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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01839 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WOI

Minute : 25/547

Monsieur [K] [C] [J] [R]

Représentant : Me [B], avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Monsieur [N] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [C] [J] [R]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par SPE BRUMM et ASSOCIES IMPLID LEGAL Avocats Associés, avocat au barreau de Lyon

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [I]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2021, Monsieur [K] [C] [J] [R] a donné à bail à Monsieur [N] [I] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 696,41 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 65 euros, pour une durée de 3 ans, à effet au 9 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, Monsieur [K] [C] [J] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [I] un congé pour vendre le logement à effet au 08 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, Monsieur [K] [C] [J] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [I] une sommation de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Monsieur [K] [C] [J] [R] a fait assigner Monsieur [N] [I] aux fins de :

constater l’absence de renouvellement du bail par l’effet du congé,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [N] [I] au paiement de la somme de 3687,28 euros outre les indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] par voie dématérialisée le 27 septembre 2024.

À l’audience du 3 mars 2025, Monsieur [K] [C] [J] [R], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5839 euros arrêtée au 1er mars 2025, loyer du mois de mars inclus.

Monsieur [K] [C] [J] [R] soutient au visa de l’article 1103 du code civil, que Monsieur [N] [I] s’est maintenu dans les lieux après la délivrance du congé pour vente à effet au 8 juillet 2024, malgré sommation du 8 aout 2024, si bien qu’ils sont bien fondés à faire constater l’absence de renouvellement du contrat par effet du congé et l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Monsieur [N] [I], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable au contrat :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 30 juin 2021 porte sur un logement, et fait référence à la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, qu’il convient d’appliquer.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d’effet du congé, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2021 a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 9 juillet 2021 et devait se terminer le 8 juillet 2024.

Le congé pour vente a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, pour le 8 juillet 2024, soit en respectant le délai de préavis de six mois.

L’acte mentionne le motif du congé, contient une offre de vente et reproduit les termes de l’article 15 de la loi, ainsi qu’une notice.

Dès lors, d’une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis.

D’autre part, il n’a fait l’objet d’aucune contestation et l’offre de vente n’a pas été acceptée par le locataire.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 8 juillet 2024 à vingt-quatre heures.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024.

Sur la demande d’expulsion :

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, le locataire n’a pas restitué le logement le 9 juillet 2024, ainsi que cela ressort notamment des modalités de signification de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation, à l’étude, confirmant le domicile du défendeur. Il est désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 juillet 2024, Monsieur [N] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [I] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juin 2021, du commandement de payer délivré le 5 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2025 que Monsieur [K] [C] [J] [R] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 147,88 euros le 1er mars 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [K] [C] [J] [R] la somme de 5691,12 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [I] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [C] [J] [R] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [K] [C] [J] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

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Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 juin 2021 entre Monsieur [K] [C] [J] [R] d’une part, et Monsieur [N] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], par l’effet du congé, à la date du 9 juillet 2024,

DIT que Monsieur [N] [I] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [I] à compter du 9 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [K] [C] [J] [R] la somme de 5691,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2025 échéance de mars incluse,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [K] [C] [J] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [K] [C] [J] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE Monsieur [K] [C] [J] [R] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT