TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/06457 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3J6Q

Minute :

JUGEMENT

Du : 11 Décembre 2025

Société PANTIN HABITAT

C/

Madame [X] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société PANTIN HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [X] [C]

Chez feue Mme [C] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Hakima ES SAADI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

M^e Hakima ES SAADI

Expédition délivrée à :

Par exploit du 19-05-25 la société PANTIN HABITAT , propriétaire de locaux a fait assigner MME [C] [X] suivant bail d’habitation, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06-07-1989 suite au décès de la mère de MME [C] [X] , MME [C] [I] , le [Date décès 3]-06-23 ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef qui ne quitteraient pas les lieux,

subsidiairement la résiliation du bail du fait des manquements répétés de la défenderesse à son obligation de paiement des loyers ,

— la suppression du délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ,

— la condamnation de MME [C] [X] au paiement de la somme de 8206.72 euros représentant l’arrièré de loyers et indemnités d’occupation ,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges locatives exigibles ,

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 20-10-25 le conseil de la société PANTIN HABITAT conclut à la résiliation du bail du fait du non transfert du bail de MME [C] [I] , décédée le [Date décès 3]-06-23 , au profit de son fille , MME [C] [X] , en raison du fait que

— MME [C] [X] ne réunit pas les conditions prévues par l’art 14 de la loi du 6 juillet 1989 , en effet elle était domicilée dans un autre appartement du fait de la signature le 09-03-23 dans le cadre d’une convention d’occupation avec INTERLOGEMENT 93,

— le logement n’est pas adapté à la taille du ménage de MME [C] [X] ; qu’il s’agit d’un logement de type F3 qui n’est pas adapté à la présence de deux personnes.

Le demandeur actualise la dette à la somme de 3015.04 euros au 08-10-25 .

Subsidiairement , si le transfert du bail était prononcé , la société PANTIN HABITAT sollicite la résiliation judiciaire du bail au motif que les loyers sont impayés depuis plusieurs années . D’autre part le demandeur sollicite le rejet des demandes indemnitaires de la défenderesse.

Enfin la société PANTIN HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement et des délais pour quitter les lieux .

A l’audience MME [C] [X], assistée de son conseil , indique que :

— elle a fait la demande de transfert de bail le 17-08-23 et n’a reçu de réponse que le 20-03-24,

— elle a toujours habitée avec sa mère et n’a pas intégré le logement proposé par INTERLOGEMENT Seine Saint Denis ,

— le logement est adapté à la taille de son foyer puisqu’elle a à charge sa fille ,

— ses ressources en 2023 lui permettent d’accéder à ce logement social .

Elle demande :

— le transfert du bail au [Date décès 3]-06-23 ,

— la régularisation d’un avenant au bail sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Reconventionnellement elle sollicite :

— la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre

— l’octroi de délais de paiement pour régler le solde de la dette à hauteur de 150 euros par mois,

— l’octroi de délais pour quitter les lieux .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail

Attendu que l’article 14 de la loi du 06-07-1989 prévoit “lors du décès du locataire que le bail est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès”;

Attendu que les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès .

Que MME [C] [X] apporte la preuve qu’elle résidait au domicile de sa mère en produisant des bulletins de paie , des avis d’imposition , des paiements de la CAF depuis au moins un an à la date du décès ;

Que certes MME [C] [X] était titulaire d’un bail signé avec INTERLOGEMENT 93, depuis le 09-03-23 ;

que toutefois , selon la jurisprudence établie par la Cour d’Appel de [Localité 10] du 29-11-16 , “que le non-respect par l’intimée des règles d’utilisation de son propre appartement dont le bailleur n’est pas en droit de se prévaloir , n’est pas de nature à faire obstacle au transfert du bail dès lors que l’intimée justifie … avoir vécu de manière continue et effective avec sa mère” un an avant son décès.

que dès lors le bail de MME [C] [I] peut être transféré à MME [C] [X] au jour du décès de MME [C] [I] le [Date décès 3]-06-23 ;

Sur la résiliation du bail

Attendu qu’en application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail ;

qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

qu’il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer;

Attendu qu’il n’existe pas de dette locative au décès de MME [C] [I] ;

qu’ à compter de novembre 2023 , un premier impayé se forme ; qu’il n’y a plus aucun paiement des loyers , ou indemnités d’occupation dues si MME [C] [X] n’avait pas la connaissance du transfert du bail , de janvier 2024 à janvier 2025 , date à laquelle la somme due est de 8206.72 euros ;

que les règlements sont repris en 2025 et la dette s’établit à la somme de 3015.04 euros au 08-10-25;

qu’il convient de condamner MME [C] [X] au paiement de cette dette;

Attendu que les contrats s’exécutent de bonne foi et qu’en l’espèce MME [C] [X] n’a pas démontré qu’elle se considérait tenue aux obligations d’un locataire à savoir de payer un loyer ;

que ces retards dans le paiement de loyers , ou d’ indemnités d’occupation si la défenderesse n’avait pas la certitude de son bon droit , démontrent une négligence qui conduit à résilier le bail ;

que l’expulsion sera donc prononcé au 08-10-25 selon les modalités du dispositif ;

Sur les délais pour quitter les lieux

Attendu que l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Attendu que l’article L.412-4 du même code prévoit que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Qu’il s’agit de déterminer si des délais peuvent être octroyés à MME [C] [X] pour quitter les lieux, eu égard aux circonstances de l’espèce ; que le demandeur entend obtenir l’expulsion immédiate ce afin de permettre la reprise effective de son bien ; que le défendeur mentionne son occupation paisible des lieux depuis 2022 ;

Qu’il convient donc de faire droit à la demande de délai et au maintien dans les lieux jusqu’au 30-06-26 afin de permettre à MME [C] [X] de concrétiser une demande et une recherche de logement ;

Sur les autres demandes

Attendu que MME [C] [X] ne justifie pas d’un préjudice spécifique du fait du fait du non-transfert du bail par le bailleur ; qu’en effet pendant cette période elle a eu la jouissance du logement ; que dès lors la demande à ce titre est rejetée ;

Attendu que MME [C] [X] justifie à l’audience de sa volonté de rembourser la dette; qu’il est l’intérêt du bailleur que s’enclenche un début de remboursement à hauteur des capacités financières de celle-ci ; que des délais de paiement sont accordés selon les modalités précisées dans le dispositif;

Attendu qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [C] [X] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens ;

Attendu que selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie ; qu’en l’espèce le défendeur, partie perdante , sera condamné aux entiers dépens ;

Qu’ aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement;

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le transfert du bail de MME [C] [I] à MME [C] [X] au [Date décès 3]-06-23 ,

CONSTATE la résolution du bail à compter du 08-10-25 ,

CONDAMNE MME [C] [X] à payer à la société PANTIN HABITAT la somme de 3015.04 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés au 08-10-25 avec intérêts au taux légal à compter du 08-10-25 ,

ACCORDE à MME [C] [X] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30-06-26 ,

ORDONNE , à défaut de libération volontaire de ces lieux le 30-06-26 , l’expulsion de MME [C] [X] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991 ;

AUTORISE dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais risques et périls de qui ils appartiendront ;

CONDAMNE MME [C] [X] à payer à la société PANTIN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées à compter du 08-10-25 et jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion;

AUTORISE MME [C] [X] à s’acquitter de la dette par 23 versements mensuels de 170 euros la 24ème mensualité étant majorée du solde,

DIT que le premier versement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et les autres versement de mois en mois jusqu’à parfait paiement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance la totalité du solde deviendra exigible,

CONDAMNE MME [C] [X] à payer à la société PANTIN HABITAT la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire et REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE MME [C] [X] aux dépens .

LE GREFFIER LE PRESIDENT