TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01165 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JJW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01906

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société DKR PARTICIPATIONS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

ET :

La société O2GAM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent LOUBOUTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E89

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2017, la société DKR PARTICIPATIONS a consenti à la société O2GAM un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Par jugement du 29 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de la société O2GAM. Cette décision a été rétractée par jugement du 27 juillet 2023, qui a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de cette société.

Par jugement du 10 octobre 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession de la SAS CHRONO FORMES (RCS Bobigny 389 131 087) à la SAS WEYGA, avec faculté de substitution en faveur d’une [5] à constituer, le plan comportant notamment la cession du bail.

La société DKR PARTICIPATIONS, qui avait engagé à l’encontre de la société O2GAM une action aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire suite aux impayés de loyers, neutralisée par la procédure collective, a déclaré sa créance au passif pour une somme de 24.085,20 euros au titre des arriérés au 26 juillet 2023, créance admise par ordonnance du juge-commissaire du 16 mai 2024.

Par jugement du 13 août 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de redressement de la société O2GAM sur dix ans.

De nouveaux loyers étant demeurés impayés, la société DKR PARTICIPATIONS, par acte délivré le 22 avril 2025, a fait délivrer à la société O2GAM un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 50.014,08 euros au titre des arriérés pour la période du 27 juillet 2023 au 10 avril 2025.

Par acte délivré le 16 juin 2025, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société O2GAM, pour :

Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de la société O2GAM et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique et la séquestration du mobilier à ses frais, risques et périls ;Condamner la société O2GAM à lui payer à titre provisionnel, conformément aux dispositions du bail :une somme de 44.614,08 euros à valoir sur les loyers et charges exigibles et impayés, pour la période du 27 juillet 2023 au 23 mai 2025 impayés, augmentée d’une indemnité égale aux intérêts au taux EURIBOR trois mois augmenté de 500 points de base, ces intérêts étant calculés sur le montant principal des sommes dues et courant jusqu’au paiement complet,; une indemnité forfaitaire pendant le temps nécessaire à la relocation correspondant au loyer pendant douze mois à compter de la reprise des locaux par le bailleur ; une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire que la société DKR PARTICIPATIONS conservera le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions du bail ; Condamner la société O2GAM au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience, la société DKR PARTICIPATIONS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance au titre des arriérés à la somme de 68.160,16 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement

En défense, la société O2GAM demande de prononcer une fin de non-recevoir et de rejeter de l’ensemble des demandes, du fait de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse.

Subisiairement, elle demande des délais de paiement pour une durée de six mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société DKR PARTICIPATIONS à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’établissement a subi une fermeture temporaire durant l’été, mais que son chiffre d’affaires est en augmentation et qu’elle peut faire face à ses échéances.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de relever que la société O2GAM, qui demande de « prononcer une fin de non-recevoir », ne précise pas pour quel motif, ne fournit aucun moyen ni de fait ni de droit à l’appui de cette prétention et n’en tire aucune conséquence juridique, de sorte que le juge n’a pas à y répondre.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 avril 2025 pour le paiement de la somme en principal de 50.014 ,08 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 23 mai 2025, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 23 mai 2025.

L’obligation de la société O2GAM de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités fixées au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société O2GAM causant un préjudice à la société DKR PARTICIPATIONS, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, avec indexation, jusqu’à la libération des lieux.

La société DKR PARTICIPATIONS justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l’assignation et du décompte arrêté au 13 novembre 2025 et des factures correspondantes, que la société O2GAM reste lui devoir à cette date une somme de 68.160,16 euros au titre des arriérés, échéance du 4e trimestre 2025 incluse, déduction faite des frais de recouvrement déjà compris dans les dépens.

La société O2GAM soutient que des règlements n’ont pas été pris en compte, en produisant pour en justifier un décompte inclus dans le corps de ses écritures dont la présentation est illisible, une fiche comptable qui fait état de versements intitulés « provision échéance plan pour DDFIP Yvelines », qui ne correspondant manifestement pas aux loyers réclamés, et des relevés de compte bancaire de juin et juillet 2025, qui laissent apparaitre des versements qui figurent bien au crédit dans le décompte produit par le bailleur.

Au vu de ces éléments, la société O2GAM apparait de manière non sérieusement contestable redevable de la somme de 68.160,16 euros, qu’elle sera condamnée à régler par provision à la société DKR PARTICIPATIONS.

La société DKR PARTICIPATIONS sollicite en outre le paiement des intérêts au taux EURIBOR trois mois augmenté de 500 points de base, ces intérêts étant calculés sur le montant principal des sommes dues et courant jusqu’au paiement complet. L’application de ce taux d’intérêt pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Cette somme sera donc assortie des seuls intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Le bailleur demande par ailleurs paiement d’une indemnité forfaitaire pendant le temps nécessaire à la relocation correspondant au loyer pendant douze mois à compter de la reprise des locaux par le bailleur, en application des dispositions contractuelles. Cette clause peut s’analyser en une clause pénale, qui peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil . Tel est le cas en l’espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l’évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société DKR PARTICIPATIONS dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société O2GAM, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 avril 2025.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de La société DKR PARTICIPATIONS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 23 mai 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société O2GAM et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société O2GAM au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société O2GAM à payer à La société DKR PARTICIPATIONS la somme provisionnelle de 68.160,16 euros, arrêtée au 13 novembre 2025, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, échéance du 4e trimestre 2025 incluse ;

Assortissons cette somme de l’intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande au titre de l’indemnité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société O2GAM à payer à La société DKR PARTICIPATIONS la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la société O2GAM à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE