TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02567 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2Y6V

Minute :

Monsieur [N] [U] [X]

Représentant : Maître Katia MOREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0347

C/

Madame [C] [D]

Monsieur [F] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MOREIRA

Copie délivrée à :

M.[B] et Mme [D]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [U] [X], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

représenté par Maître Katia MOREIRA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 octobre 2023, M. [N] [X] a donné à bail à Mme [C] [D] et M. [F] [B] un logement situé [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer hors charges de 735,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 165,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [X] a fait signifier à Mme [C] [D] et M. [F] [B], par exploits de commissaire de justice des 28 octobre 2024 et 08 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 11 307,72 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 février 2025, M. [N] [X] a fait assigner Mme [C] [D] et M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [N] [X], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [C] [D] et M. [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [C] [D] et M. [F] [B] ;

o condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [F] [B] à payer :

? la somme de 15 003,48 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 6 février 2025, échéance de février 2025 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et d’exécution de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 6 octobre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [C] [D] et M. [F] [B] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

Mme [C] [D] et M. [F] [B], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnotic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [D] et M. [F] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 octobre 2023 que Mme [C] [D] et M. [F] [B] doivent payer un loyer d’un montant de 735,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 165,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [C] [D] et M. [F] [B] restaient devoir la somme de 15 003,48 € euros à la date du 06 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 89,00 € (impayés), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 14 914,48 €, arrêtée au 6 février 2025, terme de février 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [D] et M. [F] [B] au paiement d’une somme de 14 914,48 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 28 octobre 2024 et 08 novembre 2024 pour la somme en principal de 11 307,72 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024.

L’expulsion de Mme [C] [D] et M. [F] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [C] [D] et M. [F] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [C] [D] et M. [F] [B] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 6 octobre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Le principe de la réparation intégrale du dommage s’oppose à la majoration de ce montant dès lors que cela reviendra à réparer plus que le dommage subi par le demandeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [D] et M. [F] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 1er mars 2025, terme de mars 2025, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 31 décembre 2024, 00 heure, au 28 février 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2023 entre M. [N] [X] et Mme [C] [D] et M. [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [D] et M. [F] [B] à verser à M. [N] [X] la somme de 14 914,48 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 06 février 2025, terme de février 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [D] et M. [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [D] et M. [F] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [D] et M. [F] [B] à payer à M. [N] [X] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [D] et M. [F] [B] à payer à M. [N] [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [D] et M. [F] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION