TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01497 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3MAJ

Minute : 25/00706

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [Y] [Z] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [B] [S] divorcée [A]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [Y] [Z] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [B] [S] divorcée [A]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2010, OPH [Localité 10], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [B] [S], divorcée [A] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 253,98 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [B] [S], divorcée [A], par exploit de commissaire de justice du 21 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 912,05 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [B] [S], divorcée [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [B] [S], divorcée [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [B] [S], divorcée [A] à payer :

la somme provisionnelle de 3 171,44 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 16 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 novembre 2010 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [B] [S], divorcée [A] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [B] [S], divorcée [A], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire est célibataire, perçoit l’allocation adulte handicapé.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2010 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 1 912,05 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Mme [B] [S], divorcée [A] avait donc jusqu’au 21 octobre 2024 pour s’acquitter du paiement de cette somme.

Or, Mme [B] [S], divorcée [A] s’est acquittée, dans ce délai, du paiement d’une somme de 200 euros le 26 août 2024, de 508 euros le 17 septembre 2024 et d’une somme de 379 euros le 12 octobre 2024, soit une somme globale de 1087 euros.

Par ailleurs, elle a bénéficié le 5 septembre 2024 du versement d’une somme de 825,85 euros au titre d’un rappel APL et RLS. Faute de justificatif plus précis, il convient de considérer que ce rappel concerne les loyers et les charges dont le paiement a été appelé avant la signification du commandement de payer.

Ce faisant, entre le 21 août 2024 et le 21 octobre 2024, une somme globale de 1 912,85 euros, soit un montant supérieur à celui dont le paiement a été appelé dans le commandement signifié le 21 août 2024, est venue au crédit de Mme [B] [S], divorcée [A].

Celle-ci doit donc être regardée comme ayant apuré les causes du commandement de payer, qui n’a sorti aucun effet.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Les demandes d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 novembre 2010 que Mme [B] [S], divorcée [A] doit payer un loyer d’un montant de 253,98 euros hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 585,18 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [B] [S], divorcée [A] restait devoir la somme de 3 171,47 € euros à la date du 16 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (pénalité enquête sociale), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 133,37 €, arrêtée au 16 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [B] [S], divorcée [A] au paiement d’une somme provisionnelle de 3 133,37 €, arrêtée au 16 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [B] [S], divorcée [A] propose de régler 50 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [B] [S], divorcée [A] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [B] [S], divorcée [A] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 21 août 2024, non nécessaire à la présente procédure, mais celui de l’assignation en date du 15 avril 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

REJETONS la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 29 novembre 2010 entre Est Ensemble Habitat et Mme [B] [S], divorcée [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

REJETONS la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE Mme [B] [S], divorcée [A] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 3 133,37 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 16 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance ;

AUTORISE Mme [B] [S], divorcée [A] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 133,37 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [S], divorcée [A] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION