Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06473 – N° Portalis DB22-W-B7H-RR3K

DEMANDEURS :

Monsieur [D], [R], [T] [S], né le 20 Septembre 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Philippe POISSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [L], [U], [M] [V] épouse [S], née le 19 Février 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Philippe POISSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

La société FRANCELOT SAS, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 319 086 963 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 10 Octobre 2023 reçu au greffe le 09 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 novembre 2019, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] (ci-après les époux [S]) ont conclu avec la SAS FRANCELOT un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur une maison individuelle dépendant d’un programme de construction de maisons individuelles dénommé « [Adresse 9] », sis à [Localité 4] [Adresse 8] (14) moyennant le prix principal de 174.000 euros.

Le contrat précisait que la livraison devait intervenir au cours du quinzième mois après la signature de l’acte authentique de vente, soit entre le 18 janvier 2021 et le 18 février 2021.

La livraison est intervenue le 23 juin 2022.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 29 juin et 9 septembre 2022, les époux [S] réclamaient une indemnisation au titre du retard de livraison, soit la somme de 28.362 euros.

N’ayant pas obtenu satisfaction, les époux [S] ont fait assigner la SAS FRANCELOT, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la condamnation du défendeur à les indemniser.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1194 et 1231-5 du code du code civil,

Vu l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 18 novembre 2019,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER la Société FRANCELOT irrecevable et en tout cas mal fondée à se prévaloir des clauses de suspension du délai de livraison, stipulées à l’acte authentique de vente du 18 novembre 2019, comme alléguées en violation de ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

LIQUIDER à la somme de 28. 362 € la créance d’indemnités de retard de livraison due par la société FRANCELOT aux époux [S] en vertu de l’acte authentique de vente du 18 novembre 2019 ;

CONDAMNER la société FRANCELOT à payer aux époux [S] la susdite somme de 28.362 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de leur seconde mise en mise en demeure ;

ORDONNER la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 9 septembre 2022, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTER la société FRANCELOT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à toutes fins qu’elles comportent comme mal fondées et/ou contraires aux présentes,

A titre subsidiaire :

Si par impossible et par extraordinaire le Tribunal estimait la Société FRANCELOT recevable et fondée à se prévaloir des clauses de suspension du délai de livraison stipulées à l’acte authentique de vente du 18 novembre 2019 :

LIQUIDER à la somme de 22.388 euros la créance d’indemnités de retard de livraison due par la société FRANCELOT aux époux [S] en vertu de l’acte authentique de vente du 18 novembre 2019 ;

En conséquence,

CONDAMNER la société FRANCELOT à payer aux époux [S] la susdite somme de 22.388 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de leur seconde mise en mise en demeure ;

ORDONNER la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 9 septembre 2022, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTER la société FRANCELOT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à toutes fins qu’elles comportent, comme mal fondées et/ou contraires aux présentes,

En tout état de cause :

CONDAMNER la société FRANCELOT à payer aux époux [S] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La CONDAMNER également aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés pour ceux dont elle aura fait l’avance par Maître Armelle de CARNE, avocat, conformément à l’article 699 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 février 2025, la SAS FRANCELOT demande au tribunal de :

A titre principal,

JUGER que la Société FRANCELOT SAS justifie de l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison,

DEBOUTER les époux [S] de l’intégralité de leurs demandes,

REJETER toutes demandes plus amples et contraires,

A titre infiniment subsidiaire,

RAMENER le quantum du montant des pénalités de retard à de plus justes proportions, En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [S] à verser à la Société FRANCELOT SAS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2025. L’affaire a été plaidée le 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation

Les époux [S] réclament des indemnités de retard totalisant 28.362 euros en application des dispostions de l’acte de vente, l’ouvrage ayant été livré avec 489 jours de retard .

Ils considèrent la SAS FRANCELOT comme mal fondée à se prévaloir de causes légitimes de suspension du délai de livraison. Ils font valoir que la convention des parties soumet l’appréciation des causes légitimes du retard et la possibilité pour le promoteur de les opposer, pour justifier de son retard et échapper aux pénalités encourues, à l’établissement préalable et à la production entre les mains de l’acquéreur d’un décompte du maitre d’œuvre, celui-ci constituant le document de base permettant au promoteur vendeur d’invoquer la clause de suspension, sauf à débattre en justice du bien fondé des causes retenues.

Ils relèvent que la SAS FRANCELOT ne leur a jamais adressé le moindre décompte du maitre d’œuvre, pas plus qu’elle n’a porté à leur connaissance un quelconque décompte à la date prévue pour la remise des clés, de sorte que ses manquements, constituant une inexécution de sa part des obligations du contrat, font obstacle à l’application de la clause de prorogation du délai de livraison.

Ils contestent le calcul des pénalités de retard sur le prix de vente HT aux motifs qu’étant de simples particuliers, ils supportent un prix de vente TVA comprise et que la décision de jurisprudence citée par la SAS FRANCELOT a été infirmée en appel.

Les époux [S] contestent par ailleurs les prétendues causes légitimes de retard invoquées par la SAS FRANCELOT au titre :

— des journées d’intempéries en 2020 et 2021 ( pour 190 jours),

Les époux [S] relèvent que l’attestation d’un second maitre d’œuvre datée du 9 août 2022 produite après coup ne permet pas d’établir précisément les périodes comme l’exactitude des jours d’intempéries allégués ; que le 2 février 2023, ce même maître d’œuvre attestait non pas de 190 jours mais de 76 jours d’intempéries pour les années 2020 et 2021; que les trois bulletins météo produits sont inopérants; que le bâtiment étant hors d’air depuis le 3 juillet 2020, les intempéries survenues postérieurement ne sauraient être prises en compte; que la venderesse ne rapporte pas la preuve que les jours d’intempéries dont elle excipe ne se confondraient pas avec les autres périodes de suspension dont elle fait état par ailleurs (que ce soit au titre du Covid 19, ou encore au titre de la défaillance de locateurs d’ouvrage),

— de la défaillance de 3 entreprises (pour 36 jours + 26 jours + 35 jours soit 97 jours),

Les époux [S] considèrent que la SAS FRANCELOT ne rapporte pas la preuve que ces défaillances ne seraient pas de son fait, et moins encore les éléments permettant d’établir précisément les époques auxquelles elles seraient survenues, leur incidence effective sur les travaux de chaque corps de métier concerné, la mise en demeure d’une entreprise comme la résiliation unilatérale du marché ne constituant pas une cause légitime de suspension au sens du contrat.

— de la période de crise sanitaire liée au COVID (pour 103 jours : 12 mars au 13 juin 2020),

Les époux [S] indiquent que si le tribunal estimait la venderesse fondée à se prévaloir de ce décompte de 103 jours nonobstant tout ce qui précède, ils s’en rapportent à justice sur le mérite de celui-ci.

La SAS FRANCELOT, faisant état de 490 jours de retard, soutient qu’elle ne peut être condamnée à verser la somme réclamée dès lors que le retard de livraison est justifié par des causes de suspension du délai. Elle ajoute que le fait qu’elle n’en ait pas justifié par l’envoi d’une attestation aux époux [S] est indifférent, cette obligation n’étant assortie d’aucune sanction et surtout, ne faisant pas obstacle à ce que des causes légitimes du délai de livraison soient retenues.

Elle fait état de causes légitimes de suspension liées:

— à la survenance d’intempéries

Elle expose que le chantier a été arrêté du fait de la survenance d’intempéries constatées par la maîtrise d’œuvre, les suivis météorologiques de chantier étant annexés à son attestation. Elle précise que pour les années 2020 et 2021, le nombre de jours couvert s’élève à 190.

— à la défaillance des sociétés [Adresse 5], CCTB et EUDES, le nombre de jours étant de 97 au total,

— au cas de force majeure résultant de la crise sanitaire,

La SAS FRANCELOT expose que la situation de confinement ayant débuté le 17 mars 2020 et pris fin le 11 mai 2020, en raison de la pandémie, elle a entrainé la suspension des travaux et qu’en outre, entre le 12 mars et le 23 juin 2020, les clauses pénales n’ont pas produit effet en application de l’ordonnance du 25 mars 2020, prise suite à la loi du 23 mars 2020, et modifiée par les ordonnances des 15 et 22 avril 2020.

Elle précise que 103 jours sont justifiés par la crise sanitaire.

La SAS FRANCELOT considère que ce sont ainsi 390 jours de retard qui sont couverts par des causes de suspension du délai de livraison et que pour cette période, aucune indemnité ayant valeur de clause pénale ne peut être versée aux époux [S].

A titre subsidiaire, elle soutient que les pénalités de retard ne se calculent que sur la base du prix HT, soit 48,3 euros par jour de retard, dès lors que selon l’instruction 3B/1/06 de la Direction Générale des Impôts, les pénalités de retard ne constituant pas la contrepartie d’une livraison d’un bien ou d’une prestation de service, elles se trouvent exclues du champ de la TVA.

***

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acte de vente signé entre les parties stipule à la clause « DELAI D’ACHEVEMENT » :

« Le VENDEUR s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai de : QUINZE MOIS A COMPTER DE LA SIGNATURE DES PRESENTES.

Toute autre date ne pourrait avoir de valeur qu’indicative et ne pourrait être opposée au VENDEUR.

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourrait pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard s’il y a lieu sera constaté dans les quinze (15) après la livraison par le Maître d’œuvre de l’opération sans qu’il puisse être contesté sauf procédure judiciaire.

Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à un/trois millième (1/3000 ème ) du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement doit avoir lieu dans les quarante-cinq (45) jours de la livraison. »

L’acte de vente prévoit à la clause « Prorogation du délai d’achèvement » des « causes légitimes de suspension du délai de livraison » définies comme suit :

« -les intempéries retenues par le maître d’œuvre et justifiées par les relevés météorologiques de la station la plus proche, empêchant les travaux de construction ou l’exécution des « Voies et Réseaux Divers » selon la réglementation des chantiers de bâtiment.

— toutes situations exceptionnelles et en particulier :

• la grève générale ou particulière au bâtiment et à ses industries annexes spéciales ou complémentaires aux entreprises travaillant sur le chantier ou à leurs fournisseurs.

• la faillite ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs.

• les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur les fautes ou négligences imputables au VENDEUR).

• le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides (à moins que ledit retard ne soit fondé sur des fautes ou négligences imputables au VENDEUR).

• toutes sujétions liées au sous-sol, fondations spéciales, pollution, fouilles archéologiques, nettoyage de site suite à un évènement historique.

• les troubles résultant d’accident de chantier de révolutions, de mouvements populaires, de cataclysmes ou de catastrophes naturelles ou non.

• la carence d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’œuvre à faire procéder à son remplacement.

• la survenance de la faillite d’une des entreprises titulaires du marché après l’envoi du projet de notification par le notaire à l’ACQUEREUR, contraignant le VENDEUR à interrompre les travaux et/ou à faire procéder à son remplacement.

• le refus de livraison en contradiction avec l’article R 261-1 du Code de la Construction.

• la carence, la défaillance et/ou la déconfiture du maître d’œuvre en charge du chantier, contraignant le maître d’œuvre à faire procéder à son remplacement, interrompre les travaux et/ou à faire procéder à son remplacement.

• le vol de matériel obligeant le VENDEUR, via le maître d’œuvre en charge du chantier à suspendre les travaux le temps nécessaire pour le réapprovisionnement.

En cas de survenance d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison définis ci-dessus, la date prévue pour l’achèvement des travaux pourra être différée pour le calcul des pénalités de retard d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux.

Le décompte des journées de retard causées par cas de force majeure ou cause légitime de suspension des délais établis par le Maître d’œuvre sera porté à la connaissance de l’acquéreur à la date prévue pour la remise de clefs.»

En l’espèce, il est constant que le bien a été livré avec retard : 489 jours de retard selon les demandeurs, 490 selon la SAS FRANCELOT, les époux [S] sollicitant une indemnisation sur la base de 489 jours.

Il résulte des dispositions contractuelles susvisées :

— que le promoteur est considéré comme responsable du retard de livraison, qui ne peut être imputé à un cas de force majeure ou à une cause légitime de prorogation du délai, et redevable d’indemnités de retard ;

— que la mention « ce retard s’il y a lieu sera constaté» doit être compris comme le retard, s’il a lieu, puisque sont ensuite précisées les modalités suivant lesquelles le retard doit être constaté ;

— que le retard est constaté, dans les 15 jours après livraison, par le maître d’oeuvre, précision faite plus loin à la clause prorogation du délai d’achèvement que lors de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, le décompte des journées de retard en découlant est établi par le maître d’oeuvre et porté à la connaissance de l’acquéreur.

Le contrat a ainsi soumis l’appréciation des causes légitimes de retard et la possibilité pour le promoteur de les opposer pour justifier de son retard et échapper aux pénalités encourues, à l’établissement préalable par le maitre d’oeuvre d’un décompte communiqué à l’acquéreur, lequel constitue le document de base permettant au promoteur vendeur d’invoquer la clause, sauf à contester en justice le bien fondé des causes retenues.

Force est de constater que la SAS FRANCELOT ne conteste pas ne pas être en mesure de justifier du respect de la procédure contractuellement prévue et, en particulier, de produire le décompte établi par le maitre d’oeuvre.

Il s’en déduit que les sanctions du retard telles que prévues au contrat sont encourues par la SAS FRANCELOT et ce sans qu’il y ait lieu, la société n’ayant pas satisfait à ses obligations pour pouvoir se prévaloir de l’application de la clause de prorogation de délai, d’apprécier le bien fondé de ses moyens sur les causes alléguées au titre de ladite clause.

L’instruction de l’administration fiscale 3B/1/06 du 25 janvier 2006 dispose que les pénalités de retard ayant le caractère de réduction de prix, dues à son client par le fournisseur d’un bien ou d’une prestation de services en raison du retard pris dans l’exécution de ses obligations contractuelles, pouvaient jusqu’à présent être déduites de sa base d’imposition. La réduction du chiffre d’affaires imposable à la TVA chez le fournisseur ou le prestataire entraînait une régularisation des déductions chez son client (cf. DB 3 B 1112 § 8).

Les pénalités de retard sont désormais considérées comme des indemnités, ayant pour objet de sanctionner le retard pris par le fournisseur dans l’exécution du contrat et de réparer le préjudice subi, de ce fait, par le client.

Elles ne constituent pas la contrepartie d’une livraison de biens ou d’une prestation de services et ne sont donc pas situées dans le champ d’application de la TVA. Elles n’ont pas à être prises en compte pour le calcul du prorata prévu par l’article 212 de l’annexe II au code général des impôts.

Elles ne viennent pas en diminution de la base d’imposition du fournisseur ; par suite, le client n’a pas à régulariser ses déductions.

Les dépenses engagées, le cas échéant, par le client pour percevoir les pénalités qui lui sont dues s’analysent pour l’exercice de ses droits à déduction comme des frais généraux.

Il en résulte que cette instruction a pour seul objet de déterminer le régime d’imposition de l’indemnité de retard en matière de TVA et non de déterminer la base de calcul d’une éventuelle indemnité de retard.

Il convient donc pour déterminer le calcul de l’indemnité de retard, de se référer à la clause pénale stipulée au contrat de vente qui fait référence au seul prix d’achat, sans autre précision. Le prix d’achat étant pour les acquéreurs de 174.000 euros, soit comme précisé à l’acte de vente (page 9) 145.000 euros auxquels s’ajoutent 29.000 euros de TVA, l’assiette de calcul des indemnités de retard est bien la somme de 174.000 euros.

La pénalité de retard sera ainsi fixée : 1/3000 x 174.000 euros x 489 = 58 euros x 489 = 28.362 euros, le tribunal ne trouvant aucun motif pour réduire la pénalité appliquée.

S’agissant des intérêts de retard, il est établi que les époux [S] ont mis en demeure la SAS FRANCELOT de s’exécuter en exigeant le paiement de la somme de 28.362 euros au titre des pénalités de retard, et cela par courrier recommandé en date du 9 septembre 2022 réceptionné le 12 septembre 2022.

Il convient donc de condamner la SAS FRANCELOT à payer aux époux [S] la somme de 28.362 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Le tribunal n’examinant les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion suivant l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la capitalisation des intérêts non invoquée dans la discussion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS FRANCELOT succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Armelle de CARNE, avocat, conformément à l’article 699 du même code et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS FRANCELOT à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] la somme de 28.362 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022,

DEBOUTE la SAS FRANCELOT de ses demandes y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FRANCELOT aux dépens dont distraction au profit de Maître Armelle de CARNE, avocat,

CONDAMNE la SAS FRANCELOT à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2025 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT