TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06202 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUGB

Minute : 25/100

Madame [R] [J]

Représentant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

C/

Monsieur [W] [T]

Madame [B] [Y] épouse [T]

Représentant : M^e Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 137

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [R] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [T]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y] épouse [T]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de Seine Saint Denis

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010439 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2023, Madame [R] [J] a donné à bail à Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 565 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par jugement du 28 novembre 2019, le du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny divorce du couple a prononcé le divorce du couple et attribué le droit au bail du logement à Madame [B] [Y] épouse [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Madame [R] [J] a fait signifier à Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2615,65 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 juin 2024, Madame [R] [J] a fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] au paiement de la somme de 3135,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,faire application de l’article 1343-2 du code civil,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie des sommes qui pourront être dues,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 juin 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Madame [R] [J], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3830,03 euros arrêtée au 1er novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement

Madame [R] [J] soutient que Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [B] [Y] épouse [T], représentée, reconnait être redevables des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle vit seule avec 5 enfants à charge et que le divorce du 28 novembre 2019 a été retranscrit le 30 mai 2023. Elle évoque des difficultés financières en début d’année mais la reprise du paiement du loyer et d’un complément.

Monsieur [W] [T] régulièrement assigné, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 novembre 2024, Madame [B] [Y] épouse [T] communique le jugement de divorce.

Par note en délibéré du 29 novembre 2024, Madame [R] [J] indique qu’elle ne maintient la demande de condamnation de Monsieur [W] [T] que jusqu’au 20 mai 2023 date à laquelle le divorce a été mentionné sur les actes d’état civil, soit pour 363,94 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, Madame [R] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024.

En conséquence, la demande de Madame [R] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [R] [J] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande formée à l’encontre de Monsieur [W] [T] :

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux quel que soit leur régime matrimonial et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Il résulte de ce texte que la transcription du jugement de divorce qui a attribué le droit au bail du logement familial à l’un des époux mettant fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle si bien que l’époux auquel n’a pas été attribué le droit au bail n’est plus titulaire du bail à compter de cette date même s’il n’a pas donné congé.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Y] épouse [T] pendant leur mariage.

Le divorce du couple est intervenu selon jugement du 28 novembre 2019 et transcrit en marge des actes de l’état civil le 30 mai 2023.

Le jugement prévoit l’attribution du droit au bail portant sur le logement à Madame [B] [Y] épouse [T].

Il s’ensuit que le divorce du couple du 28 novembre 2019 et l’attribution du droit au bail à Madame [B] [Y] épouse [T] ont pour effet de mettre fin à la cotitularité du bail entre les époux à la date de la transcription du divorce sur les actes d’état civil, soit le 130 mai 2023.

En conséquence, Monsieur [W] [T] n’est plus titulaire du bail depuis la transcription du divorce, le 30 mai 2023.

Ainsi, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de clause résolutoire ni d’ordonner son expulsion. Les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la demande à l’encontre de Madame [B] [Y] épouse [T]

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé depuis l’entrée en vigueur de cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2023 à compter du 23 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] qui justifie de sa situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à rembourser sa dette.

Il convient donc d’accorder à Madame [B] [Y] épouse [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [B] [Y] épouse [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [Y] épouse [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des

Par ailleurs, Madame [R] [J] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er novembre 2024 que Madame [R] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Les sommes dues au 1er novembre 2024, échéance de novembre incluse, s’élèvent à 3830,03 euros.

La cotitularité du bail attachée à la qualité des époux, selon l’article 1751 du code civil implique l’obligation, solidaire, de payer les loyers et charges conformément à l’article 220 du code civil, jusqu’à la transcription du divorce.

La cotitularité du bail entre les époux a cessé le 30 mai 2023, date de la transcription du divorce, si bien que la solidarité pour le paiement des loyers et charges a pris fin le 30 mai 2023.

Si parallèlement à la cotitularité du bail attachée à la qualité des époux, selon l’article 1751 du code civil et à la solidarité légale tirée de l’article 220 du code civil, les locataires sont obligés solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires conformément à l’article XI du contrat, par suite de l’effet du divorce et de l’attribution du droit au bail à Monsieur [W] [T], la cotitularité contractuelle a également pris fin, et dès lors la solidarité contractuelle.

Les loyers et charges arrêtés au 30 mai 2023, à hauteur à 363,94 euros, ont été intégralement payés par les règlements intervenus postérieurement, imputés selon les règles fixées par l’article 1342-10 du code civil. Il s’ensuit, qu’aucune somme ne reste due au titre des loyers et charges au 14 juin 2023. La demande à l’encontre de Monsieur [W] [T] sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [Y] épouse [T] à payer à Madame [R] [J] la somme de 3830,03 euros, au titre des sommes dues au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1015,65 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [Y] épouse [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Les frais de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [W] [T] resteront à la charge de Madame [R] [J].

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [J] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de Madame [B] [Y] épouse [T] à payer à Madame [R] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [W] [T] seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [R] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de Monsieur [W] [T],

REJETTE la demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [W] [T],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 novembre 2023 entre Madame [R] [J] d’une part, et Madame [B] [Y] épouse [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [B] [Y] épouse [T] à payer à Madame [R] [J] la somme de 3830,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 1015,65 euros, et du présent jugement sur le surplus,

REJETTE la demande en paiement des loyers et charges à l’encontre de Madame [L] Monsieur [W] [T],

ACCORDE un délai à Madame [B] [Y] épouse [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [B] [Y] épouse [T] à s’acquitter de la dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [Y] épouse [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE Madame [B] [Y] épouse [T] à payer à Madame [R] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [B] [Y] épouse [T] à payer à Madame [R] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [Y] épouse [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [W] [T],

LAISSE les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [W] [T] à la charge de Madame [R] [J],

DEBOUTE Madame [R] [J] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT