TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/01979 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W3Z

Minute :

JUGEMENT

Du : 12 Août 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12]” sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic : Société FONCIA CHADEFAUX

[C], SAS

C/

Monsieur [P] [N]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Août 2025;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 12] ” sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic : Société FONCIA CHADEFAUX

[C], SAS

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

“[Adresse 12]”

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bertrand CAHN

Monsieur [P] [N]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [N] est propriétaire des lots n°91 et 42 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice délivré à domicile le 7 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux [C], a fait assigner Monsieur [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 925,97 € au titre des charges de copropriété ;3 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 mai 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 522, 79 € dont 4 706, 10 € au titre des charges. Il précise qu’il y a déjà eu trois condamnations antérieures, soldées, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de l’absence de tout règlement depuis le début de la procédure.

Monsieur [P] [N], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette, et sollicite du tribunal des délais de paiement à hauteur de 500 € par mois, ainsi qu’un rejet ou une diminution des frais sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il explique travailler dans la restauration, et être rémunéré environ 1 200 € par mois. Il précise avoir terminé de rembourser son crédit immobilier en 2017.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 15 mai 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 10 mars 2022, 21 mars 2023, 25 avril2024 et 28 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023,

2024), du budget prévisionnel des exercices suivants (2024, 2025, 2026) et adoption de travaux ;

le décompte de la créance pour la période du 30 septembre 2023 au 15 mai 2025 ;les mises en demeure du 12 novembre 2024 et 3 décembre 2024 ;la sommation de payer du 17 janvier 2025 ;les jugements du 11 mai 2020, 3 novembre 2021, 7 septembre 2022 ; le contrat de syndic signé le 25 avril 2024.Il convient de retirer les frais de recouvrement des sommes incluses dans le décompte produit qui seront examinés ci-après, ainsi que les intérêts à distinguer du principal.

Il ressort de ces documents que Monsieur [P] [N] reste devoir la somme de 4 406,10 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 30 septembre 2023 au 15 mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 17 janvier 2025.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure, lettres de relance, et sommation de payer

Sont produits la mise en demeure du 12 novembre 2024, la lettre de relance du 3 décembre 2024 et la sommation de payer du 17 janvier 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 48 € pour la mise en demeur et 37 € pour la lettre de relance, et au coût prévu pour un tel acte de commissaire de justice s’agissant de la sommation de payer soit 157,97 €.

Sur les frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’avocat

En l’espèce, les frais de « constitution de dossier huissier » ou « transmission du dossier avocat » d’un montant de 700 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié dans la présente affaire que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de commissaire de justice

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice (frais d’assignation) qui relèvent pour leur part des dépens et seront donc examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

*

En conséquence, Monsieur [P] [N] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] la somme totale de 242, 97 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré des condamnations répétées, Monsieur [P] [N] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 700,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, considérant l’importance de la dette due par Monsieur [P] [N], ses difficultés à payer les charges depuis plusieurs années confirmées par l’absence de reprise des paiements avant l’audience, ainsi que la faiblesse de ses ressources rendant peu probable la tenue de l’échéancier sollicité, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [P] [N] n’est donc pas en situation de régler la dette.

La demande de délais de paiement de Monsieur [P] [N] sera ainsi écartée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]", [Adresse 9] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13] situé [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux [C], la somme de 4 406,10 € au titre des charges de copropriété pour la période du 30 septembre 2023 au 15 mai 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux [C], la somme de 242, 97 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux [C] la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [P] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux [C] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE