TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09358 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BFC

Minute : 25/00135

S.C.I. DU STADE

Représentant : M^e Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1600

C/

Madame [J] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Delphine MONTBOBIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [J] [H]

Le

JUGEMENT DU 03 Février 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Février 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. DU STADE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1600

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2018, la SCI du Stade a donné à bail à Madame [J] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], lot 1 à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SCI du Stade a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 7.557,44 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SCI du Stade a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Condamner Madame [J] [H] à lui verser la somme de 1.081,91 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 9.226,04 euros au titre de sa dette locative, terme de septembre 2024 inclus ;Condamner Madame [J] [H] à lui verser la somme de 922,60 euros au titre de la clause pénale,Condamner Madame [J] [H] à lui verser la somme de 686,02 euros à titre d’indemnité conventionnelle,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette date, la SCI du Stade, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à hauteur de 10.338,44 euros au 10 novembre 2024.

Madame [J] [H], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SCI du Stade est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 7.557,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 14 août 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. La demande formée au titre de la clause pénale sera d’ores et déjà rejetée sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 10.338,44 euros au 10 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 2.000 euros le 15 janvier 2024).

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de décembre 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non-paiement au terme convenu, à hauteur de 10 %.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par les articles 1152 et 1230 du code civil dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, puis par l’article 1231-5 du code civil dans sa version postérieure au 1er octobre 2016 sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les autres demandes

Madame [J] [H], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI du Stade a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [J] [H] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 14 août 2024 du contrat de bail conclu le 26 mars 2018 entre la SCI du Stade et Madame [J] [H],

ORDONNE à Madame [J] [H] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du Stade pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à la SCI du Stade la somme de 10.338,44 euros au titre de sa dette locative au 10 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à la SCI du Stade une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à la SCI du Stade la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection