COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. ROSE [V] c/ [P] [T]

N° 24 /

Du 26 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04300 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQZ3

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

M^e Aymeric TRIVERO

expédition délivrée à

le 26 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le26 Novembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] TABONI [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Epoux [P] [T]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentés par M^e Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [F] est propriétaire des lots n 2052 et 1986 d’un immeuble en copropriété dénommé “Rose de France” situé [Adresse 5] [Localité 1].

Par lettre simple datée du 8 novembre 2021, le syndic a informé Mme [P] [F] que la société en charge du relevé des compteurs avait constaté une forte consommation au niveau de son lot, l’invitant à procéder à des contrôles pour localiser l’origine de cette consommation qui apparaissait excessive.

Par lettre du 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11]” a mis en demeure Mme [P] [F] de payer la somme de 11.263,50 euros de charges de copropriété dues au 31 août 2022, incluant la consommation d’eau froide.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” a fait assigner Mme [P] [T] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement le paiement de charges de copropriété et l’indemnisation de son préjudice par acte du 26 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11]” sollicite la condamnation de Mme [P] [F] à lui payer les sommes suivantes :

11.727,37 euros de charges de copropriété et appels de fonds, comptes arrêtés au 19 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2022,les frais nécessaires au recouvrement de la créance, soit :- principalement, 127,79 euros, outre les honoraires du syndic et de son avocat non compensés par l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, 2.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive au règlement des charges,

2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que Mme [P] [F] ne conteste pas sa dette de charges mais conteste l’imputation de charges d’eau conséquentes qui lui ont été affectées en raison de fuites dans son appartement. Il explique que cette copropriétaire estime qu’il aurait dû, en sa qualité de souscripteur du contrat, l’informer de sa surconsommation bien en amont, ce qu’il soutient avoir fait par une lettre du 8 novembre 2021, trois jours après avoir reçu une alerte du fournisseur. Il estime que Mme [P] [F] a mis plusieurs mois à réagir alors que plusieurs professionnels ont confirmé l’origine privative de la fuite. Il en conclut que cette surconsommation d’eau ne pouvait qu’être imputée au compte de la copropriétaire dont le lot est à l’origine de la fuite. Il fait valoir que l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales ne concerne pas les installations privées mais les canalisations d’eau d’origine privative. Or, il relève que la fuite n’est pas généralisée à l’immeuble mais est une fuite sur une partie privative si bien qu’il n’en n’est pas responsable et qu’il lui incombait simplement d’informer la copropriétaire à l’origine de cette fuite pour qu’elle prenne des mesures, ce qu’il justifie avoir fait.

Dans ses conclusions numéro 3 notifiée le 25 mars 2024, Mme [P] [J] épouse [F] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Rose [V] » à lui verser la somme de 13.474,26 euros de dommages-intérêts à compenser avec les sommes qui lui sont réclamées ainsi que la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que l’abonnement au service de l’eau a été souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la Régie Eau d’Azur, à charge pour lui de répartir la consommation entre les lots de copropriété. Elle soutient n’avoir été informée qu’au mois de mars 2022 de l’existence d’une fuite et qu’elle a fait intervenir un plombier qui a découvert que la chasse d’eau de l’appartement qu’elle donne en location était un peu fuyarde. Elle conteste la consommation de 2045 m3 portant sur un montant de 8.046,99 euros qui lui est réclamé.

Faisant valoir que les copropriétaires ne reçoivent pas directement les factures d’eau et qu’ils paient leur consommation dans le cadre des appels de charges, elle considère que le syndicat a commis une faute en ne l’informant d’une fuite décelée en novembre 2021 qu’en mars 2022.

Elle soutient que la lettre simple du 8 novembre 2021 ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a été informée de cette surconsommation à cette date, ce qu’elle conteste. Elle ajoute que le syndic a commis une faute en ne demandant pas l’application de l’article L. 2224-12-4 du code des collectivités territoriales permettant d’obtenir un plafonnement en cas de fuite. Elle souligne également que le syndicat ne justifie pas du mode de calcul et de répartition des consommations d’eau, et notamment de sa consommation individuelle. Elle conclut dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa créance conformément à l’article 1343 du code civil si bien que sa demande devra être rejetée.

La clôture de la procédure a été fixée au 20 août 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 prorogé au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement des charges, provisions et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque dans la copropriété il n’existe qu’un compteur général, la répartition de ces charges pourra s’effectuer au prorata des tantièmes de parties communes. Dans le but de favoriser les économies d’énergie, particulièrement la consommation d’eau, la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a prévu expressément que la décision relative à l’installation de compteurs d’ eau froide divisionnaires relève de la majorité de l’article 25, c’est-à-dire de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ces compteurs divisionnaires sont destinés au mesurage individuel des consommations tout en laissant subsister le compteur général unique pour l’immeuble. L’individualisation de la consommation d’eau d’un copropriétaire est alors possible lorsque la totalité des lots est équipée d’un compteur divisionnaire.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Toutefois, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel de charges mais il lui incombe de rapporter la preuve des erreurs concernant la quote-part mise à sa charge.

S’il résulte de la combinaison des articles 1240 et 1998 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut seulement ouvrir droit à des dommages-intérêts, sollicités à titre reconventionnel par Mme [P] [F], et ne peut pas conduire au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de charges.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Rose [V]” produit :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

l’état des dépenses de l’exercice clos le 31/12/2021,les appels de fonds charges et provisions adressés à Mme [P] [F],une mise en demeure de payer la somme de 11.263,50 euros de charges de copropriété dues au 31 août 2022 délivrée à Mme [P] [F] par lettre du 31 août 2022,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.855,16 euros au 19 août 2024.

Mme [P] [F] conteste en réalité l’imputation d’un solde de charges pour l’année 2021 d’un montant de 7.437,18 euros correspondant à une régularisation des charges appelés à ce titre d’un montant de 8.046,99 euros.

Or, le décompte de charges établi au nom de Mme [P] [F] pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 mentionne une consommation d’eau de 2537 m3 pour le dernier relevé, correspondant à la différence entre les relevés effectués le 31 mai 2021 et le 25 octobre 2021 par la société Prox-Hydro en mentionnant le coût du m3 d’eau.

La réalité des index relevés comme leur imputabilité à Mme [P] [F] sont établies par le relevé précis du compteur divisionnaire de son lot adressé par la société Prox-Hydro au syndic de la copropriété et son anormalité ne permet pas renverser la présomption d’exactitude du relevé du compteur.

En tout état de cause, les comptes définitifs de l’exercice 2021 et les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2022, dont il n’est pas allégué qu’elle ait fait l’objet d’un recours, qui a validé les comptes annuels et notamment les consommations d’eau, qui ne peuvent plus dès lors être remises en cause.

En revanche, le solde débiteur de 11.855,16 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— Des frais de mise en demeure d’un montant de 21,60 euros le 31/08/2022,

— Des frais d’accusé de réception d’un montant de 6,19 euros le 31/08/2022,

— Des frais de mise en contentieux d’un montant de 100 euros le 23/09/2022,

— Des frais d’huissier d’un montant de 100,62 euros le 28/10/2022,

Le tout pour un montant total de 228,41 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des «  frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure de 27,79 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Rose [V] » sera en revanche débouté de ses autres demandes au titre des frais qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ou qui n’ont pas encore été exposés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Rose [V] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 11.654,54 euros, arrêtée au19 août 2024, que Mme [P] [T] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2022, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le relevé de compte de Mme [P] [F] révèle que sa dette de charge est devenue conséquente après imputation au débit de la somme de 7.437,18 euros correspondant à la régularisation des charges d’eau à la suite d’une fuite dans son lot qu’elle donne en location.

Si cette dette de charges cause un préjudice à la collectivité, tenue de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes, il convient de souligner que Mme [P] [F] a régulièrement procédé à des paiements pour contenir, voire pour réduire sa dette de charges nonobstant le litige né à propos des consommations d’eau qui lui ont été facturées.

Cette circonstance exclut que la mauvaise foi de cette copropriétaire soit à l’origine du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires qui sera par conséquent débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Il résulte de la combinaison des articles 1240 et 1998 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions.

L’article L. 2224-12-4 II bis du code général des collectivités territoriales prévoit que, dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné.

Ce texte précise qu’une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

Il ajoute que l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

En l’espèce, Mme [P] [F] fait valoir que, si le syndic l’avait alertée en temps voulu, elle aurait pu solliciter un dégrèvement en application de l’article L. 2224-12-4 III du code général des collectivités locales mais que, n’ayant pas été informée de la surconsommation, elle n’a pas pu présenter l’attestation d’une entreprise justifiant de la réparation de la fuite.

Elle considère ainsi que la responsabilité délictuelle du syndic est engagée et que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes qu’il a commises.

En l’espèce, Mme [P] [F] soutient n’avoir été informée qu’au mois de mars 2022 d’une consommation anormale d’eau dans son appartement, information à la suite de laquelle elle a fait procéder à une recherche de fuite le 28 février 2022 et réparer le mécanisme de la chasse d’eau pour y mettre fin selon une facture datée du 7 avril 2022.

Toutefois, elle ne justifie pas de la manière dont le syndic l’a informée de cette fuite et il ne peut que s’en déduire qu’elle a nécessairement reçu le courrier du 8 novembre 2021 lui faisant part de la constatation par la société Prox-Hydro le 5 novembre 2021 d’une consommation anormale relevée par son compteur.

En tout état de cause, il sera observé que, pour que l’article L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales donne lieu à un dégrèvement, une facture de réparation des causes de la fuite doit être présentée dans le mois à compter de l’information d’une consommation anormale.

Or, tel n’a pas été le cas en l’espèce car la facture émise le 7 avril 2022 faisait suite à une recherche de fuite réalisée le 28 février 2022 si bien que si, comme elle le soutient, elle avait été informée tardivement d’une consommation anormale d’eau, elle aurait également tardé à faire réparer cette fuite ayant pour origine une partie privative.

Mme [P] [F] ne rapporte donc par la preuve qui lui incombe d’une faute du syndic à l’origine de sa perte de chance d’obtenir un dégrèvement de la facturation d’eau imputé à son lot.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [P] [F] sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Rose de France” la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Rose de France” situé [Adresse 5] ([Adresse 2]) la somme de 11.654,54 euros (onze mille six cent cinquante quatre mille euros et cinquante quatre centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Rose de France” situé [Adresse 5] [Localité 1] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Rose de France” situé [Adresse 5] [Localité 1] de toutes ses autres demandes ;

DEBOUTE Mme [P] [F] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [P] [F] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT