TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KWQ

Minute : 25/

Monsieur [B] [E]

Représentant : Maître [G], avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Jean-marc NOYER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [F] [Y]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 mai 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Marc NOYER de la SELARL CABINET NOYER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [Y]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 novembre 2007, Monsieur [B] [E] a donné à bail à Madame [F] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 4.172,14 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [B] [E] a fait assigner Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti par Monsieur [B] [E] au profit de Madame [F] [Y] portant sur l’appartement sis [Adresse 4],

ordonner l’expulsion de Madame [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 4],

ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu’il plaira au demandeur, et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse,

condamner Madame [F] [Y] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date des présentes, soit la somme de 4.440,98 euros, terme de novembre 2024 inclus,

dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués et remis à Monsieur [B] [E], ou à son mandataire les clés, Madame [F] [Y] y sera contrainte sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et ce à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

fixer, à compter du 16 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale, pour chaque jour de retard, au montant du loyer en cours, laquelle indemnité sera due jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit de Monsieur [B] [E],

condamner Madame [F] [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée à celle du 18 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [E], régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 5.477,90 euros, échéance du mois de mars 2025 comprise, selon le décompte en date du 17 mars 2025.

Madame [F] [Y], comparant en personne, indique que l’appartement est insalubre et produit le rapport de la mairie. Elle souhaite régler la moitié de l’arriéré, à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 9] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [E] justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 novembre 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.172,14 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2007 à compter du 17 novembre 2024 .

Si Madame [F] [Y] se prévaut de l’indécence du bien loué à titre d’exception d’inexécution, il sera rappelé que l’exception d’inexécution n’est pas admise, sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux ce dont il n’est nullement justifié, ni même allégué.

En outre, ainsi qu’il sera vu ci-après l’importance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ne saurait en l’espèce permettre de rejeter la demande d’expulsion (en revanche, les dommages et intérêts -d’un montant largement inférieur à la dette locative- viendront en déduction du montant de l’arriéré).

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Madame [F] [Y], qui bénéficie de prestations sociales à hauteur de 1441,18 euros par mois, ne permet pas de lui accorder des délais de paiement. Par ailleurs, le logement composé d’une pièce, n’est pas adapté à la composition familiale de la locataire, cette dernière ayant trois enfants.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [F] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Aucun élément ne justifie qu’une astreinte soit prononcée. En effet, le bailleur n’apporte pas de justification à sa demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d’exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] produit un décompte démontrant que Madame [F] [Y] lui doit la somme de 5.477,86 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 17 mars 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [F] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.477,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [F] [Y] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 18 mars 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permet une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Pareillement, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place d’un système de ventilation et les réfections de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. Comme déjà indiqué en effet, l’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

En l’espèce, il ressort du rapport de visite réalisé par le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 8], en date du 12 février 2025, que le logement, de type T1, a une surface de 17,5 m2. Il est tout d’abord rappelé dans le rapport, que dans la pièce principale, d’une surface de 13,7 m2, les mesures de teneur en humidité n’ont pas pu être réalisées dans toute la pièce du fait de l’encombrement du logement. L’expert constate la présence de moisissures sur les murs et le plafond, des aérations passives en partie haute, dont l’une est en partie obstruée, et l’autre ne donnant pas sur l’extérieur. L’expert remarque la présence de papier plastifié sur des pans de murs, et l’occupante déclare les avoir posé là où il y avait des moisissures. L’expert constate dans la cuisine, une absence d’ouvrant et de système de ventilation, une présence de moisissures sur les murs et une teneur en humidité de 100% sur le mur au dessus de l’évier. L’expert note que les dégradations sur le mur ne sont pas visibles car elles sont cachées par du papier plastique posé par l’occupante.

Ainsi, l’expert conclut que les désordres sont les suivants :

présence d’humidité dans la cuisine,

présence de moisissures sur les murs de la pièce principale et de la cuisine,

absence de système de ventilation et d’ouvrant dans la cuisine,

L’expert constate également la sur-occupation du logement.

Ainsi, il ressort de ce rapport que les désordres sont liés principalement à l’absence de ventilation dans le logement.

Il sera rappelé que la ventilation d’un appartement ne saurait dépendre de la seule aération par les fenêtres et qu’aux termes de l’article 1er de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, l’aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées.

Dès lors, il ressort de ces éléments que le manquement à l’obligation de délivrance est justifié et que Madame [Y] a subi un préjudice de jouissance lié à l’humidité dans son logement et aux désordres afférents à la ventilation du logement.

Néanmoins, l’encombrement et la sur-occupation du logement seront également prix en compte dans l’évaluation du préjudice.

En conséquence, le préjudice de jouissance de Madame [Y], sera fixé, au regard des désordres (humidité, moisissures, absence de ventilation), de la superficie du logement (17,5m2), et de l’encombrement et de la sur-occupation, à hauteur de 2.300 euros.

En conséquence, Monsieur [B] [E] est redevable envers Madame [F] [Y] de la somme de 2.300 euros.

Il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de les frais irrépétibles qu’il exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2007 entre Monsieur [B] [E] et Madame [F] [Y] concernant l’appartement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à verser à Monsieur [B] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 mars 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

JUGE que Madame [F] [Y] est redevable à l’égard de Monsieur [B] [E] de la somme de 5.477,86 euros (décompte incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 17 mars 2025, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

JUGE que Monsieur [B] [E] est redevable d’une indemnité de 2.300 euros au titre du préjudice de jouissance de la locataire ;

CONDAMNE en conséquence Madame [F] [Y] à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 3.177,86 euros, correspondant à l’arriéré de loyers en date du 17 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KWQ

DÉCISION EN DATE DU : 28 Mai 2025

AFFAIRE :

Monsieur [B] [E]

Représentant : Maître [G], avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [Y]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires