N° RG 26/00229 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 26/00229

N° Portalis DB2E-W-B7J-OCIE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Caroline MAINBERGER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Caroline MAINBERGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Madame [O] [F]

Monsieur [L] [F]

Domiciliés ensemble [Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Caroline MAINBERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 283

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [A]

Madame [M] [A]

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparants, non représentés

Madame [T] [N]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2020, Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] ont consenti à Monsieur [K] [A] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 565.00 euros outre 55.00 au titre des provisions pour charges.

Madame [T] [N] s’est portée caution solidaire, sans durée, par acte du 31 mai 2020.

Selon avenant du 15 janvier 2021, Madame [M] [A] a été ajoutée au bail en tant que locataire.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] ont fait signifier à Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] le 17 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6200.00 euros.

Selon ordonnance de payer prononcée le 20 mai 2025 le juge des contentieux du tribunal judiciaire de STRASBOURG a condamné Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] la somme totale de 3720.00 euros outre la somme de 53.10 euros au titre des frais de requête.

Un certificat de non-opposition a été délivré par le greffe de la juridiction le 14 août 2025.

Par actes délivrés les 27 et 28 novembre 2025 remis à l’étude, Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] ont fait assigner Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail et à titre subsidiaire de sa résiliation judiciaire, l’expulsion des locataires, leur condamnation solidaire avec la caution au paiement des arriérés de loyers et à une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F], représentée par leur conseil, ont repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

— Déclarer leurs demandes recevables,

— Juger que l’occupation de Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] est à l’origine de troubles et de nuisances subis par les autres habitants de l’immeuble depuis plusieurs mois,

— Juger que Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025,

A titre principal :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location au 17 novembre 2025,

— Juger que Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] sont sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, à l’expiration de deux mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Juger que les biens mobiliers restant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions de l’article L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] au paiement de la somme de 3738.00 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] à leur payer la somme de 620.00 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 17 novembre 2025 jusqu’à la libération parfaite des lieux et la remise des clés, outre les intérêts légaux à chaque échéance du terme mensuel,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] à compter de la décision à intervenir et les mêmes demandes que dans le cas du constat de la résiliation de plein droit,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] à leur payer la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa dénonciation,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] soutiennent que ni Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] ni Madame [T] [N] en sa qualité de caution, n’ont régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Ils font valoir avoir été contraints de solliciter une ordonnance aux fins d’injonction de payer la somme de 3773.10 euros prononcée le 20 mai 2025 et que le règlement des loyers n’a pas repris si bien que la dette locative s’élève au 12 février 2026 à la somme de 8914.00 euros.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] à leurs obligations locatives visées aux articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, en occasionnant des nuisances sonores au voisinage, en s’abstenant de régler les loyers et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] n’ont pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 28 Novembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] feraient l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail de plein droit.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

De même en application de l’article 7 g de la loi précitée, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en page 3 et le commandement de payer, signifié aux locataires le 17 septembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6200.00 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre 2023 à août 2025 ainsi que l’obligation d’avoir à justifier sous un délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats et notamment du décompte arrêté au 17 novembre 2025 que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte étant relevé qu’une ordonnance d’injonction de payer la somme de 3720.00 euros représentant les loyers impayés des mois d’octobre 2023 à avril 2025 a été prononcée le 20 mai 2025, ni que Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] ont justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 octobre 2025 à minuit, compte tenu de l’absence de justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, mais sera constatée à la date sollicitée du 17 novembre 2025 à minuit, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] ont produit à l’audience un décompte actualisé au 12 février 2026 dont il n’est pas justifié de sa communication si bien qu’il sera écarté en application de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre du décompte en date du 17 novembre 2025 visé à l’acte introductif d’instance que Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] restent redevables de la somme de 3738.00 euros au titre des loyers et des charges et du comprenant l’échéance du mois de mai 2025 au mois de novembre 2025, déduction faite des loyers antérieurement dus objet de la condamnation prononcée par ordonnance d’injonction de payer précitée.

Il est également justifié de l’acte de cautionnement solidaire rédigé à la main et signé le 31 mai 2025 par Madame [T] [N], sans durée, en paiement de toutes le loyers, charges, réparations locatives, des taxes et éventuels frais de procédure, sans qu’il soit justifié d’une résiliation unilatérale dudit acte.

Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] la somme de 3738.00 euros au titre des loyers et des charges des mois de mai 2025 à novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à défaut d’autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le tribunal n’est pas en mesure de statuer sur un éventuel octroi de délais de paiement en l’absence de communication des revenus de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A], non comparants et qui ne sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Il ressort également du relevé de compte précité qu’il n’y a pas eu de reprise du règlement du loyer courant.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 620.00 euros, à compter de laquelle Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] sont devenus occupants sans droit ni titre soit le 17 novembre 2025 à minuit et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N], supportant in solidum la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] la somme de 600.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] à l’encontre de Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juin 2020 entre Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F], et Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] la somme de 3738.00 euros (trois mille sept cent trente-huit euros) au titre des loyers et des charges, des mois de mai 2025 à novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

N° RG 26/00229 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCIE

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;

ORDONNE à Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 620.00 euros ( six cent vingt euros), à compter du 17 novembre 2025 à minuit, outre actualisation conformément au bail , cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire et libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [K] [A] et Madame [M] [A] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] aux dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A], Madame [M] [A] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [O] [F] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE