TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/03463 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24JQ

Minute : 25/01051

S.A. RLF-RESIDENCES LES LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [H] [I]

Exécutoire délivrée le : 12/09/2025

à : M^e PAUTONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le : 12/09/2025

à : M.[I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. RLF-RESIDENCES LES LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

demeurant Siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 5],

[Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 septembre 2022, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Monsieur [H] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 418,72 € et 146,44 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 26 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – représentée par Maître Christian PAUTONNIER – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts du défendeur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] sous astreinte de 10 € par jour à compter de la signification du jugement ; d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.643,07 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle sollicite également la capitalisation des intérêts échus et s’oppose à l’octroi des délais de paiement demandés en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 5.643,07 €, ce qui justifie la résiliation du bail et la condamnation au paiement. Elle souligne qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois d’août 2024.

Convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 26 février 2025, Monsieur [H] [I] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir rester dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 157 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit 1.190 € par mois et n’a personne à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a, par note en délibéré du 15 mai 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative. Monsieur [H] [I] a, quant à lui et par note en délibéré du 2 juin 2025, communiqué au greffe la preuve d’un virement effectué le 2 juin 2025 auprès de sa bailleresse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 9 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 1.5 des conditions générales ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.872,24 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la position de la bailleresse, Monsieur [H] [I], qui ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, sera débouté de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire. En effet, si Monsieur [H] [I] justifie avoir effectué un paiement de 460 € le 2 juin 2025, il ressort des décomptes locatifs produits qu’aucun loyer n’a été payé entre le mois d’août 2024 et le mois de juin 2025, de sorte qu’à la date de l’audience, le 5 mai 2025, le paiement du loyer et des charges courants n’était pas repris.

III. SUR L’EXPULSION :

Compte tenu de ce qui répcède, l’expulsion de Monsieur [H] [I] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [H] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.475,14 € à la date du 24 avril 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.475,14 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.872,24 € à compter du commandement de payer (5 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LA CAPITALISATION DES INTERÊTS :

Compte tenu de la demande formée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et de la situation financière de Monsieur [H] [I], ce dernier sera condamné à verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2022 entre la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et Monsieur [H] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [I] de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du jugement, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 5.475,14 € (décompte arrêté au 24 avril 2025, incluant mars 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.872,24 € à compter du 5 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,