TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05234 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJZW

N° de MINUTE : 25/00425

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N] [P]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [P] est propriétaire du lot n°11607 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, a fait assigner Monsieur [N] [P] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la société SEGINE, en principal, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er avril 2024 inclus, la somme de 6 958,51 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 5 745,12 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 887,60 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER Monsieur [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER Monsieur [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [P], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [P] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [N] [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [P];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 12 juillet 2023 et 12 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 septembre 2023 au 30 septembre 2024,

— la mise en demeure du 24 mars 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2021 porte sur l’approbation du plan de sauvegarde ainsi que sur la mise en œuvre de travaux de rénovation globale. Cette assemblée n’a donné lieu à aucun vote sur les comptes ou le budget prévisionnel de la copropriété. En revanche, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022 établit l’approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et le rejet des comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 porte sur le nouveau rejet des comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, sur le rejet de la modification du budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et sur l’approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Enfin, le procès verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 a uniquement trait à la désignation de la société SEGINE en qualité de syndic de la copropriété.

Dès lors, faute de justifier de l’approbation du budget prévisionnel ou des comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ainsi que de celui du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, seuls les appels de charges de copropriété et appels de fonds travaux dus à compter du 1er octobre 2022 pourront être valablement pris en compte. De même, il ne pourra être pris en compte la régularisation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2020 porté au crédit du compte de Monsieur [P], faute de toute justification de l’approbation du compte de cet exercice.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 1er avril 2024 a été de 4.744,88 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3.138,17 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.606,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consis [Adresse 6] dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 24 mars 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [N] [P], sur la somme de 318,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 887,60 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 24 mars 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de rejet du 14 février 2022 de 18 euros,les frais de relance du 24 novembre 2022 de 42,16 euros,les frais d’affranchissement du 24 novembre 2022 de 5,84 euros,les frais de mise en demeure du 15 décembre 2022 de 30,16 euros,les frais d’affranchissement du 15 décembre 2022 de 5,84 euros.

Il convient également de déduire les frais de « Honoraires Transmission dossier avocat » du 07 mars 2024, à hauteur de 500 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification en procédure de diligences particulières ou inhabituelles dans le cadre de cette transmission.

En revanche, il sera fait droit à la demande au titre de « Honoraires de constitution d’hypothèque » du 07 mars 2024, dont il est justifié en procédure, mais uniquement à hauteur de 272,40 euros TTC, comme fixé au contrat de syndic.

Monsieur [N] [P] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 272,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, les circonstances du litige, au regard de la seule justification de l’approbation de budgets prévisionnels et ce, depuis le 1er octobre 2022, ainsi que des paiements effectués par Monsieur [P], de nature à établir sa bonne foi, ne justifient pas la condamnation de ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [P] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a en revanche pas lieu d’inclure dans lesdits dépens des frais non encore avenus et, de fait, dont il ne peut être justifiés dans le cadre de la présente procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.606,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 inclus et ce, assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 24 mars 2023, sur la somme de 318,76 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 272,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT