TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00050 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEHL

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FLORAL prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en la personne de sa gérante, Madame [Z] [R]

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [V]

né le 21 Avril 1966 à [Localité 7] (PYRENEES-ATLANTIQUES), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 31 août 2016, la SCI FLORAL a donné à bail à Monsieur [F] [V] un logement sis [Adresse 3] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 552,40 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 30 mai 2024, la SCI FLORAL a fait signifier à Monsieur [F] [V] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 5 197,40 euros en principal selon décompte arrêté au 13 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, la SCI FLORAL a fait citer Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [F] [V], preneur et la SCI FLORAL, bailleur, en date du 31 août 2016, portant sur l’appartement situé [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [V] de l’appartement situé [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL la somme de 5 197,40 €, correspondant aux loyers et charges impayés figurant sur le commandement de payer, augmentée des intérêts au taux légal à compter 30 mai 2024, date de signification du commandement de payer du 30 mai 2024, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL la somme de 3 354,40 €, correspondant aux loyers et charges impayés depuis la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 18 décembre 2024 , augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL une indemnité légale d’occupation à compter du 31 juillet 2024, égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif de Monsieur [F] [V] et de tout occupant de son chef, soit le montant de 552,40 € ;

— condamner Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [V] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [F] [V] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025 et retenue. La SCI FLORAL, représentée par sa gérante, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Elle précise que le locataire ne paye plus le loyer depuis le mois de janvier 2024 et qu’il ne justifie pas de la souscription de l’assurance habitation.

Monsieur [F] [V], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier : en effet, Monsieur [F] [V] a été vu deux fois puis n’a pas donné suite aux rendez-vous fixés.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 31 mai 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [F] [V] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 31 août 2016 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 mai 2024 à Monsieur [F] [V] pour paiement d’une somme principale de

5 197,40 euros au titre de l’arriéré arrêté au 13 mai 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au mois de décembre 2024, dont la dette s’élève à la somme de 8 551,80 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 14 juillet 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI FLORAL, Monsieur [F] [V] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 18 décembre 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 8 551,80 euros.

Monsieur [F] [V], absent et défaillant à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de le condamner à payer à la SCI FLORAL la somme de 8 551,80 euros au titre du décompte du 18 décembre 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [F] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 18 décembre 2024, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 552,40€.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [F] [V] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI FLORAL et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [F] [V] est condamné à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI FLORAL recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 31 août 2016 s’est trouvé de plein droit résilié le 14 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [F] [V] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [V] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 552,40 euros;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL une somme de 8 551,80 euros selon décompte du 18 décembre 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 février 2025;

DÉBOUTE La SCI FLORAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à la SCI FLORAL la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI FLORAL du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,