TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/07455 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZEF

Minute : 25/00033

S.D.C. [7] [Adresse 2]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [V] [H] épouse [R]

Monsieur [T] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy , assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [7] [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son syndic, la société LENOBLE-RIVET – [Adresse 3]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005494 du 03/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Madame [V] [H] épouse [R],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [R],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] sont propriétaires des lots 93 et 207 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juillet 2024 non réclamée, le syndicat des copropriétaires de la [7] située à [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] une mise en demeure de payer la somme de 7296,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

6941 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 juillet 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3ème trimestre, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 4 juillet 2024,605,75 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

À l’audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6515,76 euros au titre des charges arrêtées au 9 décembre 2024.

Il expose que Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Monsieur [T] [R], reconnait être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Il indique qu’un paiement de 1000 euros a été fait le 1er décembre 2024. Il indique que les ressources du couple s’élèvent à 1400 euros et les prestations familiales de 700 euros, ils ont 3 enfants à charge et n’ont aucun crédit en cours.

Madame [V] [H] épouse [R], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Invité à confirmer en cours de délibéré l’encaissement du paiement de 1000 euros et à formuler des observations éventuelles sur la demande de délais de paiement, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas manifesté.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant en dernier lieu les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il n’est pas justifié de l’encaissement d’un règlement de 1000 euros le 1er décembre 2024 si bien que celui-ci ne peut être pris en compte au jour de l’audience comme un paiement libératoire au sens du code civil. Il sera imputé au crédit du compte des copropriétaires lors de son encaissement effectif.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6515,76 euros, au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024, date de l’assignation sur la somme de 5456,48 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 605,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 23 juin 2023, facturée 25,66 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, l’extrait de compte arrêté fait apparaître des frais de relance et de contentieux antérieurs à la mise en demeure du 23 juin 2023, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure. Les frais seront écartés.

Il en va de même des frais de rejet de prélèvement, non justifiés, ni nécessaire au recouvrement.

Il convient également de déduire les frais de transmission de dossier, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] demande des délais de paiement. Il est en mesure de payer la dette.

Au regard de la situation respective des parties, au vu du montant de la dette et des versements récents plus réguliers qui ont diminué la dette et démontrent la capacité de remboursement, il convient dès lors d’accorder à Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] des délais afin de s’acquitter de leur dette par versements de 500 euros par mois.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [7] située à [Adresse 2] la somme de 6515,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 9 décembre 2024, appel du 4eme trimestre inclus, hors paiement du 1er décembre non déduit, avec intérêts au taux légal à compter 22 août 2024 date de l’assignation, sur la somme de 5456,48 euros et du jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [7] située à [Adresse 2] la somme de 25,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [7] située à [Adresse 2] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à s’acquitter de leur dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [7] située à [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [T] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT