TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies conformes délivrées

le : 27/03/2025

à : – M^e L. d’ORSO

— Mme [M] [C]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/03/2025

à : – M^e L. d’ORSO

La Greffière

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi référé

N° RG 24/06066 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPK

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], ayant pour Syndic la Société par Actions Simplifiée [R] [D], [R] [E] & Cie, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence d’ORSO, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0343, substituée par M^e Sami NAOUI, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en Juge unique

assisté de Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06066 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPK

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [C] est propriétaire du lot n° 11 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [D] [R], [E] [R] & Cie, a fait assigner Madame [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, en paiement, à titre provisionnel et avec capitalisation des intérêts, des sommes suivantes :

—  8.590,11 euros au titre des charges de copropriété, somme arrêtée au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 7.115,76 euros, à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 600,77 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 873,58 euros,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement.

À l’audience du 20 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance principale à la somme de 7.880,51 euros selon décompte arrêté au 18 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et a maintenu ses autres demandes.

Assignée à étude, Madame [M] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou

ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose, également, que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent audit syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, Madame [M] [C] est propriétaire du lot n° 11 de l’état descriptif de division au sein de l’immeuble en copropriété, ainsi qu’en atteste le relevé de matrice cadastrale.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [M] [C] pour la période du 1er janvier 2021 au 18 février 2025, arrêté à la somme de 7.880,51 euros (en ce inclus 163 euros de frais de recouvrement et 57,73 euros de dépens),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 décembre 2020, 7 décembre 2021, 22 juin 2023, 7 décembre 2023 et 28 novembre 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant,

notamment, approbation des comptes des exercices clos et des budgets provisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : installation d’un détecteur de présence et d’un système Vigik dans le hall (assemblée générale du 7 décembre 2021, résolutions n° 19 et 20),

— les différents appels de fonds adressés à Madame [M] [C] pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024,

— le commandement de payer la somme de 7.115,76 euros signifié à Madame [M] [C] par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023,

— la mise en demeure de payer la somme de 7.116,53 euros à Madame [M] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2024 (revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »),

— les pages 11,17 et 18 du règlement de copropriété du 17 juin 1954 et le modificatif au règlement de copropriété du 21 septembre 2000.

Il résulte du relevé de compte produit, et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires, que la somme de 163 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi, il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Les frais d’assignation à hauteur de 57,73 euros relèvent des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Il n’est, par ailleurs, pas justifié du vote lors des assemblées générales des travaux de ravalement de la courette (736,91 euros).

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds du 1er trimestre 2025 pour un montant total de 728,90 euros (694,19 euros + 25,44 euros + 9,27 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [M] [C] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires la somme de 6.193,97 euros (7.880,51 euros – 163 euros – 57,73 euros – 736,91 euros – 728,90 euros) au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 5 .942,06 euros (montant mentionné dans le commandement de payer moins les travaux de ravalement de la courette) et à compter du 16 mai 2024, date de première présentation de la mise en demeure sur la somme de 437,77 euros (montant réclamé moins les frais du commandement de payer).

Sur la demande d’une provision au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise

en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des viscères de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont à la charge du débiteur.

En l’espèce, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat des copropriétaires, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais du commandement de payer du 22 décembre 2023, soit la somme de 163 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [M] [C] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires la somme de 163 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024.

Sur la demande d’une provision au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, Madame [M] [C] a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, de sorte qu’il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 300 euros, à titre de provision sur les dommages et intérêts, somme non sérieusement contestable.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera, donc, ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation pour les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement sera fixé au 30 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [C], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement, qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est

manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, dans la mesure où, au stade du prononcé de la décision, il n’est pas justifié de frais d’exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. Par ailleurs, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera, également, rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS Madame [M] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [D] [R], [E] [R] & Cie, les sommes provisionnelles suivantes :

—  6.193,97 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 5.942,06 euros et à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 437,77 euros,

—  163 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024,

—  300 euros au titre des dommages et intérêts,

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 30 octobre 2024, pour les sommes due au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [D] [R], [E] [R] & Cie, du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [M] [C] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06066 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPK