TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/10621 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z76N

N° de MINUTE : 25/00900

Monsieur [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

Madame [S] [F] – [R]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

DEMANDEURS

C/

Société SCCV [P]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Marion ROCHMANN-SACKSICK de la SCP TIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0476

La société à responsabilité limitée Noveris Notaires anciennement dénommée S.A.R.L. [E] [K] NOTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Magali GREINER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0025

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique contenant promesse de vente, reçu le 16 janvier 2023, par Maître [E] [K], notaire à [Localité 12] (93), membre de la SARL « [E] [K], Notaire » désormais dénommée la société à responsabilité limitée Noveris Notaires, M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] ont conféré à la société civile de construction vente [P] la faculté d’acquérir un bien immobilier sis à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 2], cadastré section BX n°[Cadastre 6]. La société civile de construction vente [P] a accepté la promesse de vente, en tant que promesse, mais s’est réservée la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La promesse n’a pas été réalisée.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 11 et 22 octobre 2024, M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R], ont fait assigner la société civile de construction vente [P] et la société à responsabilité limitée « [E] [K] Notaire », désormais dénommée « Noveris Notaires », devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment d’obtenir le paiement de la somme de 40.000 euros représentant l’indemnité d’immobilisation séquestrée en l’étude notariale.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER la SCCV [P] à libérer le séquestre de 40.000 € détenu par l’étude de Maître [E] [K] au profit de Monsieur [O] [R] et [S] [R] au titre de l’indemnité d’éviction prévue à la promesse unilatérale de vente conclue le 16 janvier 2023 ;

— CONDAMNER la SCCV [P] à leur verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la SCCV [P] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2025, la société civile de construction vente [P] demande au tribunal de :

— DEBOUTER les époux [R] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER les époux [R] à payer une somme de 5.000 € à la SCCV [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025, la société à responsabilité limitée Noveris Notaires demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne détient pas l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 40.000 euros, ni la caution bancaire ;

— débouter les Consorts [R] du surplus de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, sur autorisation du président, les demandeurs ont communiqué une copie du procès-verbal des décisions de l’associé unique gérant de la société à responsabilité limitée « [E] [K], Notaire » en date du 25 août 2025 aux termes duquel il a été décidé d’adopter comme nouvelle dénomination sociale « Noveris Notaires ».

MOTIFS :

1. Sur la demande de libération du séquestre détenu par Maître [K] au titre de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque, exerçant son option, le bénéficiaire choisit de ne pas acquérir le bien promis et, donc, de ne pas conclure le contrat de vente, il doit payer au promettant l’indemnité d’immobilisation qui avait été stipulée dans le contrat de promesse de vente unilatérale.

Toutefois, dans certaines hypothèses, l’indemnité d’immobilisation versée au promettant dès la conclusion du contrat de promesse doit être restituée au bénéficiaire alors même que ce dernier choisit de ne pas conclure le contrat de vente.

Il en est notamment ainsi, lorsque la promesse était conclue sous une condition suspensive et que cette condition défaille.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Dans une promesse unilatérale de vente, le délai de réalisation correspond à un terme extinctif. Si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si des conditions suspensives restent pendantes.

Il est admis que le terme extinctif peut être prorogé. Toutefois, pour être efficace, cette prorogation doit intervenir avant la survenance du terme extinctif, et non postérieurement à celui-ci et doit résulter d’un accord conjoint des parties en application de l’article 1212 nouveau du Code civil.

La preuve de cet accord conjoint entre les parties peut être rapportée par la production d’un écrit signé des deux parties, même sous forme d’acte sous seing privé.

En l’absence d’écrit, il est admis par la jurisprudence une prorogation tacite.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 16 janvier 2023, il a été stipulé que la réalisation de la promesse de vente aura lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai fixé dans l’acte.

S’agissant du délai de réalisation, la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 mai 2023 à 16h.

Toutefois, il a notamment été stipulé que :

— dans l’hypothèse où le permis de construire et/ou de démolir ou une seule au moins des autorisations administratives de construire ou de démolir n’aurait pas été délivrée ou si étant délivrée n’était pas purgée des délais de recours des tiers ou de retrait administratif à la date d’expiration de la promesse, les présentes seront prorogées automatiquement du temps nécessaire à la purge de l’un ou l’autre de ces délais augmenté de quinze (15) jours consécutifs ;

— dans l’hypothèse où un recours serait introduit contre ladite autorisation d’urbanisme, ou si ladite autorisation d’urbanisme faisait l’objet d’un retrait, la promesse serait prorogée automatiquement de 6 mois consécutifs, soit jusqu’au 30 novembre 2023 ;

— en tout état de cause, les prorogations automatiques ne pourraient en aucun cas avoir pour effet de porter le délai de validité de la promesse de vente à un délai supérieur à dix-huit (18) mois à compter du 16 janvier 2023, soit au plus tard le 15 juillet 2024.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, il a été stipulé que si la vente n’était pas réalisée dans les délais et conditions convenues, toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes des présentes étant par ailleurs réalisées, le bénéficiaire serait redevable à l’égard du promettant, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation résultant de la promesse de vente, d’une somme de 40.000 euros.

Il est précisé dans l’acte que l’indemnité versée par le bénéficiaire :

— sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions essentielles et déterminantes ou des conditions suspensives énoncées dans l’acte et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé,

— sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans le délai imparti, toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes étant été réalisées.

Par ailleurs, la promesse de vente a été faite sous diverses conditions suspensives et notamment :

— que soient réalisées toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes afférentes :

* à la promesse de vente consentie par M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] à la société civile de construction vente [P] le 16 janvier 2023,

* et à la promesse de vente consentie par M. et Mme [U], portant sur la parcelle voisine cadastrée section BX numéro [Cadastre 7], à la société civile de construction vente [P] le 22 novembre 2022,

Et qu’aucun obstacle de quelque nature que ce soit empêche la signature avec M. et Mme [U] de l’acte authentique d’acquisition portant sur la parcelle voisine et que les acquisitions des deux terrains soient concomitantes.

A cet égard, il est clairement stipulé dans la promesse du 16 janvier 2023 qu’à défaut d’acquisition concomitante la promesse sera nulle et non avenue sans indemnité ni part ni d’autre.

— que le permis de construire, délivré à la société civile de construction vente [P], par Monsieur le Maire de [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) sous le numéro de PC 093032 21 C01138 le 22 avril 2022, portant sur les deux parcelles BX [Cadastre 6] et [Cadastre 7], n’ait fait l’objet, notamment, d’aucun recours.

Il est précisé que, en cas de recours, le délai de réalisation de la promesse de vente sera prorogé automatiquement de plein droit du temps nécessaire pour donner à ces autorisations un caractère définitif, sans toutefois pouvoir excéder 4 mois à compter de la date ultime fixée au paragraphe relatif au délai de réalisation.

S’agissant du délai de réalisation des conditions suspensives, il a été stipulé que :

— elles devront être réalisées dans les délais de réalisation des présentes, éventuellement prorogés, sauf si des délais plus courts ont été convenus,

— dans le cas où l’une des conditions suspensives ne serait pas remplie, dans le délai de validité de la promesse éventuellement prorogé, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue entre les parties mais l’indemnité d’immobilisation sera due comme il est indiqué ci-dessus.

S’agissant de la promesse de vente consentie le 22 novembre 2022 par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z] à la société civile de construction vente [P], portant sur le bien immobilier sis à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 1], cadastré section BX n°[Cadastre 5], il a été stipulé :

— que l’option sera levée par la signature de l’acte authentique de vente,

— que la promesse était consentie pour une durée expirant le 31 mai 2023 à 16h,

— qu’en dépit des prorogations automatiques le délai de validité de la promesse ne dépasserait pas le 21 novembre 2023,

— la condition suspensive suivante : que le permis de construire, délivré à la société civile de construction vente [P], par Monsieur le Maire de [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) sous le numéro de PC 093032 21 C01138 le 22 avril 2022, portant sur les deux parcelles BX [Cadastre 6] et [Cadastre 7], n’ait fait l’objet, notamment, d’aucun recours,

— qu’en cas de recours contre le permis de construire, le délai de réalisation de la promesse serait automatiquement prorogé de 6 mois,

— qu’en cas de non réalisation, notamment de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, les parties ont convenu de se réunir en vue de définir les nouvelles modalités de l’opération et que les échanges entre les parties ne pourront excéder 2 mois à compter de la demande de négociation. Si à l’issue de ce délai, aucun accord n’était trouvé la non-réalisation de cette condition entrainerait la caducité des présentes.

Par ailleurs, la société civile de construction vente [P] a produit deux jugements du tribunal administratif de Montreuil (Seine-Saint-Denis) en date du 29 janvier 2024 :

— l’un rejetant le recours en annulation contre l’arrêt de permis de construire du 22 avril 2022 suivant requête enregistrée le 23 janvier 2023,

— l’autre rejetant le recours en annulation contre l’arrêt de permis de construire du 22 avril 2022 suivant requête enregistrée les 24 mai et 7 août 2023.

Les décisions ont été notifiées aux requérants le 5 février 2024.

Ainsi, il ressort de l’examen des pièces susvisées et plus généralement des écritures des parties et de l’ensemble des pièces versées aux débats :

— qu’à la date du 21 novembre 2023 (délai extrême de réalisation de la promesse consentie par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z]), les deux recours en annulation du permis de construire du 22 avril 2022 étaient toujours pendants devant la juridiction administrative.

— qu’à la date du 21 novembre 2023 (délai extrême de réalisation de la promesse consentie par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z]), la promesse de vente consentie le 22 novembre 2022 par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z] est devenue caduque faute de signature de l’acte authentique de vente.

— que la volonté de la société civile de construction vente [P] de ne pas réaliser la promesse de vente consentie le 22 novembre 2022 par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z] était justifiée par la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif.

— qu’à la date du 31 mai 2023 (délai initial de réalisation de la promesse consentie par M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R]), le permis de construire du 22 avril 2022 faisait l’objet de recours et que la promesse a en conséquence été prorogée automatiquement jusqu’au 30 novembre 2023.

— que M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] ne démontrent pas que le délai de réalisation de la promesse de vente a été prorogé automatiquement pour un autre motif.

— que, toutefois, au regard des correspondances échangées entre les parties les 3 et 10 juin 2024, ces dernières considéraient toutes deux à ces dates que la promesse de vente était toujours valable. Dans son courrier du 10 juin 2024, la société civile de construction vente [P] indique notamment clairement qu’elle ne peut envisager une levée d’option conformément à la promesse signée le 16 janvier 2023. De surcroit, elle propose de signer une nouvelle promesse de vente avant le 15 juillet 2024. Il y a en conséquence lieu de considérer que les parties avaient, d’un commun accord, prorogé tacitement le délai de réalisation de la promesse de vente à la date extrême du 15 juillet 2024.

— que la promesse de vente du 16 janvier 2023 consentie par M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] est devenue caduque, faute de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente, avant le 15 juillet 2024 à 16h.

— qu’à la date du 15 juillet 2024, la promesse de vente du 22 novembre 2022, consentie par M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z], était caduque depuis le 21 novembre 2023, en l’absence de réalisation de la promesse, par la société civile de construction vente [P], justifiée par les recours dirigés par des tiers contre le permis de construire du 22 avril 2022.

— qu’il est évident que la société civile de construction vente [P] ne peut être tenue pour responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif, en raison de recours de tiers, et qu’elle ne peut donc être tenue pour responsable de la caducité de la promesse de vente du 22 novembre 2022.

— qu’en conséquence, la société civile de construction vente [P] ne peut être tenue pour responsable de la défaillance de la condition suspensive contenue dans la promesse de vente du 16 janvier 2023 et relative à la réalisation de toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes afférentes aux deux promesses de vente en date des 22 novembre 2022 et 16 janvier 2023 et à l’acquisition concomitante des deux terrains.

— qu’à titre surabondant et alors même qu’elle n’avait aucune obligation de signer une nouvelle promesse de vente avec M. [J] [U] et Mme [W] [D] [Z] aux termes de la promesse du 16 janvier 2023, il n’est pas démontré que l’absence de signature de cette nouvelle promesse lui est exclusivement imputable.

— que la volonté de la société civile de construction vente [P] de ne pas lever l’option ou de signer l’acte authentique de vente portant sur le bien immobilier sis à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 2], cadastré section BX n°[Cadastre 6] était donc justifiée par la non-réalisation, dans ce même délai, de la condition suspensive relative à la réalisation de toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes afférentes aux deux promesses de vente en date des 22 novembre 2022 et 16 janvier 2023, stipulée dans l’acte de promesse de vente du 16 janvier 2023.

— que, malgré une rédaction maladroite du dernier alinéa du paragraphe « Délais de réalisation des conditions suspensives » indiquant qu’en cas de non-réalisation d’une condition suspensive la promesse serait considérée comme nulle mais que l’indemnité sera due, il est toutefois bien stipulé que « l’indemnité sera due comme il est indiqué ci-dessus » faisant dès lors référence aux stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation figurant dans l’acte aux paragraphes précédents.

— qu’il est clairement stipulé dans les paragraphes relatifs à l’indemnité d’immobilisation que cette indemnité ne sera due que si toutes les conditions suspensives, essentielles et déterminantes de la promesse sont réalisées et que dans le cas contraire l’indemnité versée par le bénéficiaire lui sera restituée purement et simplement.

— qu’au regard de tout ce qui précède, la société civile de construction vente [P] n’est pas redevable du paiement de l’indemnité d’immobilisation envers M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] et que toute somme versée, le cas échéant, à ce titre, par la société civile de construction vente [P] devra lui être restituée.

— qu’en tout état de cause, la société à responsabilité limitée Noveris Notaires a indiqué ne détenir aucune somme au titre de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] seront déboutés de leur demande visant à condamner la société civile de construction vente [P] à libérer le séquestre de 40.000 € détenu par l’étude de Maître [E] [K], notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte de promesse unilatérale de vente du 16 janvier 2023.

2/ Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros à la société civile de construction vente [P] et la somme de 1.000 euros à la société à responsabilité limitée Noveris Notaires.

La demande à ce titre de M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R], qui succombent, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] de leur demande visant à condamner la société civile de construction vente [P] à libérer le séquestre de 40.000 € détenu par l’étude de Maître [E] [K], notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte de promesse unilatérale de vente du 16 janvier 2023 ;

Condamne M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] à payer à la société civile de construction vente [P] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] à payer à la société à responsabilité limitée Noveris Notaires la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [R] et Mme [S] [F]-[R] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,