TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00591 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5GN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MARS 2025

MINUTE N° 25/00438

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société FONCIERE VILOR,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Danièle MOOS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB042 (Postulant), M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG (Plaidant)

ET :

La Société DREAMS TO REALITY,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Abiramy RAJKUMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1108

La Société GROUPE SHIVIKA,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Abiramy RAJKUMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1108

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2022, la société FONCIERE VILOR a consenti à la société GROUPE SHIVIKA un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la société FONCIERE VILOR a fait délivrer à GROUPE SHIVIKA un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail en date du 3 octobre 2023.

Par acte délivré le 22 mars 2024, enregistré sous le numéro RG 24/0591, la société FONCIERE VILOR a assigné la société GROUPE SHIVIKA en référé devant le président de ce tribunal aux fins de, par provision :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la société GROUPE SHIVIKA et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte ;Condamner la société GROUPE SHIVIKA à lui payer :une somme de 20.247,34 euros incluant l’échéance du 4ème trimestre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer HT et HC, jusqu’à la libération complète des locaux, soit 306,15 euros par jour à compter du 1er janvier 2024 ;les intérêts au taux légal sur chacun des loyers et indemnités d’occupation demeurés impayés à compter de leur échéance ; les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement ;Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société FONCIERE VLOR à titre d’indemnité ;Condamner la société GROUPE SHIVIKA au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1342-3 du code civil.

Par acte délivré le 5 septembre 2024, enregistré sous le numéro RG 24/1508, la société FONCIERE VILOR a assigné la société DREAMS TO REALITY en référé devant le président de ce tribunal aux fins de, par provision :

Prononcer la jonction de la procédure avec la procédure RG 24/0591 ;Constater que la société GROUPE SHIKIVA, agissant au nom et pour le compte de la société DREAMS TO REALITY, n’a pas déféré aux causes du commandement du 3 octobre 2023 dans le délai d’un mois ; En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la société GROUPE SHIVIKA et/ou de la société DREAMS TO REALITY ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte ;Condamner solidairement ou in solidum la société GROUPE SHIVIKA et la société DREAMS TO REALITY à lui payer :une somme de 20.247,34 euros incluant l’échéance du 4e trimestre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer HT et HC, jusqu’à la libération complète des locaux, soit 306,15 euros par jour à compter du 1er janvier 2024 ;les intérêts au taux légal sur chacun des loyers et indemnités d’occupation demeurés impayés à compter de leur échéance ; les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement ;Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société FONCIERE VLOR à titre d’indemnité ;Condamner solidairement ou in solidum la société GROUPE SHIVIKA et la société DREAMS TO REALITY au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1342-3 du code civil.

Après plusieurs renvois, les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, la société FONCIERE VILOR demande la jonction des deux procédures, au motif qu’elles portent sur le même bail, et maintient ses demandes, dirigées tant contre la société GROUPE SHIKIVA que contre la société DREAM TO REALITY, actualisant toutefois sa créance principale à la somme de 46.144,52 euros. Elle conclut au rejet de l’exception d’incompétence soulevée en défense.

La société GROUPE SHIVIKA soulève in limine litis l’incompétence territoriale de la présente juridiction au profit du tribunal judiciaire de Pontoise, sur le ressort duquel est situé son siège social, s’oppose à la jonction sollicitée et demande la condamnation de la société FONCIERE VILOR à lui régler la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société DREAMS TI REALITY sollicite des délais de paiement sur trois mois.

L’état d’endettement de la société GROUPE SHIKIVA ne porte mention d’aucune inscription en date du 21 février 2024. Celui de la société DREAMS TO REALITY ne porte aucune mention d’inscription en date du 2 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence territoriale

Il résulte de l’article 145-23 du code de commerce que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur les contestations relatives aux baux commerciaux est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, l’immeuble dans lequel est situé le local loué est situé à Bobigny, sur le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny.

En conséquence, conformément aux dispositions légales précitées, la présente juridiction est bien territorialement compétente il n’y a pas lieu de faire droit à l’exception soulevée.

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a été signé le 7 décembre 2022 par la société GROUPE SHIKIVA au nom et pour le compte de la société DREAMS TO REALITY, alors en cours d’immatriculation. Celle-ci a été immatriculée le 22 avril 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’acte introductif de la présente instance.

C’est donc à bon droit, s’agissant d’un seul et même bail, que la partie demanderesse demande la jonction des deux affaires.

Il y a donc lieu de prononcer la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 24/01508 avec celle enregistrée sous le numéro 24/0591, les deux affaires étant désormais enregistrées sous ce seul numéro.

Sur les demandes principales

— Sur la demande en acquisition de clause résolutoire et expulsion

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 3 octobre 2023 à la société GROUPE SHIVIKA (la société DREAMS TO REALITY n’étant alors pas immatriculée), pour le paiement de la somme en principal de 4.887,34 euros.

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au 2 janvier 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, et en application de la clause résolutoire figurant au bail, celui-ci s’est trouvé résilié de plein droit le 4 novembre 2023. La demande d’expulsion est ainsi acquise en son principe.

— Sur les demandes de condamnation

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, d’après l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, et à titre liminaire, il y a lieu de relever que le contrat de bail prévoit que “la société DREAMS TO REALITY se substituera à la société GROUPE SHIVIKA pour l’exécution des clauses et conditions [du bail]” (…) Les actes accomplis par la société GROUPE SHIVIKA pour la société DREAMS TO REALITY en formation seront repris par cette dernière à compter de son immatriculation.”

Aussi, faute pour le bailleur de démontrer l’existence d’une cause de solidarité légale ou conventionnelle, seule la société DREAMS TO REALITY est redevable des sommes dues en exécution de ce contrat.

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à la société FONCIERE VILOR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société DREAMS TO REALITY sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, la société FONCIERE VILOR justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 2 janvier 2025, que la société DREAMS TO REALITY reste lui devoir à cette date une somme de 46.144,52 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

La société DREAMS TO REALITY sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 46.144,52 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation à la société DREAMS TO REALITY.

Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La société DREAMS TO REALITY sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire durant trois mois.

Au vu des éléments produits et des débats, si certains règlements sont intervenus, compte tenu de l’ancienneté de la dette, de son montant et de son augmentation constante et la société défenderesse ne produisant aucun élément permettant d’apprécier sa capacité à faire face à ses échéances, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

Les délais étant rejetées, il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion, selon modalités fixées au dispositif, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis au bailleur, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société DREAMS TO REALITY, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent d’allouer à la société FONCIERE VILOR une somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande formulée à ce titre par la société GROUPE SHIVIKA.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Prononçons la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 24/01508 avec celle enregistrée sous le numéro 24/0591, les deux affaires étant désormais enregistrées sous ce seul numéro 24/0591 ;

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 4 novembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société GROUPE SHIVIKA, de la société DREAMS TO REALITY ou de tous occupants de leur chef hors des locaux situés [Adresse 3] [Localité 5] ;

Condamnons la société DREAMS TO REALITY à régler à la société FONCIERE VILOR une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société DREAMS TO REALITY à payer à la société FONCIERE VILOR la somme provisionnelle de 46.144,52 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Condamnons la société DREAMS TO REALITY aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société DREAMS TO REALITY à à payer à la société FONCIERE VILOR la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE