TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/265

N° RG 24/02552 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBE4

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [D] [H]

né le 15 Mars 1969 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

— représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [J] [F] épouse [H]

née le 30 Décembre 1970 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

— représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [K]

né le 25 Février 1974 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 4]

— ni présent, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 26 janvier 2023, Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] ont donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 834 €, incluant les charges.

Le 8 juillet 2024, Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] ont fait signifier à Monsieur [I] [K] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 439,82 €.

Selon exploit d’huissier délivré le 14 octobre 2024, Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] ont fait citer Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et de la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [I] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— voir condamner Monsieur [I] [K] au paiement de la somme de 6319,23 € correspondants au loyer et charges et/ou indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, quittancement d’octobre 2024 inclus ;

— voir condamner Monsieur [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer des charges en cours ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 juillet 2024 ;

— voir condamner Monsieur [I] [K] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024. Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H], par la voix de leur conseil, ont fait reprendre leurs conclusions d’assignation.

Monsieur [I] [K], convoqué par exploit d’huissier de justice remis à l’étude, est arrivé en fin d’audience alors que les débats étaient clos et la date de délibéré annoncée par le tribunal. Il sera considéré comme étant n’est ni présent ni représenté.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

L’affaire a été mise à délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, «Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la recevabilité

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] justifient avoir saisi la Caisse d’allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 25 février 2024, ainsi que de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin deux mois au moins avant la première audience, le 21 octobre 2024.

La notification de l’assignation au préfet a été effectuée dans un délai de 1 mois et 26 jours. Néanmoins, la cour de cassation précise que s’agissant d’un moyen qui n’est pas de pur droit comme impliquant l’appréciation de circonstances de fait, la Cour considère que le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’état.

En conséquence, Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] sont donc recevables en leur demande de constat de résiliation du contrat de bail (Civ 13 octobre 2004).

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 26 janvier 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un double commandement de payer et de sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement a été délivré le 8 juillet 2024 à Monsieur [I] [K] pour paiement d’une somme principale de 3439,82 euros au titre de l’arriéré arrêté au 2 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 9 septembre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H], Monsieur [I] [K] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H], Monsieur [I] [K] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Enfin, le défendeur demeurant dans les lieux depuis le 9 septembre 2024 sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée, les échéances antérieures étant inclue dans l’arriéré locatif ci-après.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par les défendeurs n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte du 3 octobre 2024, l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges se chiffre à 6319,23 euros.

Monsieur [I] [K] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] la somme provisionnelle de 6319,23 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre comprise.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 9 septembre 2024 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois octobre 2024, Monsieur [I] [K] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du mois de novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [I] [K] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H], recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 26 janvier 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 9 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [I] [K] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] à payer à Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] une provision au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation;

DÉBOUTONS Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de lettre délivrée par huissier de justice;

DEBOUTONS Madame [J] [H] née [F] et Monsieur [D] [H] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,