TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [G] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05640 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACYX

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [G] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05640 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACYX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28 octobre 2015 à effet à la même date, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], a donné à bail à Monsieur [S] [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 401,70 euros, outre les provisions sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [S] [G] [H] le 17 mars 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 1909,03 euros en principal, échéance du mois de février 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [G] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risque et périls de Monsieur [S] [G] [H],

— voir condamner Monsieur [S] [G] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 2518,85 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal,

— voir condamner Monsieur [S] [G] [H] à titre de provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner Monsieur [S] [G] [H] au paiement d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de sa notification à la préfecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025. À cette audience, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3121,30 euros, terme d’août 2025 inclus et hors frais de contentieux. S’il a considéré que le versement du loyer courant avait repris seulement partiellement, il a néanmoins déclaré qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire à la condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse soulevée par le défendeur.

Régulièrement convoqué, Monsieur [S] [G] [H] a comparu personellement et a pu présenter ses observations. Il a contesté le montant de la dette en décalarant avoir émis un chéque de 1052,17 euros qui autait été perdu par la RIVP et qui par définition n’apparrait pas sur le décompte locatif.

En informant le tribunal qu’une demande de FSL serait déposée et que le paiment du loyer courant a été repris depuis août 2025, il a sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Il a été fait lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur la contestation sérieuse quant au montant de la dette locative

Le défendeur a déclaré à l’audience avoir transmis un chèque de 1052,17 euros à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] qui l’aurait égaré.

Selon l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Si Monsieur [H] affirme avoir transmis ledit chèque au bailleur, il ne produit cependant aucune pièce au soutien de ses allégations, ni sur la date d’émission du chèque ni sur la réalité de l’encaissement ou le paiement du montant précisé.

Il en résulte que Monsieur [H] échoue à caractériser l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2025 pour la somme en principal de 1909,03 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Un seul paiement de 585,96 euros ayant effectué pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mai 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [G] [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Monsieur [S] [G] [H] est redevable de la somme de 3121,30 euros (hors frais de contentieux), échéance du mois d’aout 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [S] [G] [H] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 3121,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, et alors que le locataire semble en situation de régler la dette locative (notamment au regard de ses revenus mensuels et de ses charges, et du FSL en attente), celui-ci-ci sera autorisé à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits et des débats à l’audience que le locataire a effectué deux derniers paiements de 540 euros chacun en août et en septembre 2025 correspondant à une somme supérieure au loyer hors charges (455,85 euros), de sorte que la condition de reprise du loyer courant doit être considéré comme remplie et que la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée sera par conséquent accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [S] [G] [H].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre de provision Monsieur [S] [G] [H] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [G] [H] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] d’une part, et Monsieur [S] [G] [H] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], sont réunies à la date du 17 mai 2025 à minuit,

DEBOUTE Monsieur [S] [G] [H] de ses demandes tendant à voir relever des contestations quant au montant de la dette,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] [H] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], la somme provisionnelle de 3121,30 euros au titre des loyers et charges dus, terme d’aout 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [S] [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 euros, puis une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [S] [G] [H] soit condamné à titre provisoire à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT