TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Lilia MHISSEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE

Etablissement AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, Toque : C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Lilia MHISSEN, avocat au barreau de PARIS, Toque : C0996

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 février 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, l’agence centrale des organismes de sécurité sociale a consenti un bail d’habitation à M. [D] [V] et Mme [Z] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2752 euros et d’une provision pour charges de 345,50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10543,20 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [V] et Mme [Z] [F] le 11 janvier 2023.

Par assignations du 20 février 2024, L’Agence centrale des organismes de sécurité sociale a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [V] et Mme [Z] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  25322,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2532,22 euros au titre de la clause pénale,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 juin 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 8 novembre 2024, l’agence centrale des organismes de sécurité sociale maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2024, s’élève désormais à 56 686,63 euros. L’agence centrale des organismes de sécurité sociale considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [V] et Mme [Z] [F] respectivement assisté et représentée par leur conseil, exposent qu’ils sont séparés et que M. [D] [V] a rencontré de nombreuses difficultés professionnelles et financières, son activité ne lui procurant par ailleurs pas des revenus réguliers. M. [D] [V] précise néanmoins être en attente d’importantes rentrées d’argent, lesquelles devraient lui permettre de solder la dette locative. Son conseil ajoute que Mme [Z] [F] sera également en mesure d’intervenir dans le cadre de l’apurement de cette dette en qualité de caution solidaire et qu’elle dispose de revenus stables et conséquents. Elle en justifie par note en délibéré autorisée en date du 19 novembre 2024.

M. [D] [V] et Mme [Z] [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier , et prorogée au 05 février 2025 jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Agence centrale des organismes de sécurité sociale justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10543,20 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [V] et Mme [Z] [F] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 1055 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [V] et Mme [Z] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Agence centrale des organismes de sécurité sociale verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2024, M. [D] [V] et Mme [Z] [F] lui devaient la somme de 56 686,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [V] et Mme [Z] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 sur la somme de 10543,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [V] et Mme [Z] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à la somme mensuelle au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Agence centrale des organismes de sécurité sociale ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [D] [V] et Mme [Z] [F] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de l’agence centrale des organismes de sécurité sociale tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [V] et Mme [Z] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2017 entre l’agence centrale des organismes de sécurité sociale, d’une part, et M. [D] [V] et Mme [Z] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (2ème étage, porte gauche) [Localité 6] est résilié depuis le 11 mars 2023,

CONDAMNE solidairement M. [D] [V] et Mme [Z] [F] à payer à l’agence centrale des organismes de sécurité sociale la somme de 56 686,63 euros (cinquante-six mille six cent quatre-vingt six euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 sur la somme de 10543,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [V] et Mme [Z] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1055 euros (mille cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [V] et Mme [Z] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 mars 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [V] et Mme [Z] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [V] et Mme [Z] [F] seront solidairement condamnés à verser à Agence centrale des organismes de sécurité sociale une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Agence centrale des organismes de sécurité sociale de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Agence centrale des organismes de sécurité sociale de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [V] et Mme [Z] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 janvier 2023 et celui des assignations du 20 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge