TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e RACLET, M^e EOCHE DUVAL

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e JESSEL

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/01998

N° Portalis 352J-W-B7G-CWDDV

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAUSSIAU DE LA SOURDIERE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0811

DÉFENDEURS

S.A.S. UFIPAR

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01998 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDDV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à Titre Temporaire

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; il est régi par un règlement de copropriété reçu le 7 juillet 1964 par Maître [H], notaire à [Localité 12].

La SCI Saussiau de la Sourdière (ci-après « la SCI ») est copropriétaire au sein de cet immeuble des lots privatifs suivants, composant :

— Le lot n°1 à usage commercial, constitué d’un magasin et arrière-magasin d’un seul tenant d’une superficie d’environ 112 m2 et cour couverte, avec escalier intérieur donnant accès à un sous-sol ;

— Le lot n°17, constitué par ce sous-sol d’une superficie d’environ 63 m2, constitué d’un grand local également à usage commercial, communiquant par un escalier intérieur depuis le lot précédent.

Suivant acte du 9 juillet 2013, la SCI a donné à bail à titre commercial ses locaux commerciaux à la société Ufipar ; un état des lieux d’entrée dans les locaux a été établi entre les parties le 15 juillet 2013.

A compter du 1er octobre 2013, la société Ufipar a donné les locaux à sous bail commercial à la société Moynat [Localité 12].

Le 11 décembre 2018, la société Ufipar a donné congé des lieux à la SCI à effet du 30 juin 2019.

Le 13 décembre 2018, la SCI bailleresse a organisé une visite des locaux ; c’est à cette occasion que cette dernière a relevé des désordres et des dégradations au niveau de la verrière formant la toiture du lot n°1.

La SCI a sollicité le syndic de l’immeuble afin de mandater l’architecte de la copropriété pour constater les désordres.

Ce dernier a rendu un rapport de visite le 11 janvier 2019, aux termes duquel il constate des infiltrations à plusieurs endroits de la verrière et préconise divers travaux pour sa remise en état.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser à ses frais des travaux de mise en œuvre d’une résine flashing dans un chéneau fuyard au mois de mai 2019.

Un état des lieux de sortie a été établi de façon contradictoire suivant procès-verbaux de constat rendus, en mai et juillet 2019, par deux huissiers différents, l’un mandaté par la SCI et l’autre par la société Ufipar ; ils constatent également des désordres.

Le 2 octobre 2019, la SCI a assigné en référé le syndicat des copropriétaires, la société Ufipar et la société Moynat aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 novembre 2019, le Président du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et a désigné M. [R] [P] en qualité d’expert judiciaire.

En cours d’expertise, la SCI a procédé à des travaux de réfection de la verrière couvrant le lot n°1.

M. [P] a déposé son rapport le 15 janvier 2021.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier délivré le 9 février 2022, la SCI a fait assigner en ouverture de rapport la société Ufipar et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 1er (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander la réparation de divers préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 août 2023, la SCI demande au tribunal de :

«  Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 10-1,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 18 et suivants,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu le règlement de copropriété du 7 juillet 1964 et son avenant du 24 octobre 1979,

Vu le bail en date du 9 juillet 2013,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de :

— JUGER l’action de la SCI Saussiau de la Sourdière recevable et bien fondée ;

En conséquence :

— JUGER que les chéneaux concernés par le présent procès sont des parties communes,

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Saussiau de [Adresse 11] la somme de 112.500 € HT au titre des pertes de loyers arrêté à la date du 31 décembre 2020 ;

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Saussiau de [Adresse 11] la somme de 150.000 € HT au titre des pertes de loyers pour les années 2021 et 2022 ;

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Saussiau [Adresse 10] la somme de 5.308,18 € au titre des charges récupérables ;

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Saussiau [Adresse 10] la somme de 14.270 € HT au titre des travaux de remise en état ;

— JUGER que la demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’Article 700 du CPC,

— DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum la société Ufipar et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— JUGER l’exécution provisoire de droit de la décision compatible avec la nature de la présente affaire. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 juin 2023, la société Ufipar demande au tribunal de :

«  Vu les stipulations du bail et les articles 1719 et 606 du Code civil,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de :

— Dire et juger la société Ufipar recevable et bien fondée et y faisant droit :

— Débouter la SCI Saussiau de [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société Ufipar ;

A titre reconventionnel :

— Condamner la SCI Saussiau de la Sourdière au paiement à la société Ufipar de la somme de 40.484,94 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2019, date de libération des locaux ;

— A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal condamnerait la société Ufipar, il conviendra d’ordonner la compensation des sommes le cas échéant dues avec le dépôt de garantie

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Saussiau de la Sourdière à payer à la société Ufipar la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Saussiau de la Sourdière aux dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Bertrand RACLET, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1240 et 1353 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 8 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 29-1 et 33 du Règlement sanitaire du département de [Localité 12],

Vu le rapport d’expertise judiciaire (Pièce n° 6),

Il est demandé au Tribunal de :

— DEBOUTER la SCI Saussiau de la [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

— CONDAMNER la SCI Saussiau de la [Adresse 13] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.850 € au titre du remboursement des travaux réalisés par la société SECIB (Pièce n° 3) aux frais avancés du Syndicat des copropriétaires de réfection du chéneau fuyard de sa couverture privative, tel que retenu par l’expert judiciaire (Pièce n° 6 Page 23) ;

— CONDAMNER la SCI Saussiau de la [Adresse 13] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 8.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Décision du 18 Février 2025

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— CONDAMNER la SCI Saussiau de la Sourdière aux entiers dépens de l’instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 novembre 2024, a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes indemnitaires de la SCI Saussiau de [Adresse 11] au titre de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de la société Ufipar

1.1. Sur les désordres et leur origine

La SCI expose que les sous-faces des chéneaux de la toiture sont extrêmement altérées et qu’un sondage réalisé sur un fragment de bois du caisson de coffrage desdits chéneaux a révélé la présence de champignons lignivores.

Elle reprend les termes du rapport d’expertise judiciaire et soutient que la cause de ces désordres réside dans l’accumulation de feuilles mortes et de déchets divers dans les chéneaux, suscitant une montée en charge de l’eau lors de fortes intempéries et une infiltration subséquente par effet de débordement par les solins.

Le syndicat des copropriétaires, s’il ne conteste pas les désordres tels que décrit par la SCI, souligne que l’expert judiciaire a précisé que la présence de champignons lignivores atteste de l’ancienneté des infiltrations et de la dégradation des chéneaux, il insiste dès lors sur leur défaut d’entretien comme événement causal des infiltrations.

La société Ufipar fait valoir que la verrière est inaccessible depuis les locaux loués et que les dégradations procédant d’infiltrations d’eaux pluviales, constatées en bordure de la verrière lors du constat de sortie des locaux, étaient pour partie présentes dès l’origine, comme en atteste la comparaison entre les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie du local commercial.

Elle conclut que le rapport de l’expert judiciaire établit que les désordres constatés résultent de l’engorgement des chéneaux, lesquels doivent être régulièrement entretenus, ce qui n’est manifestement pas le cas.

Elle souligne que l’expert judiciaire a relevé que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater qu’un dégât ancien était incontestable, puisque la sous face du chéneau de droite présentait déjà quelques altérations et traces de ruissellement mentionnés dans le constat d’huissier.

Décision du 18 Février 2025

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La société Ufipar soutient en conséquence que les désordres étaient antérieurs à la prise de bail en 2013, que le bailleur était parfaitement au courant de la situation et que la cause des infiltrations résulte de la vétusté de la verrière, combinée au défaut d’entretien des chéneaux permettant l’évacuation des eaux pluviales.

Sur ce

Les désordres sur la verrière du lot n°1 appartenant à la SCI ne sont pas contestés par les parties, ils sont établis par plusieurs pièces versées aux débats.

Le constat de Maître [Z] [K] en date du 15 juillet 2013, ayant pour objet d’établir un état des lieux d’entrée mentionne que la pièce principale est éclairée par une grande verrière ancienne et qu’en « partie droite deux traces de dégâts des eaux anciennes apparaissent. La peinture est décollée et le bois a gonflé ». (p.3)

Le rapport de l’architecte de la copropriété en date du 12 janvier 2019, effectué après visite ayant eu lieu la veille des locaux de la SCI, dépeint les désordres comme « des infiltrations survenues en sous face d’une verrière couvrant un local commercial situé en rez-de-chaussée de l’immeuble ».

Il précise que ces désordres « se manifestent de manière particulièrement sensible en sous-face du chéneau disposé le long de la façade de l’immeuble et au droit de la pénétration du moignon formant évacuation des eaux pluviales ».(p.1)

Il ajoute que le support en bois du chéneau adossé à la façade est particulièrement dégradé, et que le bois constitutif de la charpente et des supports de couverture a longtemps été exposé à l’humidité, pouvant favoriser le développement de champignons et de colonies d’insectes xylophages.(p.3)

L’architecte de la copropriété a également procédé au commentaire suivant quant à l’état des lieux en couverture (p.3) : « Cet ouvrage datant très probablement de la construction de l’immeuble a fait l’objet par le passé de nombreux travaux de réparation. Ces interventions visant à supprimer les infiltrations dues au vieillissement des matériaux (solins, de mastic, zinc…) ne sont pas pérennes et ne sauraient d’ailleurs avoir vocation à l’être. En l’état, seule une réfection complète de la verrière peut garantir son étanchéité ».

Le procès-verbal de constat de Maître [Z] [K], commissaire de justice mandaté par la SCI, effectué le 28 mai 2019, relate que la verrière « a subi des traces d’infiltrations d’eau visibles au niveau de montant en bois dégradés. Les montants en bois de cette verrière présentent également des dégradations dues à des larves xylophages » (p.2)

Le procès-verbal de constat de Maître [G] [K], commissaire de justice mandaté par la société Ufipar, réalisé lors d’une visite des locaux le 1er juillet 2019, mentionne qu’au bas de chaque pan de verrière se trouve un coffrage en bois peint destiné à en masquer les chéneaux, et que ces coffrages ont été dégradés par des ruissellements d’eau. (p.7)

Le rapport de l’expert judiciaire fait état de l’extrême altération de la sous face des chéneaux, tant par les traces de ruissellement au mur, de l’écaillage de leur peinture ainsi que de zones très humides révélant la présence de champignons lignivores, « attestant d’une certaine ancienneté (souligné par l’expert) (plusieurs années) des infiltrations et dégradation des chéneaux ». (p. 13 à 17)

Il résulte en conséquence de ces constatations que les désordres décrits dans ces rapports consistent en des infiltrations d’eaux pluviales sur une période de temps assez longue pour avoir créé, outre l’écaillage des peintures et des taches d’humidité, une dégradation significative des caissons du bois de coffrage des chéneaux, dont l’humidité persistante a favorisé l’apparition d’insectes xylophages et de champignons lignivores.

Quant à l’origine des désordres, l’architecte de la copropriété relève que la verrière, qui date de la construction de l’immeuble, a fait l’objet par le passé de nombreux travaux de réparation, visant à supprimer des infiltrations dues au vieillissement des matériaux, mais que toutes ces interventions ne sont pas pérennes, car seule sa réfection complète serait susceptible de garantir son étanchéité.

Dans son rapport, l’expert judiciaire expose également que la cause des désordres est liée à « la présence de végétation (feuilles mortes) et de divers déchets ou objets provenant des étages supérieurs de la copropriété (chiffons, sachets, déchets alimentaires) » (p.16).

Il conclut que « Tous ces déchets, quels qu’ils soient, finissent par bloquer la crapaudine, empêchant l’évacuation des eaux météoriques. Tout ceci entraîne une montée en charge de l’eau lors des fortes intempéries, provoquant une obstruction de la chute des eaux pluviales, puis infiltration par effet de débordement au niveau des points bas des solins » (p.17)

Il résulte en conséquence des développements qui précèdent que les désordres en sous-face des chéneaux sont anciens, car déjà constatés en 2013 et ayant causé l’apparition de champignons dont le développement suppose une certaine durée de temps, et que leur cause est multifactorielle, procédant de la vétusté de la verrière et du débordement épisodique des chéneaux d’évacuation des eaux pluviales, en raison de leur obstruction par divers matériaux.

1.2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI, soutient que les désordres précédemment décrits et constatés trouvent leur origine dans le mauvais entretien des chéneaux parties communes.

Elle réfute l’analyse de l’expert judiciaire qui analyse la verrière et sa structure comme des parties privatives, et rappelle que la qualification de parties privatives ou communes des surfaces litigieuses ne relève pas de la mission de l’expert judiciaire, qui ne peut dès lors trancher ce point juridique.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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La SCI argue que si la verrière constitue une partie privative (couverture de courette couverte dont la SCI a la jouissance exclusive), il en est différemment des chéneaux, qui constituent des évacuations d’eaux pluviales permettant de recueillir et d’acheminer l’eau de pluie de la toiture vers le bas des constructions.

Dès lors, la SCI en déduit que les chéneaux ne sont pas un élément constitutif de la couverture de la toiture mais bien un élément de support de la verrière, donc un élément de charpente.

La SCI soutient en conséquence que cette distinction permet d’établir que la verrière constitue une partie privative, alors que les chéneaux constituent bien une partie commune de l’immeuble.

En réponse aux moyens adverses, la SCI précise que le règlement de copropriété ne définit pas les chéneaux et reproche dès lors au syndicat des copropriétaires de faire croire qu’un chéneau serait un

« accessoire » d’une verrière ou une partie intégrante de cette dernière, et partant, une partie privative.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI explique que les chéneaux sont d’autant plus des parties communes puisqu’en l’absence de précisions dans le règlement de copropriété, les parties de canalisation afférentes au gros œuvre des bâtiments et qui traversent les locaux privatifs sont des parties communes.

La SCI se prévaut enfin de l’article 1 du règlement de copropriété qui précise que les charpentes sont des parties communes de la copropriété pour établir que les chéneaux, supports de la verrière constituant la toiture du lot n°1 sont alors bien des parties communes.

Dès lors, et en application du règlement de copropriété qui inclut les chéneaux et les descentes d’eau pluviales dans les parties communes, ces éléments étant à l’origine des infiltrations, la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires doit être retenue, ce dernier n’ayant pas entretenu les chéneaux qui lui appartiennent.

La SCI soutient en outre que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de procéder aux travaux d’entretien et de réparation des parties communes.

Elle précise que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une inertie certaine depuis 2017 quant à l’entretien de ces parties communes et ce, malgré avoir été alerté en décembre 2019 des désordres affectant les chéneaux. La SCI soutient, par ailleurs, que le syndicat des copropriétaires n’a procédé à aucune diligence en vue de réparer lesdits désordres.

En réponse aux moyens adverses soutenus par le syndicat des copropriétaires, la SCI se prévaut du rapport d’expertise de M. [P] pour soutenir que les défauts d’entretien des chéneaux sont très largement à l’origine des désordres.

En outre, la SCI explique que le syndicat des copropriétaires a tort de tenter de reporter sur la demanderesse le défaut d’entretien de la verrière et de son support en bois, dès lors que c’est bien le syndicat qui est responsable du défaut d’entretien des chéneaux, ces derniers étant des parties communes uniquement accessibles de l’extérieur, avec une clé que seul le syndic possède.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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La SCI réplique également que le syndicat des copropriétaires a la responsabilité de réaliser le D.T.U, l’enlèvement périodique des mousses, de la végétation et des débris et de respecter le règlement sanitaire de la ville de Paris.

Enfin, la SCI soutient que si le syndicat des copropriétaires a effectué des travaux à frais avancés, c’est nécessairement parce qu’il savait qu’il encourait une responsabilité.

En défense, le syndicat des copropriétaires réplique que le règlement de copropriété, qui constitue la loi de l’immeuble s’imposant à tous, classe parmi les parties communes « les charpentes, les couvertures, à l’exception de la couverture de toute nature des cours et courettes couvertes, dont l’un quelconque des copropriétaires aurait la jouissance exclusive. » Le syndicat des copropriétaires en déduit que les chéneaux de la verrière constituant la couverture de la cour couverte dont la SCI a la jouissance exclusive ne peuvent être considérés comme des parties communes.

Il précise que le même règlement énumère dans les charges communes « les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée, à l’exception également de la couverture de toute nature des cours et courettes couvertes, dont l’un quelconque des copropriétaires aurait la jouissance exclusive et dont l’entretien et le remplacement seraient entièrement à sa charge) », corroborant ainsi l’analyse de partie privative de la couverture de l’immeuble sur cour dont il a la jouissance exclusive.

Le syndicat des copropriétaires fait également référence au rapport de l’expert judiciaire, qui retient que la verrière du lot n°1 et sa structure sont des parties exclusivement privatives. Le syndicat explique alors que techniquement les chéneaux font partie intégrante de la couverture et qu’ils constituent un élément la composant.

Le syndicat des copropriétaires excipe que le DICOBAT définit un chéneau comme un canal à la base des combles, en encaissement ou à la jonction de deux versants de toiture et précise qu’un chéneau encaissé est disposé entre un rampant de toiture et une paroi verticale.

Il en déduit que les chéneaux sont un accessoire indissociable et indispensable de la verrière, qui compose la couverture de la cour couverte du lot n°1, qualifiée de partie exclusivement privative dont la SCI a la charge et qu’en conséquence l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable à l’espèce.

En application du règlement de la ville de Paris et des D.T.U, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI a l’obligation de nettoyer et maintenir en bon état les ouvrages d’évacuation (chéneaux, etc.), notamment après la chute de feuilles, et les couvertures pour ne pas donner passage à des infiltrations d’eau ; et que cette dernière ne communique aucune pièce justifiant d’un entretien courant et régulier de sa verrière et de sa structure.

En outre, le syndicat des copropriétaires oppose à la SCI d’avoir demandé une clé au syndic pour accéder par l’extérieur à la verrière et soutient que la prétendue absence d’accès ne dispense pas la SCI de ses obligations d’entretien et de remplacement de sa couverture privative de la cour de son lot.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que c’est le défaut d’entretien par la SCI de sa verrière et des chéneaux, parties privatives, qui est à l’origine des dégradations de cet ouvrage et des désordres subis par cette dernière. Partant, il demande au tribunal de débouter la SCI de sa demande de responsabilité du syndicat quant aux désordres subis par celle-ci.

En réponse, la société Ufipar se prévaut de l’article 8 du règlement de copropriété pour soutenir qu’il convient d’opérer une distinction entre la verrière, partie privative, et les chéneaux, partie commune de l’immeuble, car ces derniers entrent dans la catégorie de canalisations d’eaux pluviales.

*****************

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ".

Aux termes de l’article 3 de cette même loi " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

— Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— Les locaux des services communs ; les passages et corridors;

— Tout élément incorporé dans les parties communes. (…) "

L’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ".

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01998 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDDV

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Sur ce

Au soutien de la qualification de parties communes ou de parties privatives des chéneaux litigieux, les parties se prévalent d’une interprétation divergente du règlement de copropriété.

L’état descriptif de division de l’immeuble, inclus dans le règlement de copropriété versé aux débats, définit le lot n°1, support de la verrière, comme suit :

«  Premier lot

Au rez-de-chaussée à gauche, un magasin sur rue avec arrière magasin d’un seul tenant et cour couverte de l’immeuble ; escalier intérieur donnant accès au sous-sol formant le lot n°17

— Et les cent cinquante sept / millièmes du sol et des parties communes générales ".

L’article 3 de ce même règlement de copropriété définit en son article 3 les « choses et parties communes », et y inclut notamment « les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée, à l’exception également de la couverture de toute nature des cours et des courettes couvertes, dont l’un quelconque des copropriétaires aurait la jouissance exclusive) ».

L’article 8 du règlement énumère et répartit les charges communes et expose qu’elles " concernent notamment :

(…)

— Les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée ; à l’exception également de la couverture de toute nature des cours et courettes couvertes dont l’un quelconque des copropriétaires aurait la jouissance exclusive et dont l’entretien et le remplacement seraient entièrement à sa charge

— (…) les compteurs, branchements et canalisations d’eau, gaz, électricité, les canalisations d’eaux pluviales et ménagères, y compris les canalisations d’égout ".

Au soutien de la qualification de parties communes des chéneaux, la SCI se prévaut de leur inclusion dans les charpentes, parties communes de l’immeuble qui ne comporteraient aucune exception à leur qualification de parties communes ; tandis que la société Ufipar les inclut dans la catégorie des canalisations d’eaux pluviales, également qualifiées par le règlement de copropriété de parties communes, sans exception.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01998 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDDV

Il résulte de la définition du Dicobat, dictionnaire général du bâtiment, fournie aux débats par le syndicat des copropriétaires, que le chéneau est « un petit canal situé à la base des combles en égout, en encaissement ou à la jonction de deux versants de toiture, pour recueillir l’eau de pluie et la diriger vers un tuyau de descente. (…) Un chéneau encaissé est disposé entre un rampant de toiture et une paroi verticale ».

Le chéneau est donc un élément de couverture, intégré à la base d’une toiture, pour recueillir les eaux de pluie ; il ne s’agit donc pas d’un élément de charpente, ni d’une canalisation d’évacuation, puisqu’il a justement vocation à recueillir les eaux pluviales pour les diriger vers lesdites canalisations d’évacuation.

Dès lors, les chéneaux s’inscrivant dans la couverture du lot n°1, défini par l’état descriptif de division comme un magasin sur rue avec arrière magasin d’un seul tenant et cour couverte de l’immeuble dont la SCI a la jouissance exclusive, ne peuvent être considérés comme des parties communes en application des articles précités du règlement de copropriété.

Dans son rapport, l’expert judiciaire, architecte D.P.L.G., considère également que les chéneaux sont des éléments de couverture et doivent donc être qualifiés comme des parties privatives en application du règlement de copropriété, qui exclut clairement des parties communes les couvertures de toute nature des cours et des courettes couvertes, dont l’un des copropriétaires aurait la jouissance exclusive. (p.17-18).

En réponse au dire de la SCI, lui déniant le pouvoir de dire le droit, il expose que sa position résulte de la « lecture des termes, très clairs, du règlement de copropriété » et non d’une interprétation ; il souligne en outre l’incohérence de la position de la SCI à considérer la verrière et les chéneaux comme des parties communes en l’absence de toute demande auprès du syndic de convocation d’une assemblée générale extraordinaire en urgence pour faire établir des devis de remise en état. (p.22)

Les chéneaux de la couverture de son lot étant des parties privatives, le moyen relatif à la faute du syndicat des copropriétaires quant au défaut d’entretien de ces derniers est inopérant, car cet entretien est à la charge du propriétaire du lot n°1, étant au surplus souligné que cette charge n’est pas non plus incluse dans les charges communes telles que décrites par l’article 8 du règlement de copropriété susvisé.

Dès lors, la SCI échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, que les dommages causés aux caissons de bois de coffrage des chéneaux ainsi que les infiltrations et taches d’humidité en bordure de sa verrière de couverture ont pour origine une partie commune, puisque les chéneaux sont inclus dans son lot privatif et constituent des parties privatives.

Elle sera en conséquence déboutée de son action en responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

1.3. Sur la responsabilité du preneur du bail commercial, la société Ufipar

La SCI soutient que la responsabilité contractuelle de la société Ufipar doit également être engagée pour répondre des désordres subis par la SCI.

Tout d’abord, la société se prévaut de l’article 3 du bail commercial conclu avec la société Ufipar, dont il ressort l’obligation du preneur de maintenir en bon état les lieux loués, d’effectuer les réparations nécessaires et d’informer immédiatement le bailleur de tout sinistre s’étant produit dans ou à l’extérieur des lieux loués. Par ailleurs, la SCI soutient qu’en vertu dudit bail, la société Ufipar renonce à exiger du bailleur toute réparation en cours de bail, même en cas de vétusté.

La SCI excipe qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il existe une dégradation des locaux entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, tous deux établis par huissiers, et notamment une altération grandissante des supports en bois qui soutiennent la verrière et une aggravation du dégât des eaux, qui était au moment de la prise de bail « très limité ».

La SCI soutient également que le preneur a failli à ses obligations légales et contractuelles d’information, tout d’abord parce qu’elle affirme ne pas avoir été informée des travaux de réparation de la verrière effectués par la société Ufipar en 2016 en raison de « l’apparition de fuite dans les locaux (étanchéité de la verrière par pose de bandes bitumineuses) », ce qui entraîne la SCI à déduire que les premières fuites sont apparues en 2016, et qu’en conséquence la société Ufipar n’a pas respecté la clause du bail d’information immédiate de la bailleresse en cas de sinistre.

La SCI argue ensuite qu’il en va de même concernant la vétusté de la verrière, qualifiée de fuyarde par l’architecte de l’immeuble en 2019, information qui n’a jamais été communiquée à la bailleresse.

Par conséquent, la SCI prétend que la société Ufipar s’est abstenue fautivement d’informer la SCI de cette situation évolutive des dégradations de son bien immobilier et qu’elle engage par conséquent sa responsabilité.

En défense, la société Ufipar réplique qu’elle a respecté ses obligations contractuelles d’entretien des locaux et d’information mises à charge en vertu du bail.

La société Ufipar explique que les articles 3.1 et 3.3 du bail ne s’appliquent qu’en cours de bail, notamment en cas de réclamations éventuelles, et non à la restitution des locaux. La société Ufipar soutient également que si l’article 10 du bail vise le « bon état des réparations et entretien », elle ne met pas à la charge du locataire les travaux résultant de la vétusté.

La société Ufipar cite également la clause 3.2 du bail qui stipule que les travaux de remplacement de la verrière seront en partie pris en charge par le preneur dans la seule hypothèse où il s’agirait de travaux de mise aux normes avec la règlementation incendie.

De plus, en vertu de l’article 606 du code civil qui met à la charge du bailleur les grosses réparations, la société Ufipar insiste sur le fait que les travaux de remplacement de la verrière ou des chéneaux incombent dans leur totalité à la copropriété ou au copropriétaire selon qu’il s’agisse d’une partie commune ou privative.

La société Ufipar se prévaut aussi du règlement sanitaire de la ville de [Localité 12] qui précise qu’il incombe au propriétaire d’entretenir la couverture d’un bâtiment et l’évacuation des eaux pluviales et d’assurer leur étanchéité.

En outre, la société Ufipar argue avoir respecté les clauses du bail en effectuant des travaux d’entretien de la verrière en 2016 suite à l’apparition de fuites dans les locaux sans pour autant avoir réussi à accéder à la partie extérieure de la verrière, pour les mêmes raisons évoquées par la SCI.

Ainsi, la société Ufipar soutient que si la SCI est exonérée de son obligation d’entretien d’une partie extérieure impraticable, il en va alors de même pour son locataire.

En réponse aux moyens adverses sur le prétendu défaut d’information, la société Ufipar réplique que la verrière était déjà vétuste et fuyarde avant la prise de bail des locaux comme en atteste l’état des lieux d’entrée en 2013 et comme l’ont relevé l’architecte de la copropriété et l’expert judiciaire.

Par conséquent, la société Ufipar se défend d’être responsable d’un défaut d’entretien ou d’information et demande que la SCI soit déboutée de ses demandes en responsabilité.

**********************

Aux termes de l’ancien 1134 du code civil, le contrat de bail litigieux ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1719 du code civil : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ".

L’article 1720 du code civil dispose que : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ".

Aux termes de l’article 605 du même code : " L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ".

L’article 606 du code civil dispose que : " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ".

En application de ces textes, le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce. La délivrance implique aussi que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, c’est-à-dire que la réglementation et les autorisations nécessaires, le cas échéant, soient respectées.

L’obligation de délivrance oblige également le bailleur à faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations d’entretien et de gros entretien (art.605), les grosses réparations (art.606) et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, sauf clause contraire dans le bail.

L’obligation continue d’entretien de l’article 1719 précité est distincte de l’obligation de réparer de l’article 1720, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normale et que le bailleur ne peut connaître s’il n’en a pas été prévenu ; il appartient en conséquence au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments. (Soc. 21 févr. 1959: Bull. civ. IV, n° 286).

L’article 1720, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires, n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. (Civ. 3e, 7 févr. 1978, n° 76-14.214). Elles sont néanmoins d’interprétation stricte ; notamment, la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière dès lors qu’elle est totale. (Civ. 3e, 10 mai 1991, n° 89-18.165)

L’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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En application de ce texte, le demandeur en responsabilité civile contractuelle doit démontrer l’inexécution fautive par le débiteur de ses obligations, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Sur ce

Au soutien de sa démonstration d’une faute contractuelle de la société Ufipar, la SCI verse aux débats le contrat de bail commercial conclu avec cette dernière le 9 juillet 2013.

L’article 3 dudit contrat, intitulé « entretien-travaux-réparations », inclus dans le paragraphe relatif aux obligations contractuelles particulières que le preneur s’engage à exécuter – outre les obligations résultant de la loi et des usages – stipule que ce dernier est tenu :

«  3.1 De prendre les lieux loués dans leur état actuel, le preneur renonce, même en cas de vétusté, à exiger toute réparation en cours de bail.

3-2 Si la mise aux normes avec la règlementation de sécurité incendie impose le remplacement de la verrière, les travaux y afférents seront pris en charge, après soumission au Bailleur d’un devis, par moitié et ce à concurrence d’une somme maximale de dix-sept mille cinq cent euros Hors Taxes (17.500,00 HT) à la charge du Bailleur.

Etant rappelé que ces travaux nécessiteront le cas échéant l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

3.3 De maintenir en bon état les lieux loués, pendant toute la durée du bail et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, grosses ou menues, sans aucune distinction de quelque nature que ce soit y compris les travaux imposés par l’autorité administrative, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont limitativement définies par l’article 606 du Code Civil, à l’exclusion de toutes autres (…)

3.8 D’informer immédiatement le Bailleur de tout sinistre s’étant produit dans ou à l’extérieur des lieux loués quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent sous peine d’être reconnu personnellement responsable vis-à-vis de lui, du défaut de déclaration de sinistre à la Compagnie d’Assurance de l’immeuble en temps utile et du préjudice qui pourrait en résulter ".

Il s’évince des termes de cette clause que le locataire doit l’entretien des locaux sauf les grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Or, il ressort de l’état des lieux n°1 établi lors de l’entrée de la société locataire, et comme développé précédemment, que l’humidité des murs et des caissons du bois de coffrage des chéneaux fuyards étaient connus de la SCI dès 2013.

Dès lors, la SCI ne peut prétendre avoir découvert ces désordres lors de l’état des lieux de sortie des locaux en 2019.

Ce sont les mêmes traces de dégâts des eaux qui ont été logiquement retrouvées dans l’état des lieux de sortie, acte en date du 1er juillet 2019, dans lequel le commissaire de justice indique que « les montants en bois des coffrages, masquant les chéneaux ont été dégradés par des ruissellement d’eau » ; l’ancienneté de ces dégradations étant en outre démontrée par l’apparition des champignons lignivores et des insectes xylophages, qui ne peuvent proliférer qu’après un certain temps d’imprégnation hydrique de ces structures, comme souligné par les rapports d’experts précités.

Décision du 18 Février 2025

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Le moyen relatif à l’ignorance de leur dégradation faute d’en avoir été avertie par la société Ufipar est inopérant, dans la mesure où, en application des textes précités, il appartenait à la société bailleresse de veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble, et sans avoir même à être informée par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments, ce qui est le cas en l’espèce s’agissant d’infiltration d’eaux pluviales consécutives au défaut d’étanchéité d’une couverture, à refaire, comme constaté par l’architecte de la copropriété.

Le tribunal relève en outre que ce défaut d’information, s’il était caractérisé, ne pourrait conduire qu’à la réparation du préjudice de la perte d’une chance de procéder au remplacement plus rapide de la couverture du lot n°1, préjudice dont la SCI ne demande pas réparation, fût-ce à titre subsidiaire.

Le moyen relatif à la responsabilité contractuelle de la société Ufipar au regard de l’article 3.8 du contrat de bail, en raison de l’impossibilité de déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance de l’immeuble est également inopérant, car il stipule la déclaration immédiate au propriétaire de sinistres provenant de parties communes ; or, en l’espèce, l’origine du sinistre réside dans la vétusté des parties privatives de la SCI et non dans un défaut relatif à des parties communes.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats par la société Ufipar que cette dernière a procédé à des travaux d’entretien et aux réparations rendus nécessaires par les infiltrations dues à la vétusté de la verrière, dont les parties ont contradictoirement constaté le défaut d’étanchéité, se manifestant par des coulures anciennes aux murs depuis le plafond, du décollement des peintures et du gonflement du bois de structure, lors de l’état des lieux d’entrée dans les locaux en 2013.

La société Ufipar produit en effet aux débats la facture n°859-05-16 F en date du 30 mai 2016, qui atteste du paiement de la somme de 4.296 euros TTC en contrepartie de travaux d’étanchéité de la verrière par bandes bitumineuses ; ainsi que le témoignage en date du 14 septembre 2020 du chef d’entreprise de la société Duché Bâtiment, maître de l’ouvrage.

Aux termes de cette attestation, M. [D] expose que la société Duché Batiment a été consultée en 2016 pour une intervention sur cette verrière.

Il précise que la solution qui a été mise en œuvre a été de colmater les fuites avec des rustines en Paxalu et du joint silicone, travaux réalisés de l’extérieur en accédant à la couverture de la verrière par la cour du voisin moyennant une échelle. Il ajoute que sa société est parvenue à colmater les fuites, mais rappelle qu’il s’agissait d’un travail provisoire en attendant d’investir dans une nouvelle verrière.

Le tribunal relève que le remplacement de la verrière et des chéneaux assurant le clos et le couvert des locaux relèvent des travaux régis par l’article 606 du code civil, qui ne peuvent être mis à la charge du locataire en application des termes clairs des stipulations contractuelles du bail commercial.

Enfin la SCI ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir été informée du constat effectué en 2019 par l’architecte de la copropriété, qui a mentionné que la verrière était fuyarde, puisque l’exposé des faits dans ses propres conclusions récapitulatives mentionne : « La SCI sollicitait alors du syndic de l’immeuble, de mandater l’architecte de la copropriété pour constater les désordres ».

En conséquence, la SCI ne parvient pas à rapporter la preuve, qui lui incombe, d’une faute contractuelle imputable à la société Ufipar résidant en l’inexécution d’une obligation d’information et / ou d’entretien dont elle serait créancière.

En conséquence, la SCI sera déboutée de son action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société Ufipar.

Compte tenu de l’ensemble de ces développements il n’y a pas lieu d’examiner la réalité des préjudices dont la SCI demande réparation.

2. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en remboursement des travaux de remise en état du chéneau fuyard de la verrière privative de la SCI Saussiau de [Adresse 11]

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du rapport d’expertise judiciaire pour soutenir que les frais avancés pour effectuer les travaux de réfection du chéneau fuyard de la verrière privative font partie du préjudice du syndicat des copropriétaires et doivent être supportés par la SCI.

Le syndicat des copropriétaires soutient, par ailleurs, avoir réalisé ses travaux, sans aucune reconnaissance de responsabilité, en urgence pour pallier l’inertie de la SCI et uniquement dans le but de mettre un terme aux infiltrations.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires demande que la SCI soit condamnée à lui rembourser la somme de 3.850€ au titre des travaux réalisés aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires.

En réponse, la SCI réplique que si le syndicat des copropriétaires a spontanément accepté d’avancer les frais, cela démontre qu’il savait qu’il encourait une responsabilité.

Par conséquent, la SCI demande que le tribunal rejette la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir le remboursement des travaux réalisés à frais avancés.

****************

L’article 1301 du code civil dispose que « Celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire ».

L’article 1301-2 du même code dispose que " Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Décision du 18 Février 2025

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Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion. (…) ".

En application de ces textes, le maître dont l’affaire a été bien gérée doit indemniser le gérant de ses dépenses et tenir les engagements que ce dernier a contracté en son nom.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile : " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.(…) ".

En application de ce texte, en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables (Com. 31 mars 1981, n°79-12.672 ; Civ.3ème, 27 juin 2006, n°05-15.394) ; ils doivent alors expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis. (Civ.3ème, 6 février 1991, n°89-14.514 ; Com. 26 oct. 1993, n°91-19.086)

Sur ce

Au soutien de sa demande en remboursement des travaux d’étanchéité réalisés pendant l’expertise, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le devis en date du 8 avril 2019 et la facture n°19-984 en date du 30 mai 2020 de la société de couverture SCEIB, correspondant aux travaux de « mise en œuvre d’une résine flashing dans un chéneau fuyard », effectués pour un montant de 3.850 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas précisé le fondement de sa demande en remboursement.

Il résulte des développements qui précèdent que la verrière et les chéneaux fuyards sont des parties privatives de la SCI, et que le syndicat des copropriétaires indique qu’il a fait procéder à des travaux d’étanchéité en urgence, pour sécuriser les lieux.

Il ressort en effet du rapport de l’expert judiciaire que ce dernier a confirmé la potentielle dangerosité en l’état actuel au moment de l’expertise, et a donné immédiatement son accord pour une mise en place d’étais pour la mise en sécurité des lieux (p.21).

Le syndicat des copropriétaires a fait donc également procéder aux réparations urgentes pour réaliser l’étanchéité du chéneau fuyard pour que cessent les infiltrations, travaux sur les parties privatives de la SCI dont il a réglé la facture, et cela sans opposition de cette dernière.

L’expert judiciaire a constaté lors de ses opérations d’expertise que les infiltrations avaient cessé. Il indique en effet dans son rapport que lors de sa visite des lieux il n’a pas constaté de fuite active car : « les conditions météorologiques étaient favorables le jour de l’accédit et l’architecte de la copropriété avait fait appliquer un Flashing sur les zones dégradées ».(p.15)

Dès lors, le syndicat des copropriétaires a utilement géré l’affaire de la SCI, qui est tenue de l’obligation de rembourser, en sa qualité de maître de l’affaire, les sommes avancées par le gérant dans son intérêt.

En conséquence, la SCI sera condamnée au paiement de la somme de 3.850 euros au syndicat des copropriétaires, en remboursement des dépenses exposées par ce dernier dans l’intérêt du maître de l’affaire.

3. Sur la demande reconventionnelle de la société Ufipar en restitution de son dépôt de garantie

La société Ufipar expose que la SCI n’a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie à la société Ufipar.

La société Ufipar soutient qu’elle a démontré qu’elle ne pouvait être tenue responsable des prétendus préjudices invoqués par la SCI.

Par conséquent, elle demande au tribunal de condamner la SCI à lui restituer la somme de 40.484,94€ au titre de son dépôt de garantie.

En réponse, la SCI réplique que l’indemnisation des préjudices subis par cette dernière du fait de la société Ufipar dépasse largement le dépôt de garantie.

Partant, la SCI demande au tribunal de céans de débouter la société Ufipar de sa demande de restitution de dépôt de garantie, ou de prononcer compensation, le cas échéant.

*********************

Aux termes de l’ancien 1134 du code civil, le contrat de bail litigieux ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

De même, l’ancien article 1315 du code civil, applicable au litige, dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur ce

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, la société Ufipar se prévaut de l’article 13 du bail commercial, versé aux débats, dont le libellé est le suivant :

«  13- DEPOT DE GARANTIE

13.1 Le preneur verses à la signature du présent bail la somme de TRENTE-NEUF MILLE QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (39.450,00 euros), Hors Taxes mais provision sur charges comprise, à titre de dépôt de garantie.

13.2 Ce dépôt de garantie devra toujours être équivalent à un terme de loyer Hors Taxes mais charges comprises, en conséquence, son montant sera augmenté à l’occasion de chaque révision du loyer.

13.3 Ce dépôt de garantie non productif d’intérêts, sera remboursable, sans imputation possible des derniers termes, en fin de location et après déduction de toutes sommes pouvant rester due par le Preneur, à quelque titre que ce soit.

13.4 Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ces conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, le versement de garantie restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres ".

Il ressort de l’analyse de cette clause que le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur au preneur au terme du bail commercial, sauf pour le bailleur à démontrer la responsabilité contractuelle du preneur lors de sa résiliation, justifiant que le versement de garantie reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts.

Il résulte des développements précédents que la responsabilité contractuelle de la société Ufipar n’a pas été retenue par le tribunal, elle ne peut donc conserver le dépôt de garantie à ce titre.

Dès lors la SCI, qui ne conteste ni le fait d’avoir conservé le dépôt de garantie, ni son quantum, puisqu’elle sollicite la compensation de cette somme avec ses demandes indemnitaires au titre des préjudices qu’elle allègue avoir subis en raison des fautes contractuelles de la société Ufipar, non établies, sera condamnée à le restituer au preneur en exécution de la clause contractuelle précitée.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aux termes de l’article 10-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce

La SCI Saussiau de la Sourdière, partie succombante, sera condamnée aux dépens ; M^e Bertrand Raclet, avocat, qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01998 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDDV

Tenue aux dépens, la SCI sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Ufipar la somme de 6.000 euros chacun à ce titre.

Compte-tenu de la solution du litige, la SCI Saussiau de [Adresse 11] sera déboutée de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Saussiau de la Sourdière de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Saussiau de la Sourdière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.850 euros ;

CONDAMNE la SCI Saussiau de la Sourdière à payer à la société Ufipar la somme de 40.484,94 euros ;

CONDAMNE la SCI Saussiau de la Sourdière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et à la société Ufipar une somme de 6.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Saussiau de la Sourdière aux dépens, et autorise Maître Bertrand Raclet à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

DEBOUTE la SCI Saussiau de la Sourdière de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 12] le 18 Février 2025.

La Greffière La Présidente