TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01433 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3VGO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01936

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’Union des Mutuelles de France – UMIF,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

ET :

La société B2 DENTAL,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

EN PRESENCE DE :

La société 2M & ASSOCIES,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2021, l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE a consenti à la société B2 DENTAL un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 8], [Adresse 3].

Le 7 août 2024, l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE a fait délivrer à la société B2 DENTAL un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 53.524 euros.

Puis par acte des 31 janvier et 4 février 2025, l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société B2 DENTAL, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société B2 DENTAL, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux loués, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

— condamner la société B2 DENTAL à lui payer la somme provisionnelle de 47.899,73 euros au titre des échéances impayées arrêtée au jour de la résiliation du contrat, outre la somme de 4.790 euros au titre des pénalités, et la somme de 322,71 euros représentant le coût de délivrance du commandement de payer ;

— assortir les condamnations d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points ;

— condamner la société B2 DENTAL à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, avec intérêt de retard au taux légal, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

outre la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a d’abord été appelée à l’audience du 31 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a fait l’objet d’un retrait du rôle.

A la demande de l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE, l’affaire a été réinscrite au rôle et plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience, l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sous la réserve de l’actualisation de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 7.500 euros. Elle fait valoir qu’il lui est du la somme totale de 186.942,72 euros.

Elle s’est également opposée à la demande de délais formée par la société défenderesse, indiquant que le commandement de payer a été délivré il y a plus d’un an et faisant état de ses propres difficultés financières ayant conduit à une cessation des paiements et à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 8 octobre 2024.

En réplique, la société B2 DENTAL sollicite du juge des référés qu’il :

— suspende les effets de la clause résolutoire et lui accorde des délais de paiement sur 19 mensualités égales pour apurer sa dette locative ;

— en cas d’acquisition de la clause résolutoire, dise n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamne la société demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens au profit de Maître Paul ZEITOUN, avocat.

Elle fait valoir à l’appui de ses demandes que :

— elle a rencontré des difficultés financières mais n’a jamais contesté sa dette et a toujours tenté de trouver une solution concertée avec la bailleresse ;

— il doit être pris en compte les derniers paiements qu’elle a effectués ;

— la présente procédure a été l’occasion de pourparlers jusqu’à ce que la bailleresse décide d’y mettre fin ;

— la saisie conservatoire dont elle a fait l’objet le 29 juillet 2025 a contribué à fragiliser sa situation financière ;

— elle justifie être en mesure d’apurer sa dette en 19 mois de janvier 2026 à juillet 2027.

Après la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025. Le tribunal a sollicité de la demanderesse la communication en délibéré d’un décompte locatif faisant apparaitre les mouvements au débit et au crédit, et ce avant le 27 novembre 2025. La société défenderesse a été autorisée à former des observations sur ce décompte avant le 4 décembre 2025.

La demanderesse a produit le décompte attendu le 26 novembre 2025.

La société défenderesse y a répliqué tardivement, le 4 décembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

L’article 1343-5 précité précise notamment que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 7 août 2024 pour le paiement de la somme en principal de 53.524 euros.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail encoure une résiliation de plein droit le 8 septembre 2024.

S’agissant de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle sera rejetée, à la fois compte tenu de la situation du créancier, qui a fait l’objet d’une procédure collective, mais également du fait que la situation d’impayé est ancienne. En effet, depuis le mois de janvier 2024, la société B2 DENTAL ne règle pas les échéances conformément aux termes du contrat : il apparait ainsi sur le décompte produit en cours de délibéré arrêté au 20 novembre 2025 qu’en 2025, elle n’a effectué que deux paiements pour un montant total de 43.383 euros alors que les sommes appelées s’élevaient à 120.023,79 euros.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’obligation de la société B2 DENTAL de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il ne soit prononcé une astreinte, la perspective d’une expulsion forcée avec le renfort de la force publique apparaissant suffisamment comminatoire.

Le maintien dans les lieux sans contrepartie de la société B2 DENTAL causant un préjudice à l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte arrêté au 20 novembre 2025, que la société B2 DENTAL restait lui devoir au jour de la résiliation du contrat la somme de 47.899,73 euros, dont il convient de déduire les paiements effectués depuis lors, et à laquelle il sera ajouté les indemnités d’occupation arrêtée au 4ème trimestre 2025 et la taxe foncière 2025.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales (conservation du dépôt de garantie, majoration des sommes dues, majoration des intérêts et majoration de l’indemnité d’occupation), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société B2 DENTAL sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme 159.599,79 euros.

La société B2 DENTAL, succombant, sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état”.

La demande qu’il soit écarté l’exécution provisoire est dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 8 septembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société B2 DENTAL et de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Adresse 7] [Localité 6][Adresse 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société B2 DENTAL à payer à l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société B2 DENTAL à payer à l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE la somme de 159.599,79 euros, somme arrêtée à l’échéance du 4ème trimestre 2025 incluse et en ce compris la taxe foncière 2025 ;

Condamnons la société B2 DENTAL à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société B2 DENTAL à payer à l’UNION DES MUTUELLES ILE DE FRANCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE