TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/03746 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHAK

Minute : 25/00289

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

Représentant : M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Madame [P] [R]

Monsieur [D] [O] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [R],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [O] [T],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 770,56 euros, outre des provisions sur charges de 115 euros.

Un dépôt de garantie de 731,26 euros a été versé lors de la signature du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5313,36 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 26 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 0/ 2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement de la somme de 7262,42 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5313,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges actuellement dus et révisable comme elle l’aurait été en cas de poursuite du bail et ce à compter de la date de résiliation, jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux,laisser au bailleur la possibilité de procéder aux régularisations des charges, condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement de la somme de 913 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont notamment les frais de commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX,dire que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024, lors de laquelle la requérante, représentée, a sollicité un renvoi. Les défendeurs cités à personne s’agissant de Madame [P] [R], et à tiers présent au domicile s’agissant de Monsieur [D] [T], n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée, dépose des conclusions qu’elle a fait signifier aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 aux termes desquelles, elle demande :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater que Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] ont quitté les lieux,condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement de la somme de 9708,58 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement de la somme de 967,83 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T]au paiement de la somme de 913 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont notamment les frais de commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX et les frais d’assignation,dire que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 soutient que Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle explique que les locataires ont donné congé et libéré les lieux le 10 juin 2024. Elle précise qu’ils restent néanmoins redevables d’un arriéré locatif et d’une dette au titre des réparations locatives. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les réparations locatives.

Les défendeurs ont été convoqués par le greffe par lettres recommandées avec accusé de réception. Ces lettres sont revenues avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse ».

Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] ont été valablement informés par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 de la date de renvoi à l’audience du 13 janvier 2025 ainsi que des nouvelles demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2009. Ils ne sont ni présents ni représentés. Le jugement, susceptible d’appel, sera en conséquence réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après. D’autre part, la SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE DI 01 2009 aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 11 juin 2020, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 juin 2020 à compter du 27 mars 2024.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 10 juin 2024, date de restitution du logement et de l’emplacement du parking.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juin 2020, du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 et des régularisations de charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 que la SCI FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [P] [R] et Monsieur [D] [T], absents à l’audience, ne contestent par définition pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire du décompte les frais de commissaire de justice (177,94 euros et 147,96 euros) et les frais de déplacement d’expert (35 euros) qui ne constituent pas des loyers ou des charges, ainsi que « la provision complément charges 2024 » d’un montant de 145,25 euros qui n’est justifiée par aucune pièce, soit une somme totale de 506,15 euros.

Conformément à la clause du bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 9563,33 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 03 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 967,83 euros au titre des réparations locatives qu’il impute aux locataires.

Au soutien de sa demande, il produit les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que le devis de l’entreprise TECH-WAY en date du 26 juin 2024 mentionnant les travaux à réaliser (travaux d’enduit avec rebouchage et peinture des murs et plafonds de la cuisine, de l’entré, de deux chambres, nettoyage des interrupteurs et des prises du logement, changement d’un meuble évier avec mitigeur, remplacement de radiateurs).

La SCI FONCIERE DI 01/2009 ne précise pas les postes qu’elle a retenus pour fixer le montant de sa créance à hauteur de 967,83 euros au titre des réparations locatives, alors qu’à l’exception de deux prises électriques cassées, d’une chainette de vidange cassée, et la présence de traces noires sur les murs, l’état des lieux de sortie indique que l’ensemble des pièces et des équipements est en état d’usage voire en bon état.

Compte tenu de la durée d’occupation du logement, à savoir quatre ans, de l’absence d’un état détaillé du montant de la créance au titre des réparations locatives, il sera retenu une somme de 100 euros au titre du changement des deux prises électriques et de la chainette de vidange. La SCI FONCIERE DI 01/2009 sera déboutée du surplus de sa demande.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] au paiement de la somme de 100 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Madame [P] [R] et Monsieur [D] [T], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009 la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] in solidum à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juin 2020, entre la SCI FONCIERE DI 01/2009 d’une part, et Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 mars 2024,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] à compter du 27 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, soit le 10 juin 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 9563,33 euros au des sommes dues au 06 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 100 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2009 du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsion locatives,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [D] [O] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE