TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 10]

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REFERENCES : N° RG 25/06106 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H5P

Minute :

JUGEMENT

Du : 17 Décembre 2025

Madame [N] [R]

C/

Monsieur [B] [J]

Monsieur [Z] [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 27 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [N] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Comparant en personne

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [N] [R]

Monsieur [B] [J]

Monsieur [Z] [M]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe du tribunal le 12 mai 2025, Madame [N] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir condamner Monsieur [B] [J] et Monsieur [Z] [M] à lui payer la somme de 1 200 €.

Les parties ont été convoquées par le greffe par lettres recommandées avec accusé de réception.

Lors de l’audience du 7 juillet 2025, un renvoi a été ordonné afin de faire citer Monsieur [Z] [M] dont la convocation est revenue avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse », et permettre un échange de pièces entre Madame [N] [R] et Monsieur [B] [J].

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette audience, Madame [N] [R], comparante en personne, maintient les demandes de sa requête à l’encontre de Monsieur [B] [J] et se désiste concernant Monsieur [Z] [M].

Madame [N] [R] expose avoir été locataire d’un bien sis [Adresse 4] de mai 2022 à mars 2024. Elle précise que Monsieur [B] [J] en était le propriétaire-bailleur jusqu’en mai 2023 puis a vendu le bien à Monsieur [Z] [M].

Elle explique que la somme sollicitée correspond à 8 x 150 € de charges, de mai 2022 à décembre 2022, pour absence de justificatif du montant des provisions appelées et de régularisation effectuée.

Madame [N] [R] déclare avoir sollicité ces éléments sur un groupe Whats App avec Monsieur [B] [J] le 16 février 2023, puis à plusieurs autres reprises avant d’être bloquée par ce dernier, et avoir envoyé des courriers recommandés à Monsieur [Z] [M] à partir de novembre 2024 qui n’ont pas été retirés. Elle fait valoir qu’une régularisation a en revanche été effectuée par Monsieur [Z] [M] au titre des charges 2023.

Madame [N] [R] indique avoir contacté le médiateur de la direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) mais qu’un délai de 10 à 12 mois d’attente lui a été donné et qu’elle craignait la prescription de sa demande.

Concernant les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [J], Madame [N] [R] conteste avoir dégradé les lieux et indique avoir signé l’état des lieux de sortie pour mettre un terme à la relation contractuelle tendue et pour pouvoir récupérer le dépôt de garantie. Elle fait valoir qu’il n’y a pas de justificatifs des dommages allégués ni de factures, et qu’il faut tenir compte de la vétusté. Elle soutient que la vitre cassée l’était déjà à son arrivée. Madame [N] [R] reconnaît avoir dû changer certains éléments (mitigeur évier, flotteur toilettes…) qui ne fonctionnaient plus, que le frigo est tombé en panne et avoir dû jeter le lave-vaisselle du fait d’une infestation de cafards. Elle indique que le matériel de Monsieur [B] [J] a été stocké par commodité pour lui dans le bien loué. Enfin, Madame [N] [R] confirme avoir modifié la peinture des murs mais conteste que le coût de remise en état s’élève à 300 €.

Monsieur [B] [J], comparant en personne, sollicite du juge de rejeter les demandes de Madame [N] [R] et reconventionnellement, de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

300 € pour le matériel électroménager jeté,1 200 € pour le mobilier endommagé et le changement de peinture des murs,600 € pour une vitre cassée,1 500 € en dédommagement lié à une vente de l’appartement au rabais du fait de sa dégradation,300 € au titre des deux journées de travail perdues pour se rendre aux audiences du tribunal.Concernant les demandes de Madame [N] [R], Monsieur [B]

[J] expose produire le décompte des charges dans le cadre de l’instance, lequel avait déjà été transmis à la locataire. Il indique que les messages échangés sur Whats App concernaient la régularisation de charges 2023 et qu’il a expliqué à Madame [N] [R] que la copropriété procèderait à la régularisation en mai 2024, les régularisations ayant toujours lieu l’année suivante. Il estime que les messages de la demanderesse laissent entendre qu’elle a bien obtenu les documents concernant 2022 et que pour lui, cette question était donc réglée. Il précise avoir renvoyé les documents au nouveau propriétaire Monsieur [Z] [M] en février 2024.

Monsieur [B] [J] conteste que le logement ait été en mauvais état, et soutient que la présence de cafards n’a jamais été évoquée. Il indique avoir réduit le loyer les mois où des difficultés se sont posées, par exemple pour remplacer une planche endommagée.

Monsieur [B] [J] fait valoir que beaucoup de difficultés se sont posées dans la relation contractuelle avec Madame [N] [R]. Il explique avoir accepté de la prendre pour locataire sur recommandation de la locataire précédente et malgré un dossier avec peu de garanties. Il fait état de multiples dégradations (fenêtre, appareils électroménagers jetés, couleurs et décorations) durant la location. Monsieur [B] [J] fait valoir ne pas avoir délivré de congé pour vente à Madame [N] [R] mais lui avoir malgré tout proposé la vente du bien dans une démarche amiable, à laquelle elle a donné suite avec un prix inférieur de 40 % au prix du marché. Il déclare qu’il a finalement été contraint de vendre l’appartement à un prix inférieur à sa valeur du fait du bail en cours et par manque de temps pour délivrer un congé régulier. Monsieur [B] [J] expose que Madame [N] [R] a continué à lui faire de nombreuses demandes relatives au logement après la vente alors qu’il n’était plus propriétaire, et que c’est pour cette raison qu’il n’a plus souhaité lui répondre.

Monsieur [Z] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le désistement à l’encontre de Monsieur [Z] [M]

Aux termes de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de constater le caractère parfait du désistement d’instance de Madame [N] [R] à l’encontre de Monsieur [Z] [M].

Sur la demande de remboursement des charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [N] [R] sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges en l’absence de régularisation et de justification de la réalité des charges appelées.

Monsieur [B] [J] produit le compte individuel de charges du bien litigieux pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, en date du 27 avril 2023, établi par le syndic de la copropriété.

Il en ressort que la quote-part récupérable auprès du locataire est de 1 747, 06 €, ce qui correspond à des charges mensuelles d’un montant de 145,59 €.

Il est constant que Madame [N] [R] a payé 150 € de charges chaque mois de mai 2022 (date d’entrée dans les lieux) à décembre 2022 (contrat de bail, extraits des relevés de compte de la locataire).

Dès lors, une régularisation en sa faveur à hauteur de 35,28 € aurait dû avoir lieu (4,41 € de différence par mois, x huit mois).

Madame [N] [R] ne conteste pas le montant de chaque poste de charges et ne produit en tout état de cause aucune pièce de nature à démontrer une erreur de facturation ou de relevé.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [J] à payer à Madame [N]

[R] la somme de 35,28 € au titre de la régularisation de charges de l’année 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

Aux termes de l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Le droit du propriétaire de réclamer au locataire responsable de la réparation de son préjudice constitue une créance personnelle qui, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble.

En l’espèce, en ce qui concerne les demandes relatives au mobilier endommagé (frigidaire, lavelinge et lave-vaisselle), la fenêtre cassée et le changement de peinture des murs, il y a lieu de constater que si l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er mai 2022 est produit, tel n’est pas le cas de l’état des lieux de sortie ni de toute pièce de nature à démontrer la réalité et l’ampleur des dégradations alléguées (constat de commissaire de justice, photographies circonstanciées, factures/devis…) ou d’évaluer la vétusté.

Lors de l’audience, Madame [N] [R] a cependant reconnu avoir jeté le lave-vaisselle du fait d’une infestation de cafards, motif dont elle n’a pas produit de justificatifs. Elle a indiqué que le frigidaire était pour sa part tombé en panne, sans qu’il ne soit précisé s’il a été remplacé ou non. Le lave-linge n’a pas été évoqué.

La présence du lave-vaisselle lors de la mise en location est établie par l’état des lieux d’entrée, où il est qualifié d’en bon état.

Une somme de 200 € de dommages-intérêts sera par suite accordée à Monsieur [B] [J] de ce chef, tandis que les autres demandes en paiement au titre du matériel électroménager, du mobilier, des peintures et de la vitre cassée seront rejetées.

Sur la perte de chance de vendre le bien à meilleur prix

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel (qui peut constituer en une perte de chance) et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [B] [J] soutient avoir été contraint de vendre l’appartement à un prix inférieur à sa valeur du fait du bail en cours, par manque de temps pour délivrer un congé régulier et du fait des dégradations effectuées.

Il n’est cependant pas justifié d’une part d’une faute de Madame [N] [R] (justificatif de l’offre de vente amiable, des délais de délivrance d’un congé, des dégradations), ni d’un préjudice financier (avis de valeur immobilière du bien avant sa vente, justificatif du prix de vente final).

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, chaque partie prospérant et succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision rendue par défaut, mise à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [N] [R] de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [Z] [M] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à [N] [R] la somme de 35,28 € au titre de la régularisation de charges de l’année 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à Monsieur [B]

[J] la somme de 200 € au titre du lave-vaiselle jeté, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes en paiement de Monsieur [B] [J] au titre du matériel électroménager, du mobilier, des peintures et de la vitre cassée ;

REJETTE la demande en paiement de Monsieur [B] [J] au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier à meilleur prix ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE