TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00613 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHI

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

S.A. 1001 Vies Habitat

C/

Mme [T] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 Vies Habitat

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [T] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

La société 1001 VIES HABITAT se prévaut d’un contrat de location conclu avec Madame [T] [L], concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 252,62 €, outre provisions sur charges de 144,95 €.

Le 26 septembre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [T] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 092,94 € selon décompte arrêté au 25 septembre 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 16 août 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 7 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a attrait Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

prononcer la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [T] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner Madame [T] [L] au paiement des sommes suivantes :

4 438,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 10 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 722,41 €. Elle précise que le bail a été égaré. Elle souligne que le paiement du loyer courant n’est pas repris et que le dernier paiement remonte au mois de juin 2023.

Madame [T] [L], n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ».

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT indique avoir égaré le bail initial, conclu le 1er juillet 1989. Elle verse aux débats un décompte faisant figurer des paiements par chèque au titre du loyer et des charges, notamment les 7 juin 2023 et 14 mars 2024.

En outre, la société 1001 VIES HABITAT produit un courrier adressé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux défendeurs, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », ce dont il résulte que leur nom de la défenderesse figure bien sur la boite aux lettres. De la même manière, l’assignation dans le cadre de la présente instance et le commandement de payer ont été délivrés à étude, le commissaire de justice indiquant que le domicile du destinataire est certain en raison de la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone.

Il résulte de ces éléments qu’un bail verbal a été conclu entre les parties.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 9 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 722,41 €, frais de recouvrement partiellement compris pour un montant de 328,29 €.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 328,29 € au 9 octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 7 394,12 € actualisée au 9 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 092,94 € à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 4 301,18 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir, le 16 août 2023, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon les articles 1217 et 1227 dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le créancier d’une obligation peut demander en justice une résiliation judiciaire en cas d’inexécution contractuelle.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle pesant sur le locataire. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 9 octobre 2025 que le dernier paiement de la part de Madame [T] [L] remonte au 14 mars 2024, pour des montants de 2 216,78 € et 794,44 € et le précédent au 7 juin 2023 pour un montant de 1 149,19 €.

Ainsi, les paiements sont très irréguliers et la dette s’accroit depuis de nombreux mois.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Madame [T] [L] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [T] [L] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [T] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [L], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [T] [L] sera condamnée à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la société 1001 VIES HABITAT et Madame [T] [L] concernant les locaux situés [Adresse 3] à compter de ce jour ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 7 394,12 € (sept mille trois cent quatre-vingt-quatorze euros et douze centimes) actualisée au 9 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 3 092,94 € et sur la somme de 4 301,18 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [T] [L] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [T] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 11 décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE