er janvier 2022 au 22 septembre 2022 mais que cet article a été annulé par le Conseil d’Etat, suivant arrêt du 22 septembre 2022 (CE, 6ème – 5ème chambres réunies, 22/09/2022, n°436939). Ils en déduisent que la résolution portée au vote sous le n°9 est d’autant plus injustifiée et n’a plus aucune raison d’être.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette prétention dès lors que la résolution du syndic ne fait pas référence aux prestations particulières en annexe du contrat de syndic mais bien à l’article 18-1 A II, à savoir les prestations de services hors mission de syndic. Il considère également qu’en invoquant l’annulation de l’article 750 du code de procédure civile par une décision du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022, M. et Mme [P] se placent non plus sur le terrain de la nullité mais sur celui de l’opportunité d’une résolution en assemblée générale sans même alléguer d’un abus de majorité. Il ajoute que l’annulation de la disposition de conciliation obligatoire de l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas rétroactive et qu’ainsi l’assemblée générale de 2020 pouvait adopter une telle résolution. Il fait encore valoir que l’obligation de conciliation préalable obligatoire est toujours opérante dans d’autres matières, par exemple : contestations de servitude, actions de bornage, troubles de voisinage, et qu’elle a vocation à être de plus en plus développée de sorte qu’une résolution en ce sens de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait qu’être justifiée.

*

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre […].

L’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable lors de l’assemblée générale litigieuse prévoit qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En l’espèce, la résolution n°9 est rédigée ainsi :

«  9. Recouvrement de charges – Pouvoir de conciliation à donner au syndic (Art. 24)

Depuis le 1er janvier 2020, la réforme sur les modes alternatifs de règlement des conflits s’applique à l’ensemble des tribunaux.

L’article 3 II de la loi du 29 mars 2019 a modifié l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016.

Avant cette réforme, le recours à une tentative de conciliation avant l’engagement du procès devient obligatoire, à peine d’irrecevabilité des demandes, pour les réclamations en paiement d’une somme inférieure à 5.000 euros.

Le Cabinet Centre de gestion de la copropriété propose de procéder lui-même, le cas échéant, à cette démarche obligatoire afin d’en réduire sensiblement le coût en comparaison du recours à un avocat.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne tous pouvoirs au syndic aux fins de saisir le conciliateur de justice compétent d’une telle demande de conciliation, préalablement à l’engagement d’une action contentieuse ayant pour objet le paiement d’une somme d’un montant inférieur à 5.000 euros en principal, ainsi que pour représenter le syndicat lors de rendez-vous de conciliation. L’assemblée générale prend acte que le montant des honoraires du syndic pour accomplir ces prestations (la saisine du conciliateur de justice et la représentation du syndicat à un rendez-vous de conciliation) s’élève à 350 euros HT, dont le coût sera supporté par le copropriétaire débiteur […] "

Contrairement aux allégations des demandeurs, cette résolution adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 1965 ne prive pas le syndicat d’avoir recours à une médiation ou d’une tentative de procédure participative en lieu et place d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice.

Les époux [P] échouent à démontrer une quelconque violation de l’article 18-1 A sur le contrat type de syndic et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où indépendamment des pouvoirs qu’il tient de la loi, le syndic peut se voir conférer par l’assemblée générale une délégation de pouvoirs, par application de l’article 25, a), de la loi du 10 juillet 1965 sous réserve de la régularité du vote de l’assemblée générales, ce qui n’est pas contestée en l’espèce.

Enfin, les demandeurs ne caractérisent pas le lien entre la régularité de la résolution n°9 et l’annulation de la disposition de conciliation obligatoire de l’article 750-1 du code de procédure civile par une décision du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022 dans la mesure où cet article était bien en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse.

Leur demande d’annulation de la résolution n°9 sera donc rejetée.

III°/ Sur la demande d’annulation des résolutions n°3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020

Sur le moyen tiré de l’absence de vote des questions inscrites à la demande des époux [P]

Les époux [P] sollicitent l’annulation des résolutions n°3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Ils font valoir que l’ensemble des résolutions votées qui étaient liées en raison de leur connexité avec la ou les questions inscrites à l’ordre du jour à leur demande et non mises au vote encourent la nullité, sans qu’il soit nécessaire que les questions complémentaires non votées aient un rapport direct, une simple influence de ces questions complémentaires sur les résolutions votées étant suffisante pour affecter de nullité les résolutions.

Ils soulignent qu’en l’espèce, il existait un lien de connexité évident ou une influence indirecte entre les résolutions mises au vote et les questions omises.

Ils ajoutent que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 n’impose aucune obligation de formuler un intitulé de questions. Ils soutiennent qu’aucune de leurs dix questions complémentaires ne comportent de résolutions nécessitant que soit annexé un projet de résolution tel qu’énuméré à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Ils affirment que les résolutions sollicitées étaient complètes et précises et donnaient aux copropriétaires tous les renseignements utiles pour assurer suffisamment leur information et décider de leur vote.

Enfin, ils soutiennent qu’il n’existait dès lors aucune raison valable pour les exclure d’une mise au vote car aux termes de ses réponses, le syndic a parfaitement compris le sens des projets de résolutions dont la mise à l’ordre du jour et au vote était sollicitée, les a invité à « en faire la demande pour la prochaine assemblée générale ordinaire » et à formuler un « intitulé de question » et un « projet de résolution » uniquement pour le projet de résolution n°2 (« Résolution n°2 : » Modification de l’état descriptif de divisions, visant à créer des lots séparés pour les caves ; pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic, Budget à déterminer en séance. ").

De son côté, le syndicat des copropriétaires rétorque que pour les éléments portés à l’ordre du jour, il est à chaque fois précisé qu’aucun vote n’a pu intervenir parce que la demande des époux [P] ne comprend ni projet de résolution, ni éléments permettant à l’assemblée de délibérer.

*

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syn-dic, elles le sont à l’assemblée suivante. Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’ap-plication du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Il est admis que lorsque la question envoyée par un copropriétaire au syndic, pour être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, n’a pas été ajoutée à l’ordre du jour, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires ne peut être prononcée que si le projet de résolution omis est de nature à influer sur le vote de la résolution soumise à l’assemblée (Cass. 3ème civ., 12 mars 2008, n°07-14.792). Il appartient au demandeur à la nullité d’établir cette condition à l’appui de sa demande.

Il est également constant que l’article 10 du décret prévoit que les copropriétaires sont en droit de demander l’inscription à l’ordre du jour des questions qu’ils estiment opportunes ; l’omission réitérée de délibérer sur les questions qui ont été inscrites à l’ordre du jour dans ces conditions caractérise la méconnaissance des droits du copropriétaire concerné ; elle lui occasionne un préjudice moral dont il demande à juste titre réparation (CA Paris, 23e ch., 21 janv. 1991 : JurisData n° 1991-020194). Il appartient au demandeur à la nullité d’établir cette condition à l’appui de sa demande.

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

[…]

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; […].

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) (abrogé)

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.- Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que suivant courrier recommandé avec avis de réception du 28 avril 2018 les époux [P] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de neuf résolutions ainsi rédigées :

— " 1°) Mise en conformité du règlement de copropriété selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic,

—  2°) Modification de l’état descriptif de division visant à créer des lots séparés pour les caves, pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic,

—  3°) Mise sous administration judiciaire de la Copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant JAMAIS respectée,

—  4°) Audit de l’ensemble des parties communes de la copropriété, afin de déterminer les postes d’entretien/budget prioritaires. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

—  5°) Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées lors d’AG) de l’ensemble des travaux ayant impacté les parties communes, réalisés à titre collectif (Ascenseur, électricité, rafraichissement cage d’escalier), et à titre personnel (travaux du RDC gauche façade, SAS d’entrée, cave ; électricité Melle [K] au 6e étage ; suppression d’une porte appartement [A] au 6e étage. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

—  6°) En cas de travaux collectifs décidés en AG, obligation de faire coordonner l’échéancier des appels de fonds avec le calendrier précis et respecté des travaux : chaque résolution devra comporter des dates d’appels de fonds, mais aussi des dates prévisionnelles de réalisation des travaux. En cas de « glissement » dans la réalisation, les dates d’appels de fonds seront ajustées en conséquence,

—  7°) Organiser les AG à des horaires compatibles avec ceux des personnes exerçant une activité professionnelle, soit raisonnablement après 18h,

—  8°) Le Conseil syndical publiera et diffusera à l’ensemble des copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant les séances de réunions,

—  9°) Le carnet d’entretien de l’immeuble et sa mise à jour seront présentés par le syndic lors de chaque AG. "

Le syndic, suivant courrier du 11 mai 2018 a informé M. et Mme [P] que les convocations à la prochaine assemblée générale ayant d’ores et déjà été envoyées, il n’avait pu tenir compte de leur demande.

Ces résolutions n’ont toutefois pas été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

Les époux [P], par courrier recommandé avec avis de réception du 3 mars 2020, ont dès lors sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de onze résolutions ainsi rédigées :

— " 1. Mise en conformité du règlement de copropriété, selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic. Budget à déterminer en séance,

—  2. Modification de l’état descriptif de division, visant à créer des lots séparés pour les caves ; pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic. Budget à déterminer en séance,

—  3. Mise sous administration judiciaire de la copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant jamais respectée ; bien que ces points aient été mis à l’ODJ de plusieurs AG (avec propositions d’autres syndics) à notre initiative,

—  4. Faire effectuer un diagnostic technique de l’ensemble des parties communes de la copropriété, afin de déterminer les postes d’entretien/budget prioritaires. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

—  5. Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées lors d’AG) des différents travaux ayant impacté les parties communes, réalisés à titre collectif : ascenseur, électricité, rafraichissement de la cage d’escalier ; à titre personnel : travaux RDC gauche, SAS d’entrée, caves, électricité couloir Melle [K] au 6e étage, suppression porte palière de l’appartement [A] au 6e également. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

—  6. En cas de travaux collectifs décidés en séance ou par résolution d’AG, obligation de faire coordonner l’échéancier des appels de fonds avec le calendrier précis et respecté des travaux projetés. Dans les cas de « glissements » dans la réalisation, les dates d’appels de fonds seront ajustées en conséquence,

—  7. Organiser les AG à des horaires compatibles avec la disponibilité des personnes exerçant une activité professionnelle, soit raisonnablement après 18h,

—  8. Le Conseil syndical publiera et diffusera à l’ensemble des copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant chaque réunion,

—  9. Le carnet d’entretien de l’immeuble et ses MAJ seront présentés par le syndic à chaque AG,

—  10. Obligation pour chaque copropriétaire de respecter une uniformité des plaques nominatives sur les boîtes aux lettres et la liste de l’interphone,

—  11. Obligation de changer le code d’entrée de l’immeuble chaque année. "

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 septembre 2020, dix de ces résolutions ont été inscrites à l’ordre du jour sans faire l’objet d’un vote comme ci-après :

Résolution n°20 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Mise en conformité du règlement de copropriété, selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic. Budget à déterminer en séance. "

Résolution n°21 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Modification de l’état descriptif de divisions, visant à créer des lots séparés pour les caves ; pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic, Budget à déterminer en séance. "

Résolution n°22 : "A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Faire effectuer un diagnostic technique de l’ensemble des parties communes de la copropriété, afin de déterminer les postes d’entretien/budget prioritaires. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance. "

Résolution n°23 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées en A.G.) des différents travaux ayant impacté les parties communes, réalisés : – - à titre collectif : ascenseur, électricité, rafraîchissement de la cage d’escalier ; à titre personnel : travaux RDC gauche, sas d’entrée , caves, électricité couloir pour Mme [K] au 6e étage, suppression porte palière de l’appartement / [A] au 6e également. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance. ".

Résolution n°24 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : En cas de travaux collectifs décidés en séance ou par résolution d’AG, obligation de faire coordonner l’échéancier des appels de fonds avec un calendrier précis et respecté des travaux projetés. Dans les cas de « glissements » dans la réalisation des travaux, les dates d’appels de fonds seront ajustées en conséquence. "

Résolution n°25 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Organiser les AG à des horaires compatibles avec la disponibilité des personnes exerçant une activité professionnelle, soit raisonnablement après 18h "

Résolution n°26 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Le Conseil Syndical publiera et diffusera à tous les copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant chaque réunion. ".

Résolution n°27 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 28/04/2018 et du 03/03/2020 : Le carnet d’entretien de l’immeuble et ses M. A.J. seront présentés par le syndic à chaque A.G. (v-A,G.2007, affaires courantes). "

Résolution n°28 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 3 mars 2020 : Obligation pour chaque copropriétaire de respecter une uniformité des plaques nomina-tives sur les boîtes à lettres et la liste de l’interphone. "

Résolution n°29 : " A la demande de Monsieur et Madame [P] dans leurs courriers du 3 mars 2020 Obligation de changer le code d’entrée de l’immeuble chaque année. ".

La résolution suivante demandée par les époux [P] aux termes de leur courrier en date du 3 mars 2020 n’a pas été inscrite à l’ordre du jour :

— " 3. Mise sous administration judiciaire de la copropriété, l’obligation de mise en concur-rence du syndic n’étant jamais respectée ; bien que ces points aient été mis à l’ODJ de plu-sieurs AG (avec propositions d’autres syndics) à notre initiative, "

M. et Mme [P] invoquent un lien de connexité évident entre ces questions dont le vote a été omis et l’ensemble des décisions adoptées, à savoir :

Résolution n°3 : Approbation du compte de travaux « Séparation réseaux évacuation EP »

Résolution n°4 : Examen et approbation des comptes

Résolution n°7 : Quitus au syndic

Résolution n°8 : Désignation du syndic

Résolution n°10 : Election des membres du conseil syndical

Résolution n°11 : Budget du 01/01/2020 au 31/12/2020 et appels de fonds

Résolution n°12 : Budget du 01/01/2021 au 31/12/2021 et appels de fonds

Résolution n°17 : Autorisation d’engagement au conseil syndical

Résolution n°18 : Mise en conformité du RCP : redéfinition du « lot transitoire » et/ou du « droit de jouissance privatif sur les parties communes » et/ou des « parties communes spéciales » – Audit du règlement de copropriété

Résolution n°19 : Mise en conformité du RCP : redéfinition du « lot transitoire » et/ou du « droit de jouissance privatif sur les parties communes » et/ou des « parties communes spéciales » – Financement

Il convient de reprendre point par point les différentes résolutions querellées.

— Résolution n°3 : approbation du compte travaux « Séparation réseaux évacuation EP », résolution n°4 : Examen et approbation des comptes et résolution n°17 : Autorisation d’engagement au conseil syndical

Les époux [P] affirment que les résolutions n°3, 4 et 17 auraient été influencées par leur résolution n°23 " Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées lors de l’assemblée générale) de l’ensemble des travaux ayant impacté les parties communes, réalisés à titre collectifs (ascenseur, électricité, rafraîchissement cage d’escalier), et à titre personnel (travaux du rez-de-chaussée gauche façade, sas d’entrée, cave, électricité Mlle [K] au sixième étage, suppression d’une porte appartement [A] au sixième étage. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance) " si elle avait été débattue et soumise au vote. Ils considèrent qu’il existe un évident lien de connexité entre l’approbation du compte travaux ou l’examen et l’approbation des comptes et une telle demande d’audit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que leur résolution n°23 relève des dispositions de l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les époux [P] auraient dû notifier au syndic, avec leur demande, les projets de résolution en application des 7° et 8° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, la résolution n°23 soumise par les époux [P] relève des dispositions de l’article 24 II a), b) et c) de la loi du 10 juillet 1965 relatives notamment aux travaux de conservation de l’immeuble, aux modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaire et aux modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, qui nécessitent un projet de résolution. En l’absence de projet de résolution produit par les époux [P], la résolution n°23 ne pouvait être soumise au vote.

Dès lors, l’absence de vote pour cette résolution ne pouvait remettre en cause la validité des résolutions n°3, 4 et 17.

Au surplus, les époux [P] se contentent d’affirmer que la résolution n°23 aurait influé sur la résolution n°17 qui a voté la dispense au conseil syndical de l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic, alors même qu’il s’agit de sujets différents, s’agissant d’un côté d’une mise en concurrence dont le syndic est dispensé par l’assemblée générale et de l’autre côté, d’un audit de conformité.

La demande d’annulation de ces trois résolutions sera donc rejetée.

— Résolution n°7 : quitus au syndic, Résolution n°18 : Mise en conformité du RCP : redéfinition du « lot transitoire » et/ou du « droit de jouissance privatif sur les parties communes » et/ou des « parties communes spéciales » – Audit du règlement de copropriété et Résolution n°19 : Mise en conformité du RCP : redéfinition du « lot transitoire » et/ou du « droit de jouissance privatif sur les parties communes » et/ou des « parties communes spéciales » – Financement

Les époux [P] affirment que la résolution n°7 aurait été influencée par leur résolutions complémentaires n°20 à 23 et la question n°3 non inscrite à l’ordre du jour (Mise sous administration judiciaire de la copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant jamais respectée). Selon eux, si les résolutions complémentaires avaient été votées, ces dernières auraient influé sur la décision de l’assemblée et auraient pu entraîner le rejet du quitus donné au syndic, notamment en raison de l’absence de conformité du règlement de copropriété ou sur la question de l’administrateur provisoire, qui aurait permis d’ouvrir un débat sur la gestion du syndic. Ils soutiennent également qu’une mise en conformité globale du règlement de copropriété ainsi que la modification de l’état descriptif de division (résolutions complémentaires n°20 et 21) aurait manifestement influencé les résolutions n°18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires réitère que les résolutions complémentaires n°20, 21, 22 et 23 relèvent des dispositions de l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les époux [P] auraient dû notifier au syndic, avec leur demande, les projets de résolution en application des 7° et 8° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, les résolutions complémentaires n°20 et 21 formulées par les époux [P] relèvent des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement qui nécessite un projet de résolution conformément à l’article 24 II f) de la loi du 10 juillet 1965. La résolution n°22 relative à un diagnostic technique est relative à la décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation en vertu de l’article 24 II g) de la loi du 10 juillet 1965 qui nécessite un projet de résolution à annexer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Enfin, comme relevé précédemment, la résolution n°23 formulée par les époux [P] relève des dispositions de l’article 24 II a), b) et c) de la loi du 10 juillet 1965 nécessitant la production d’un projet de résolution. En l’absence de projet de résolution produit par les époux [P] pour ces quatre résolutions, les résolutions n°20 à 23 ne pouvaient être sou-mises au vote.

Dès lors, l’absence de vote pour cette résolution ne pouvait remettre en cause la validité des résolu-tions n°7, 18 et 19.

La question complémentaire n°3 des époux [P] non inscrite à l’ordre du jour porte sur la « mise sous administration judiciaire de la copropriété » et ne relève pas d’une décision des copro-priétaires réunis en assemblée générale, dès lors sa non-inscription n’a également aucun impact sur la validité des résolutions n°7, 18 et 19.

Au surplus, concernant la validité de la résolution n°7, le quitus a été donné sans réserve, étant observé que la résolution a été nécessairement adoptée après débats et au vu des explications fournies par le syndic lors de l’assemblée sur son mandat de gestion, sans que les époux [P], qui se contentent d’affirmer que les résolutions n°20 à 23 auraient pu influer sur la décision, n’établissent précisément quelles auraient été les actions du syndicat pendant la période qui auraient pu être critiquées et faire l’objet d’un rejet ou d’une restriction du quitus à certains aspects du mandat de gestion du syndic seulement.

La demande d’annulation de ces trois résolutions sera donc rejetée.

— Résolution n°8 : désignation du syndic

Les époux [P] affirment que cette résolution n°8 aurait été influencée par leur demande de question complémentaire n°3, non inscrite à l’ordre du jour, « Mise sous administration judiciaire de la copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant jamais respectée ». Ils soutiennent à cet égard que cette question complémentaire aurait à l’évidence influé sur le vote puisqu’elle aurait permis un débat sur les carences du syndic pouvant entraîner un débat sur le refus de l’assemblée de lui renouveler son mandat, soulignant à ce titre qu’une décision de la cour de cassation proche de l’espèce avait annulé une résolution au motif que le syndic n’avait pas inscrit à l’ordre du jour la demande de désignation d’un nouveau syndic.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande d’annulation. Il explique qu’il lui était impossible de porter à l’ordre du jour la question complémentaire n°3 car les conditions de désignation d’un administrateur judiciaire sont strictement encadrées par le statut de la copropriété, qu’elles ne sont pas réunies et qu’en tout état de cause, l’assemblée générale ne peut en aucun cas décider de cette désignation, cette dernière devant résulter d’une décision judiciaire.

En l’espèce, le syndic a été désigné après que l’assemblée générale a pris connaissance du contrat de syndic joint à la convocation, ainsi qu’il est indiqué dans la résolution querellée, qui a nécessairement été précédée d’un débat et que la question complémentaire n°3 ne visait pas à élire un autre syndic, à la désignation d’un administrateur provisoire. Or, une telle nomination tend à pallier l’absence de syndic, condition non remplie, en sorte que les époux [P] échouent à démontrer un quelconque lien entre la question complémentaire et la résolution n°8.

La demande d’annulation de cette résolution sera donc rejetée.

— Résolution n°10 : élections des membres du conseil syndical

Les époux [P] affirment que la résolution n°10 aurait été influencée par la résolution n°26 « Le conseil syndical publiera et diffusera à l’ensemble des copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant les séances de réunion ».

Selon eux, cette dernière résolution aurait permis d’accroître les obligations du conseil syndical et les personnes qui se sont portées candidates auraient pu être différentes, tout comme le résultat des votes.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande.

En l’espèce, l’affirmation des demandeurs n’est étayée par aucun élément. Au demeurant, ce n’est pas la désignation des membres du conseil syndical qui était en cause mais un mode de fonctionnement différent qui était proposé par les époux [P]. Ils échouent ainsi à démontrer le moindre lien entre la résolution n°26 et la résolution n°10 soumise au vote.

La demande d’annulation de cette résolution sera donc rejetée.

— Résolution n°11 : budget 2020 et appels de fonds et résolution n°12 : budget 2021 et appels de fonds

Les époux [P] affirment que ces deux résolutions n°11 et n°12 auraient été influencées par les résolutions n°20 et 21 à savoir respectivement concernant la « Mise en conformité du règlement de la copropriété selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic » et la « Modification de l’état descriptif de division visant à créer des lots séparés pour les caves, pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic ».

Ils soutiennent que la modification de l’état descriptif de division aurait été à même d’influer les budgets à venir des années postérieures, outre les audits sollicités.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande.

En l’espèce, les époux [P] se contentent d’affirmer que la mise au vote des résolutions n°20 et 21 auraient influé les délibérations, sans l’établir, ni démontrer le lien pouvant exister entre un modificatif de règlement de copropriété ou état descriptif de division et le vote d’un budget, sauf à modifier la répartition des charges, ce qui n’est pas soutenu.

La demande d’annulation de cette résolution sera donc rejetée.

IV°/ Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires pour réparation du préjudice moral subi par les époux [P]

Les époux [P] sollicitent la condamnation du syndicat à leur verser la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir qu’en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire peut à tout moment demander à ce que des questions soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que le syndic est tenu d’y procéder sans pouvoir apprécier l’utilité ou l’opportunité des questions sollicitées. Ils exposent que suivant courriers recommandés avec accusé de réception des 28 avril 2018 et 3 mars 2020, ils ont sollicité que onze résolutions soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 septembre 2020. Ils expliquent que si le syndic a bien porté à l’ordre du jour les questions n°1 à 11 (à l’exception de la question n°3), il a pourtant décidé unilatéralement que ces résolutions ne pouvaient donner lieu à un vote, et que le syndic a par ailleurs refusé de porter l’une des résolutions demandées à l’ordre du jour. Les époux [P] soutiennent que ce faisant le syndic a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions dont le syndicat doit répondre. Ils considèrent que c’est la qualité même de copropriétaires et les droits qu’ils tirent de cette qualité qui leur sont déniés et que, de jurisprudence constante, ils sont en droit de solliciter la réparation du préjudice moral subi de ce chef. Ils ajoutent que le vote des résolutions n°3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18 et 19 auraient pu être influencé par la mise à l’ordre du jour des résolutions sollicitées.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que la responsabilité invoquée par les époux [P] est celle du syndic, non celle du syndicat. Ils ajoutent que leur préjudice n’est pas démontré.

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes commises par son syndic

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3e, 12 octobre 2012, n°11-24.200 ; Civ. 3e, 11 février 2016, n°14-29.345).

Un copropriétaire est recevable à agir contre le syndicat du fait de manquements du syndic sans mettre en cause personnellement le syndic (Civ. 3e, 11 févr. 2016, n° 14-29.345).

En l’espèce, les époux [P] sont donc fondés à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes qu’ils imputent au syndic dans l’exercice de ses fonctions sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

2. Sur les fautes imputées au syndic

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs coproprié-taires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une question supplémentaire en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité (Civ. 3e, 12 juin 2002, n°00-20.610).

Enfin, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des coproprié-taires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du rè-glement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) (abrogé)

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

*

En l’espèce, comme rappelé précédemment, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 sep-tembre 2020, dix des résolutions proposées par les époux [P] sur 11 ont été inscrites à l’ordre du jour sans faire l’objet d’un vote.

Il résulte également de ce qui précède que les résolutions n°20 à 24 qui relèvent d’un vote à la majo-rité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, nécessitaient que soient notifiés, avec la demande des époux [P], des projets de résolutions, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le syndic n’avait donc pas l’obligation d’inscrire ces demandes à l’ordre du jour de l’assemblée générale et le fait qu’elles aient été inscrites, sans être soumises au vote, ne constitue pas une faute du syndic.

En outre, la « mise sous administration judiciaire de la copropriété » ne relevant pas d’une décision des copropriétaires réunis en assemblée générale, le syndic n’a pas davantage commis de faute en n’inscrivant pas cette demande à l’ordre du jour.

Dans ces conditions la responsabilité du syndic ne peut être engagée de ces chefs, excluant que celle subséquente du syndicat des copropriétaires puisse être retenue. Il en va de même concernant les autres résolutions querellées, dès lors que le tribunal a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes d’annulation.

En conséquence, les époux [P] seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

V°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [P], succombant à la présente instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les époux [P] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, contrairement à la demande des époux [P], il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution de la présente décision car la présente instance a été introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

M. et Mme [P] font valoir qu’ils sont fondés en leur action, en sorte que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit recevoir application.

Le sens de la présente décision ne justifie pas que M. et Mme [P] soient dispensés de leur participation à la dépense commune des frais de procédure. Leur demande de dispense sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE M. [I] [P] et Mme [S] [W] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [S] [W] épouse [P] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [S] [W] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de pro-cédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge, par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,