TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02378 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YJH

Minute : 25/1016

S.D.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [K], [Y] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K], [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2018, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [Y] [H] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 337,12 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2677,08 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 mai reçue le 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [Y] [H] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [K] [Y] [H] au paiement de la somme de 3177,27 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 10 mai 2024,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir

le condamner au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 janvier 2025.

À l’audience du 30 juin 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3337,37 euros arrêtée au 24 juin 2025, loyer du mois de mai inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Monsieur [K] [Y] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [Y] [H], régulièrement assigné, à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part , l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024.

En conséquence, les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 décembre 2018 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2018 à compter du 22 juin 2024.

En l’absence de tous éléments relatifs à la situation personnelle et financière de Monsieur [K] [Y] [H], qui ne comparait pas et n’est pas représenté, il n’y a pas lieu d’accorder, d’office, des délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [Y] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 10 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 juin 2025 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 147,25 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] [H] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3190,12 euros, au titre des sommes dues au 24 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, il n’est pas justifié de l’accomplissement de l’obligation de s’assurer et les documents n’ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L’obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner le locataire à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [Y] [H] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2018 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [K] [Y] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 22 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [Y] [H] à compter du 22 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [H] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3190,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [H] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [H] à justifier à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [H] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT