TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10639 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HI3

Minute :

SAEM [Localité 8] HABITAT

Représentant : Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX

C/

Monsieur [T] [W]

Madame [F] [U] épouse [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MEURIN

Copie délivrée à :

M. et Mme [W]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, substitué par M^e Jean-Christophe YAECHE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [F] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de ses enfants, M. [V] [W] et Mme [X] [W]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 février 2000, SAEM [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 2 473 Francs. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 1 671,42 Francs.

Des loyers étant demeurés impayés, SAEM [Localité 8] Habitat a fait signifier à M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W], par exploit de commissaire de justice du 30 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 11 763,41 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, SAEM Noisy-le-Sec Habitat a fait assigner M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

SAEM Noisy-le-Sec Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [F] [U], épouse [W] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion corps et biens de M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

o condamner solidairement M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] à payer :

? la somme de 10 271,67 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 février 2000 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

Mme [F] [U], épouse [W], comparante, assistée par M. [V] [W], son fils, et Mme [X] [W], sa fille, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement sur 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

M. [T] [W], assigné à domicile, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 février 2000 que M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] doivent payer un loyer d’un montant de 2 473 Francs hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 1 671,42 Francs. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 866,25 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] restaient devoir la somme de 10 271,67 € euros à la date du 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] au paiement d’une somme de 10 271,67 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 163,41 euros à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 667,44 € à compter du 24 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement.

Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été partiellement désintéressées.

Conformément aux articles 220 et 1751 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les codébiteurs ne contestent pas être mariés et locataires en titre du logement familial.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 29 février 2000 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 mai 2024 pour la somme en principal de 11 763,41 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2024.

Toutefois, Mme [F] [U], épouse [W] propose de régler sa dette en 36 mois.

Il ressort des déclarations à l’audience que M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] perçoivent des ressources et de l’aide de leurs enfants qui leur permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler leur dette locative. Mme [F] [U], épouse [W] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SAEM [Localité 8] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SAEM [Localité 8] Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 mai 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2000 entre SAEM [Localité 8] Habitat et M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] à verser en deniers ou quittances à SAEM [Localité 8] Habitat la somme de 10 271,67 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 163,41 euros à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 667,44 € à compter du 24 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 10 271,67 euros, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 300 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 29 février 2000 entre SAEM [Localité 8] Habitat et M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 01 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] à payer à SAEM [Localité 8] Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE SAEM [Localité 8] Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [W] et Mme [F] [U], épouse [W] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION