TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06357 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIYZ

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202523178 du 02/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06357 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIYZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2023, la SAS HENEO a consenti à M. [F] [K] [Z] un contrat de résidence portant sur le logement n°0211 de la résidence sise [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 469,13 euros.

La société HENEO a fait délivrer le 25 février 2025 un commandement de payer à M. [F] [K] [Z] lui enjoignant à titre principal de régler la somme de 1676,77 euros au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la société HENEO a fait assigner M. [F] [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir ledit tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que le contrat de location de M. [F] [K] [Z] est résilié depuis le 25 mars 2025, soit un mois après l’expiration du commandement de payer ;

dire que M. [F] [K] [Z] est occupant sans droit ni titre ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [F] [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, et si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans les 15 jours de la décision à intervenir ;

dire qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles trouvés dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [F] [K] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance avec indexation, charges et taxes en sus, et jusqu’à la complète libération des lieux ;

condamner M. [F] [K] [Z] à lui payer la somme de 1898,49 euros, au titre de l’arriéré au 15 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts de droit ;

condamner M. [F] [K] [Z] à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues dès le prononcé de la décision à intervenir, outre les indemnités d’occupation échues postérieurement ;

condamner M. [F] [K] [Z] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner M. [F] [K] [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’assignation.

Après renvoi à l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire est appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La société HENEO, représentée par son conseil, maintient les demandes telles que présentées dans l’assignation, tout en actualisant la dette locative à la somme de 1699,37 euros au 15 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Elle a souligné que le contrat de bail est soumis aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation et non à la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais en indiquant que le défendeur perçoit également la somme de 213 euros par mois d’APL ; que le compte est débiteur depuis l’entrée dans les lieux alors même qu’à l’époque, M. [Z] travaillait.

S’agissant du paiement du mois de décembre 2025 qui n’aurait pas été pris en compte, elle indique qu’il lui appartient d’en justifier.

M. [F] [K] [Z] a comparu assisté de son conseil. Il a indiqué qu’ayant réglé 300 euros en décembre, il évalue sa dette locative à 1400 euros ; qu’en 2024, il a suivi une formation en alternance et avait moins de 1000 euros de revenus ; qu’ensuite, il a travaillé en intérim avec des revenus très variables ; que désormais, il perçoit 963 euros par mois d’indemnités de France Travail.

Il demande l’octroi de délais à hauteur de 115 euros par mois sur un an avec suspension de la clause résolutoire et le débouté de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il souligne avoir fait diminuer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

Comme elle y avait été autorisée à l’audience, le conseil de la société HENEO a transmis par courriel du 15 décembre 2025, un décompte actualisé à ce jour, ne comportant pas de nouveau paiement de M. [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse où que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut accorder au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant M. [F] [K] [Z] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

En matière de logement foyer, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat liant M. [F] [K] [Z] et la société HENEO a été conclu le 17 octobre 2023 et reprend les dispositions légales dans ces clauses et prévoit notamment une clause résolutoire en son article 11. Celle-ci définit les conditions de la résiliation par la société HENEO, soit pour inexécution par le résident de l’une de ses obligations, dont l’obligation de régler la redevance mensuelle ; soit par le fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d’admission dans la résidence sociale, qu’il s’agisse du dépassement des plafonds de ressources ou du dépassement du délai maximum de séjour, soit 24 mois.

Il est prévu que la clause résolutoire prend effet un mois après la date de notification du manquement par lettre recommandée avec avis de réception ou exploit d’huissier.

La société HENEO a fait délivrer à M. [F] [K] [Z] un commandement de payer en date du 25 février 2025 portant sur la somme en principal de 1676,77 euros due au 21 février 2025, commandement l’informant du délai d’un mois pour régler la dette. Dans ce délai, un unique règlement de 550 euros est intervenu le 21 février 2025, insuffisant à régler la dette.

Il y a par conséquent lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 25 mars 2025 et que le défendeur se trouve occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

La société HENEO a produit un décompte actualisé au 15 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus qui comporte un solde débiteur de 1699,37 euros. M. [F] [K] [Z] indique à l’audience avoir réglé une somme de 300 euros en décembre 2025, ce dont il ne justifie pas. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1699,37 euros, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [Z] sollicite que les délais de paiement soient suspensifs de la clause résolutoire. Il convient toutefois que ce dispositif relève de l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, disposition non applicable au présent contrat de résidence. L’éventuel octroi de délais de paiement ne peut par conséquent n’avoir aucune incidence sur la résiliation du bail.

M. [F] [K] [Z] étant à ce jour occupant sans droit ni titre des lieux loués, son expulsion sera ordonnée et il sera prévu que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution. La procédure d’expulsion étant suffisante à en assurer l’effectivité, la société HENEO sera déboutée de sa demande d’astreinte.

S’agissant des délais de paiement, il convient de relever que depuis juillet 2025, M. [Z] a repris les paiements pour un montant global de 2233,64 euros sur le semestre alors qu’était appelé au titre des échéances de juin à novembre 2025, une somme globale de 753,80 euros ; qu’ainsi la dette locative a pu baisser.

Au vu de ces éléments, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, à hauteur de 115 euros par mois pendant 14 mois. Une clause d’exigibilité sera prévue.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du contrat d’occupation, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

M. [F] [K] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [K] [Z] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

Au regard des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge de M. [F] [K] [Z] les frais irrépétibles exposés par la société HENEO, qui sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 17 octobre 2023 entre M. [F] [K] [Z] et la société HENEO, et portant sur le logement n°0211 de la résidence sise [Adresse 2], et ce à la date du 25 mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [Z] au paiement à la société HENEO de la somme de 1699,37 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation dues au 15 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS M. [F] [K] [Z] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [F] [K] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [K] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la société HENEO de sa demande d’astreinte ;

AUTORISONS M. [F] [K] [Z] à régler cette somme en 14 mensualités de 115 euros chacune, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’une seule mensualité à son terme, en sus du règlement de l’indemnité d’occupation courante, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

DEBOUTONS la société HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE