TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05361 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOOS

Minute : 25/00257

S.C.I. RINO IMMO

Représentant : M^e Ingrid BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1087

C/

Madame [M] [D] [C]

Représentant : M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 215

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Ingrid BERREBI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Yacine EL GERSSIFI

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. RINO IMMO

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Ingrid BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1087

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [D] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 215

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2005 à effet du même jour, Monsieur [N] [X] a donné à bail à Madame [M] [D] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 350 euros outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Par acte notarié du 11 juillet 2022, la SCI RINO IMMO est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RINO IMMO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 900 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la SCI RINO IMMO a fait assigner Madame [M] [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Madame [M] [D] [C] à lui payer les loyers et charges impayés à avril 2024, soit la somme de 6 150 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 450 euros,

— condamner Madame [M] [D] [C] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RINO IMMO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 décembre 2023.

Appelée à l’audience du 24 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 4 février 2025.

A l’audience du 4 février 2025, la SCI RINO IMMO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé ses créances à la somme de 1 800 euros, selon décompte en date du 7 janvier 2025 et à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle indique que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que les loyers et charges réclamés sont dus car ils correspondent à une indexation du montant du loyer. Elle souligne au demeurant que la locataire n’occupe pas les lieux.

Madame [M] [D] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge au visa de la loi du 6 juillet 1989, de débouter le bailleur de ses demandes, et condamner la société GRDF au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

S’il n’était pas fait droit à sa demande principale, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement. Oralement elle a proposé de verser la somme de 100 euros par mois.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que le nouveau bailleur a augmenté de manière unilatérale le loyer sans le moindre justificatif et que cette augmentation ne correspond pas à une indexation mais à une réévaluation injustifiée, de sorte que la somme réclamée n’est pas due, étant à jour du paiement de ses loyers.

A été mise dans les débats la question de la recevabilité de la demande d’expulsion au titre du défaut de la dénonciation de l’assignation au Préfet de la Seine Saint-Denis.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025, étant précisé que la SCI RINO IMMO a été autorisée à produire par note en délibéré la preuve de la dénonciation de l’assignation au préfet de la Seine Saint-Denis. Ladite dénonciation a été produite le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III. de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de cette même loi dispose quant à lui que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 14 juin 2024, soit moins de six semaines avant l’audience du 24 juin 2024, en violation des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aussi la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et la demande en résiliation judiciaire ainsi que les demandes subséquentes seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [D] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’article 17-2 de cette même loi quant à lui dispose que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce La SCI RINO IMMO produit un décompte dans lequel Madame [M] [D] [C] resterait lui devoir la somme de 1 800 euros à la date du 7 janvier 2025. Ce décompte fait état à compter du mois d’octobre 2022 d’un loyer de 450 euros charges incluses alors que le contrat de bail stipule un loyer de 350 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

A cet égard, Madame [C] produit un courriel adressé par son bailleur dans lequel il indique que le loyer est manifestement sous évalué, et propose un renouvelement du contrat sur la base d’un loyer réévalué. Aussi le décompte ne porte aucunement sur un loyer réindéxé, mais sur un loyer réévalué unilatéralement par le bailleur, sans respect des dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Par ailleurs, aux termes de cet article, la SCI RINO IMMO ne peut solliciter du juge la réévaluation du loyer, faute d’avoir saisi au préalable la commission départementale de conciliation ce qui rend toute demande irrecevable.

Aussi, le montant du loyer et des charges doit être fixé à 400 euros à compter du mois d’octobre 2022 jusqu’au mois de janvier 2025. En conséquence la somme de 1 400 euros n’est pas due.

Sur la créance fondée en son principe à la somme de 400 euros (1 800 – 1 400), Madame [M] [D] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester ce montant.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 400 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Madame [M] [D] [C] justifie percevoir des ressources de 2 130 euros par mois (sur la base du cumul net imposable de son bulletin de salaire du mois de novembre 2023). Elle sera en capacité d’honorer l’échéancier de paiement qu’elle propose. Par ailleurs le montant de la dette est minime.

En conséquence il sera fait droit à la demande de délai de paiement conformément aux termes du dispositif, avec clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [D] [C], partie qui succombe en partie, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déclare la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation ainsi que les demandes subséquentes formées par la SCI RINO IMMO à l’encontre de Madame [M] [D] [C] concernant le contrat de bail conclu le 1er juin 2005 pour l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 7] irrecevables ;

Condamne Madame [M] [D] [C] à verser à la SCI RINO IMMO la somme de 400 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [M] [D] [C] à s’acquitter de cette somme en 4 mensualités de 100 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

Rappelle que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] [D] [C] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection