TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11338 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KT2

Minute : 25/95

S.D.C. DU [Adresse 3] REPRESENTE PAR NG IMMOBILIER

Représentant : M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [J] [M] [Y]

Monsieur [C] [Y]

Copie exécutoire délivrée à :

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [J] [M] [Y]

Monsieur [C] [Y]

M^e Charles DULAC

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 3] REPRESENTE PAR NG IMMOBILIER,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M] [Y],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [C] [Y],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, représentée par Monsieur [J] [M] [Y] muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] sont propriétaires des lots n°1 et 21 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 octobre 2024, le SDC DU [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet NG IMMOBILIER adressé à Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] une mise en demeure de régler la somme de 2.134,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 01 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

2.578,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024,2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesOrdonner la capitalisation des intérêts.Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

À l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 1.109,69 euros au titre des charges arrêtées au 30 juin 2025 et de 1.654,17 euros de frais. Il ajoute qu’il est contraint de maintenir l’assignation.

Il expose que Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusion reprises à l’audience, Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] sollicitent :

A titre liminaire, vu l’article 750-1 alinéa 1 du CPC déclarer irrecevable la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]Au principal, si toutefois le tribunal devait déclarer la demande du SDC recevableDébouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,De donner ordre au cabinet NG IMMOBILIER en sa qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] d’annuler la somme de 1.544 € porté au débit du compte de Monsieur et Madame [Y], se décomposant comme suit :

• 144 € pour une mise en demeure avocat

• 300 € pour une mise en demeure avocat

• 500 € pour l’ouverture de la procédure

• 300 € pour le suivi de la procédure

• 300 € pour le suivi de la procédure

De condamner le cabinet NG IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure CivileDe condamner SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] aux entiers dépens

À l’audience Monsieur [J] [M] [Y], représentant également Madame [C] [Y] en vertu d’un pouvoir, assisté de son conseil comparait. Il déclare qu’il a eu un retard de paiement pour deux trimestres. Il indique qu’il a réglé un trimestre au moment de la mise en demeure. Il ajoute que la dette principale est réglée car l’actualisation correspond au 3ème trimestre et non à un retard de paiement. Il sollicite la suppression des frais qui n’apparaissent pas dans la mise en demeure.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. […]. »

En l’espèce, la demande en justice tend au paiement d’un montant de 5.078,16 euros. Elle excède donc le paiement de 5.000 euros.

En conséquence, l’action n’est pas soumise à l’obligation de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2025 et du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2026 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel au 1er juillet 2025.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un décompte en date du 30 juin 2025 mentionnant un débit de 2.764,39 euros.

Il convient de déduire 1.654,77 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 5 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.109,62 euros, au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les sommes demandées ne sont pas dues pour une année entière. Il convient de rejeter la demande.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1.654,77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

En outre, il y est imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros et 300 euros le 10 octobre 2024 correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de « suivi de procédure », « ouverture de procédure » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du SDC DU [Adresse 3] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] à payer au SDC DU [Adresse 3] la somme de 1.109,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2025,

REJETTE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [J] [M] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT