MINUTE N°

N° RG 25/00186 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZAZ

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [D] [E] [C] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d'[Adresse 6], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro B 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenbtée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [E] [C] [U], née le 12 juillet 1990 à [Localité 4] (République du Congo) – demeurant [Adresse 9]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Madame [D] [E] [C] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [E] [C] [U] un logement sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 477,56 euros, et 153,29 euros de provision sur charges.

Le 25 juin 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1042,14 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 21 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [D] [E] [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [D] [E] [C] [U] qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalités des frais de garde-meubles ;

— condamner Madame [D] [E] [C] [U] au paiement des sommes suivantes :

* 3837,02 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 juin 2024 sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente assignation sur le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6786 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [D] [E] [C] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [D] [E] [C] [U] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [D] [E] [C] [U] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette mais sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise avoir réglé avant l’audience le loyer courant. Elle ajoute que contrairement à ce qu’indique la bailleresse, elle n’a jamais bénéficié d’un plan d’apurement amiable. Elle fait valoir avoir eu plusieurs périodes d’hospitalisation; qu’elle perçoit de nouveau les APL ; qu’elle ne peut plus travailler la nuit du fait de sa pathologie. Elle indique percevoir le RSA ainsi que l’allocation de soutien familial.

Elle produit une copie d’un virement qu’elle aurait effectué le 13 octobre 2025 d’un montant de 699, 43 euros. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois en plus du loyer courant.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 3 novembre 2025, la bailleresse a fourni un décompte actualisé en date du 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 29 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2021, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2025 que la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l’égard de Madame [D] [E] [C] [U] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 85,90 euros qui correspondent à des frais de contentieux.

Par conséquent, Madame [D] [E] [C] [U] sera condamnée à lui payer la somme de 6700,01 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024 sur la somme de 1042,14 euros, à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 3837,02 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [D] [E] [C] [U] le 25 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2021 à compter du 26 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, et à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience,reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [D] [E] [C] [U] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience. En effet, il ressort du décompte produit par la bailleresse par note en délibéré autorisée que le prélèvement de 699,43 euros dont se prévaut la défenderesse a été rejeté par sa banque. Par ailleurs, Madame [D] [E] [C] [U] est défaillante à démontrer qu’elle aurait la capacité financière de régler sa dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Madame [D] [E] [C] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [E] [C] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [E] [C] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 26 août 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 8 octobre 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [E] [C] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Madame [D] [E] [C] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] , sont réunies à la date du 26 août 2024,

DEBOUTE Madame [D] [E] [C] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [E] [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [E] [C] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6700,01 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024 sur la somme de 1042,14 euros, à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 3837,02 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [C] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [D] [E] [C] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [D] [E] [C] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 juin 2024 et le coût de l’assignation en date du 23 janvier 2025,

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge