N° RG 25/01359 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLD6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/01359 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLD6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sylvia FOTI

M^e Julien LAURENT

M^e Adélaïde SCHMELTZ

Le

Le Greffier

M^e Sylvia FOTI

M^e Julien LAURENT

M^e Adélaïde SCHMELTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [A] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 364

DEFENDEURS :

Madame [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Marine ROSENSTHIEL substituant M^e Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 368

Monsieur [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [M] née [V] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat de location meublé du 8 mars 2024 ayant pris effet le 15 mars 2024, Mme [A] [U] a donné à bail à Mme [J] [L] pour une durée de 12 mois un logement à usage d’habitation meublé type duplex, lot n° 9, 2ème étage, une cave lot n° 6 et un parking lots 11 et 12, sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 960 € et une provision pour charges de 140 €.

Par actes sous seing privé M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] se sont portés cautions solidaires des engagements de Mme [J] [L] le 8 mars 2024.

Mme [J] [L] a notifié son congé par acte remis en main propre le 12 juin 2024 y précisant qu’elle quitterait définitivement son logement au plus tôt le 1er juillet et au plus tard le 1er août 2024. La fin du délai de préavis était fixée au 12 juillet 2024.

Elle était mise en demeure par courriel du 26 juillet 2024 de payer le dépôt de garantie et les loyers impayés. Copie en était adressée aux cautions.

Mme [J] [L] et les occupants de son chef troublent par leurs comportements la jouissance paisible de l’immeuble.

Mme [A] [U] a fait assigner Mme [J] [L] et ses cautions, M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par actes de commissaire de justice des 9 et 22 janvier 2025 pour obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement.

Mme [A] [U], représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 4 juin 2025, demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater que Mme [J] [L] est occupante sans droit ni titre de l’appartement lui appartenant ;

— fixer l’indemnité d’occupation à 1 100 € ;

— condamner solidairement Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] à lui payer une somme de 6 055 € au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de juin 2025 inclus ;

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 394 € au titre des charges ;

— les condamner solidairement en quittance et deniers à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 € à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à restitution complète des lieux ;

— condamner Mme [J] [L], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer de corps et de biens les locaux occupés et à procéder à la remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [L] ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 450 € par mois à titre de dommages et intérêts à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la complète évacuation de la terrasse du studio ;

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 1 500 € par mois à titre de dommages et intérêts ;

— débouter les parties adverses de leurs demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause,

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens de la procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Mme [J] [L] a comparu représentée par son conseil. Elle demande au soutien de ses conclusions du 4 juin 2025 de :

— dire que sa situation permet d’échelonner le paiement des sommes dues sur trois années, délai qui courra à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que pendant ce délai, les majorations d’intérêts encourues à raison du retard cesseront d’être dues ;

— dire que les procédures d’exécution seront suspendues pendant le délai fixé par le juge ;

— débouter Mme [U] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à la charge de chaque partie ses propres frais et dépens ;

— la débouter pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions.

M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] ont comparu représentés par leur conseil. Ils demandent au soutien de leurs conclusions du 4 juin 2025 de :

— constater l’absence des mentions telles que définies par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi [Localité 11] ;

En conséquence,

— constater la nullité de l’acte de cautionnement qu’ils ont régularisé le 8 mars 2024 ;

— débouter Mme [A] [U] de l’ensemble des demandes formulées à leur encontre ;

— la condamner à leur payer chacun la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA QUALITÉ D’OCCUPANTE SANS DROIT NI TITRE

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, «I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

…

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [L] a délivré congé de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 2] à [Localité 13] par lettre remise en main propre contre récépissé faisant courir le délai de préavis du 12 juin 2024 au 12 juillet 2024.

En conséquence, Mme [J] [L], nonobstant la perception par la bailleresse des allocations logement entre le mois d’août 2024 et le mois de juin 2025, est depuis le 13 juillet 2024 occupante sans droit ni titre des lieux objet du bail qu’elle a elle-même résilié, aucune des parties ne se prévalant d’un titre au maintien dans les lieux.

2. SUR LA SOLIDARITÉ

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] ont respectivement souscrit un engagement de caution.

En l’espèce, les cautions s’appuient au soutien de leur moyen sur la rédaction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur jusqu’au 1er janvier 2022. En tout état de cause, les actes de cautionnement en cause comportent bien la reproduction de l’avant-dernier alinéa de cet article 22 dans sa version applicable.

En conséquence, M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] seront déboutés de leur prétention au prononcé de la nullité de leurs actes de cautionnement respectifs.

3. SUR LA CONDAMNATION A INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Mme [J] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2024 sera solidairement condamnée avec M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L], en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

4. SUR L’ÉVACUATION ET L’EXPULSION

Mme [J] [L], occupante sans droit ni titre, sera condamnée à libérer les lieux et restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

L’état des lieux de sortie est régie par les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sans qu’il y ait lieu en l’état de statuer sur la demande à ce titre.

L’expulsion de Mme [J] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

5. SUR LA CONDAMNATION A PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1256 du code civil, « Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En conséquence, la dette locative est soldée par les paiements effectués, la créance porte donc exclusivement sur les indemnités d’occupation dues à compter du 13 juillet 2024 et les décomptes de charges locatives postérieurs.

Mme [A] [U] produit un décompte démontrant que Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] restent lui devoir la somme de 6 002 € au titre des indemnités d’occupation, indemnité du mois de juin 2025 inclus.

Elle produit également un décompte de charges en date du 21 mai 2025 pour la période du 15 mars 2024 au 30 juin 2025 pour un montant de 394 €.

Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 6 396 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement outre le fait qu’il est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative s’applique à la résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En la cause, Mme [J] [L] n’a plus effectué de paiement depuis le mois de novembre 2024, elle est exclue du bénéfice des allocations logement pour cet appartement. Ses ressources mensuelles brutes, 777,11 € par mois sont inférieures au montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’elle reste devoir et ne lui permettront pas en l’état de faire face au remboursement de sa dette dans un délai de deux années.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

7. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS A RAISON DE L’OCCUPATION DE [Localité 12] DU STUDIO

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il est établi et non contesté que Mme [J] [L] a entreposé des effets personnels sur la terrasse du studio de la même copropriété, propriété de Mme [A] [U], que cette occupation sans droit ni titre, fautive, est avérée depuis le 23 août 2024 ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat établi par Me [T] [B], commissaire de justice associé.

Cette occupation n’a pas permis la mise en location du logement considéré sans que la valeur locative du bien et la possibilité de le mettre en location immédiate ne soit établie.

Mme [J] [L] indique qu’elle a débarrassé ses encombrants sans précision de date.

Aussi en l’absence d’autres éléments le caractère certain du préjudice sera fixé de la date du constat à la date du présent jugement.

Au regard de ces considérations, le montant de l’indemnisation mensuelle sera ramenée à de plus justes proportions et réduite de moitié.

S’agissant d’un fait qui ne ressort pas des rapports locatifs, qui au surplus est établi postérieurement à la date de résiliation du bail, la solidarité de M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] sera écartée.

N° RG 25/01359 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLD6

En conséquence, Mme [J] [L] sera condamnée à payer à Mme [A] [U] la somme de 2 692,74 €.

7. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Mme [A] [U] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de son débiteur, ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard en paiement, lequel sera indemnisé par les intérêts moratoires.

Elle sera donc déboutée de cette prétention.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer la somme de 600 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que Mme [J] [L] est depuis le 13 juillet 2024 occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation meublé type duplex, lot n° 9, 2ème étage, une cave lot n° 6 et un parking lots 11 et 12, sis [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [A] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] à payer à Mme [A] [U] une indemnité d’occupation à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] à payer à Mme [A] [U] au titre des indemnités d’occupation impayés et charges locatives, la somme de 6 396 € [six-mille-trois-cent-quatre-vingt-seize euros] (indemnité de juin 2025 et décompte de charges locatives du 15 mars 2024 au 30 juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à Mme [A] [U] au titre des dommages et intérêts pour l’occupation de la terrasse du studio la somme de 2 692,74 € (deux-mille-six-cent-quatre-vingt-douze euro et soixante-quatorze centimes) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [L], M. [S] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] à payer à Mme [A] [U] la somme de 600 € (six-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN