TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 25/00350 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QJ4

Minute : 25/00183

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10]

représenté par Monsieur [X] [P], muni d’un pouvoir

C/

Monsieur [U] [G]

Madame [E] [I] épouse [G]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [U] [G]

Madame [E] [I] épouse [G]

Le 16 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 04 Avril 2025

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par Monsieur [X] [P], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [E] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2008, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 290,40 euros, charges en sus.

Le 7 février 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2306,45 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 24 mai 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G]solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 3813,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 17 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 décembre 2024.

A l’audience du 13 février 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2669,11 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] , qui comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette. Ils indiquent avoir déposé un dossier de surendettement à la banque de France le 30 juillet 2024 après la délivrance du commandement de payer. Le dossier a été déclaré recevable le 6 septembre 2024. Un plan a été adopté par la commission de surendettement le 25 novembre 2024, sur une durée de 39 mois. La créance de EST ENSEMBLE HABITAT a été retenue à hauteur de 2997,63€, avec effacement partiel en fin de plan.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 19 décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2008, du commandement de payer délivré le 7 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2025 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 2669,11 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’article L722-2 du code de la consommation que la recevabilité de la demande (de surendettement) emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consneties par celui-ci et portant sur des dettes autres qu’alimentaires.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] le 7 février 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 avril 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2008 à compter du 8 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, et qu’au jour de l’audience celui-ci a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit (…) lorsqu’un plan a été approuvé, le juge accorde les délais et modalités de paiement contenus dans le plan.

En l’espèce, Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] ont effectué un règlement de 1000€ et de 711€ les 4 et 5 février 2025.

Un plan a été adopté par la commission de surendettement le 25 novembre 2024, sur une durée de 39 mois.

Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] d’une durée égale à celle du plan de surendettement soit 39 mois. Il y a lieu de rappeler à Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans le plan de surendettement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 avril 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] au paiement de cette indemnité à compter du 8 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ont été déclarés recevables en leur procédure de surendettement, leur bonne foi est donc établie.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G], il y a lieu de débouter EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2008 entre EST ENSEMBLE HABITAT d’une part et Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] à payer solidairement à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2669,11 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse,

DIT que Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] s’acquitteront de la créance conformément à l’échéancier prévu dans le plan de surendettement et ce en plus du loyer courant et des charges,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement des échéances prévues au plan de surendettement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] à payer solidairement à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de mars 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par EST ENSEMBLE HABITAT,

DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [E] [I] épouse [G] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00350 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QJ4

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10]

C/

Monsieur [U] [G]

Madame [E] [I] épouse [G]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires