TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/09979 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NWC

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Carole VILLATA DUPRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0063

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0541

Décision du 16 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/09979 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NWC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 mai 2021, Mme [T] [I] a consenti à M. [L] [G] une promesse unilatérale de vente portant sur un local commercial et deux caves, lots numéros 83, 165 et 175, au sein d’un immeuble soumis à la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un prix de 565 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 27 août 2021 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 30 juillet 2021, un prêt immobilier d’un montant de 450 000 euros d’une durée maximale de 15 ans, au taux d’intérêts maximal de 1,20% hors assurance.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 56 500 euros, dont la moitié, soit la somme de 28 250 euros a été versée par M. [L] [G] entre les mains de Maître [R] [W], notaire, désigné séquestre.

Selon avenant en date des 14 et 15 septembre 2021, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au 30 septembre 2021 et le délai de réalisation de la promesse de vente au 11 octobre 2021.

Par lettre en date du 8 novembre 2021, Mme [T] [I], prenant acte de la déchéance de la promesse de vente, a, par l’intermédiaire de son notaire demandé l’attribution de la somme de 28 500 euros séquestrée et le versement par M. [L] [G] de la somme complémentaire de 28 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée du 24 février 2022, M. [L] [G] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé au notaire de Mme [T] [I] une mise en demeure de fixer un rendez-vous de signature de l’acte de vente.

Par lettre recommandée en date du 13 juin 2022, Mme [T] [I] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à M. [L] [G] une mise en demeure aux fins d’attribution de la somme de 28 500 euros séquestrée et versement de la somme complémentaire de 28 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Mme [T] [I] a fait assigner M. [L] [G], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, Mme [T] [I] demande au tribunal de :

Juger qu’elle est bien fondée à revendiquer le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 56 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022,Autoriser Maître [R] [W], notaire, à se dessaisir de la somme de 28 250 euros séquestrée en son étude, au profit de Mme [T] [I],Condamner M. [L] [G] à payer à Mme [T] [I] le solde de l’indemnité contractuelle soit la somme de 28 250 euros et les intérêts sur la somme de 56 500 euros à compter du 13 juin 2022,Ordonner la capitalisation des intérêts,En tout état de cause,Condamner M. [L] [G] à payer à Mme [T] [I] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître VILLATA DUPRE,débouter M. [L] [G] de ses demandes.

Elle soutient, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, que M. [L] [G] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêts bancaires, si bien que la condition doit être réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant. Elle explique qu’il a été défaillant et n’a respecté aucun des délais fixés dans la promesse de vente et dans l’avenant de prorogation, notamment en ne lui donnant aucune information, en ne justifiant pas de l’obtention ou non des prêts dans les conditions et délais prévus par la promesse de vente, et ne respectant pas le délai de 15 jours pour le dépôt des demandes de prêt. Elle relève qu’il ne s’est jamais prévalu d’un refus de prêt, mais a, au contraire, indiqué au notaire l’obtention d’un avis favorable de la banque.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique qu’il n’est démontré aucune carence du promettant au sens de la promesse de vente. Elle fait valoir que M. [L] [G] l’a expressément déchargée de son obligation au titre de la condition suspensive relative au raccordement, celui-ci devant se charger lui-même des diligences et ayant obtenu une proposition de raccordement le 14 octobre 2021, et que cette condition suspensive relative à la nouvelle installation électrique, sans délai, n’empêchait pas M. [L] [G] de lever l’option.

Elle soutient également que si l’absence de justification de l’acceptation ou du refus de prêt dans le délai de 5 jours suivant l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse, l’acte prévoit qu’en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte dans le délai de réalisation, le bénéficiaire est déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, laquelle est non avenue, sans nécessité d’envoi d’une mise en demeure. Elle souligne que la mise en demeure n’était nécessaire que pour que le promettant retrouve sa liberté avant l’issue du délai d’expiration de la promesse de vente en cas d’absence d’information donnée par le bénéficiaire sur la réalisation de la condition. Elle indique que pour que M. [L] [G] puisse recouvrer l’indemnité d’immobilisation, il lui appartient de justifier de l’accomplissement des diligences nécessaires en vue de l’obtention du prêt ce qu’il ne démontre pas.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 avril 2025, M. [L] [G] demande au tribunal de :

Débouter Mme [T] [I] de ses demandes,condamner Mme [T] [I] à payer à M. [L] [G] la somme de 28 500 euros en remboursement de la quote-part de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire de Mme [I],ordonner sur présentation de la copie exécutoire du jugement à intervenir, à Maître [R] [W], notaire, de restituer M. [L] [G] le dépôt de garantie de 28 250 euros consigné entre ses mains,condamner Mme [T] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Armelle MONGODIN, membre de la SELARL EQUITY JURIS.

Il explique avoir obtenu un avis favorable de financement de la SA SOCIETE GENERALE le 6 octobre 2021, mais à un taux supérieur à celui prévu dans la promesse de vente, ce dont il a avisé le notaire par courrier électronique du 7 octobre 2021, ce qui équivaut à un refus de prêt. Il explique avoir ensuite poursuivi de bonne foi ses démarches mais avoir été averti le 9 novembre 2021 que le promettant se prévalait de la déchéance de la promesse de vente, si bien qu’il a adressé le 24 février 2022 une mise en demeure de fixer une date de signature de l’acte.

Il soutient, au visa des articles 1304 et 1178 du code civil, que Mme [T] [I] a fait preuve de carence pour la réalisation de la vente, n’ayant pas levé les conditions suspensives à sa charge, si bien qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’expiration du délai de la promesse de vente, conformément aux clauses de l’acte en page 6 et 7. Il relève à ce titre que la proposition d’ENEDIS du 11 octobre 2021, est hors délai, et qu’il n’est pas justifié du paiement des frais de raccordement par Mme [T] [I], et que rien n’est prévu concernant le chauffage.

Il ajoute que ce n’est qu’en cas d’absence de réponse à une mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition que la promesse de vente est caduque, et qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée.

Il estime avoir justifié de ses obligations en vue de l’obtention du prêt, et que compte tenu du refus de prêt de la SOCIETE GENRALE, la non réalisation de la condition suspensive n’est pas de son fait, si bien que la somme de 28 250 euros, consignée doit lui être restituée et qu’aucune indemnité n’est due à Mme [T] [I].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 décembre 2025.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 31 mai 2021, Mme [T] [I] promettante, a conféré à M. [L] [G], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 aout 2021 à seize heures. Selon avenant au contrat des 14 et 15 septembre 2021, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la promesse de vente au 11 octobre 2021.

L’acte prévoit à la clause « réalisation » que la réalisation de la promesse de vente aura lieu soit par « la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente », accompagnée du versement du prix et des frais, soit par « la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai vis » ci-dessus » et que « cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens e toutes formes » et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d’une somme correspondant au prix de vente et aux frais.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive relative au « raccordement au réseau électrique – système de chauffage » selon laquelle le promettant devra obtenir les autorisations et l’installation à ses frais d’un compteur électrique individuel pout le lot 83 et à dissocier le système de chauffage des lots 82 et 83.

Il est également stipulé une condition suspensive d’obtention de prêt par le bénéficiaire d’un montant de 450 000 euros.

L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 30 juillet 2021, date prorogée selon avenant au 30 septembre 2021.

Il est précisé en outre que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation de la condition suspensive. » et que le bénéficiaire devra notifier au promettant l’obtention ou non des prêts, à défaut de quoi le promettant aura la possibilité de le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Par ailleurs, selon les termes de la clause « Carence », celle-ci est définie comme le manquement fautif d’une des parties « du fait de sa volonté ou de sa négligence à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ». Il est ainsi mentionné qu’au cas où « le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. ».

Il est enfin prévu à la clause « indemnité d’immobilisation », la fixation d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 56 000 euros. Sur cette somme, il est stipulé, d’une part, le versement de la somme de 28 250 euros entre les mains du notaire du promettant, qui, soit s’imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente, soit, sera restituée au bénéficiaire « dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes », soit sera versée et restera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il apparaît que la vente ne s’est pas réalisée.

En premier lieu, l’examen des pièces versées aux débats met en évidence l’absence de levée de l’option par M. [L] [G] dans le délai prévu, prorogé, soit au plus tard le 11 octobre 2021.

Or, d’une part, l’absence de mise en demeure de justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention du prêt, qui n’est que facultative pour le promettant, ne peut caractériser ni un manquement contractuel, ni une carence de celui-ci, d’autant qu’il appartient à l’inverse au bénéficiaire de justifier de ces éléments.

D’autre part, il n’est pas non plus démontré une carence du promettant au sens de la promesse de vente, puisque la carence évoquée dans la clause « délai » vise la carence du promettant pour la réalisation de la vente l’empêchant de se prévaloir du délai de la promesse, lorsque l’option a été levée et que le promettant fait défaut, ainsi que rappelé dans la clause « carence », c’est-à-dire au cas où il ne se présenterait pas à un rendez-vous de signature après une mise en demeure d’avoir à comparaitre à l’étude du notaire.

Enfin, la condition suspensive relative au raccordement électrique et au chauffage était stipulée sans délai, devant intervenir avant la réalisation de la vente et il apparaît qu’une proposition de raccordement a émise par la société ENEDIS le 14 octobre 2021, ce qui ne constitue pas un manquement du promettant à ses obligations, ni une « carence » l’empêchant de se prévaloir du délai de réalisation.

Au regard de ces éléments, il n’est donc établi ni la levée de l’option dans le délai fixé, ni signature de l’acte authentique dans ce délai, ni encore la carence du promettant justifiant l’inopposabilité du délai fixé dans la promesse.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans le délai, la promesse de vente est donc devenue caduque.

En second lieu, le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend de la réalisation ou non de la condition suspensive.

La première moitié d’indemnité, séquestrée entre les mains du notaire, doit être restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, mais est conservée par le promettant, si toutes les conditions suspensives sont réalisées. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées et que le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de son seul fait.

Il ressort des pièces communiquées que M. [L] [G] ne justifie pas avoir obtenu le financement dans le délai prévu dans la promesse de vente. En effet, il ne communique à ce titre qu’un courrier électronique adressé par un conseiller de clientèle de la SA SOCIETE GENERALE du 6 octobre 2021 mentionnant « un avais favorable pour vous accompagner dans le projet d’acquisition de vos locaux professionnels », transmis aux notaires, puis aucun autre document à ce titre jusqu’au 8 novembre 2021.

La condition d’obtention de prêt ne s’est donc pas réalisée.

Cependant, la promesse de vente, qui reprend les dispositions légales en vigueur, prévoit que toute demande de financement non conforme aux stipulations contractuelles entraînera la réalisation fictive de la condition, c’est-à-dire que la condition sera réputée accomplie.

Or, M. [L] [G] n’a fait parvenir aucun refus de prêt. Le courrier électronique adressé par lui aux deux notaires, le 7 octobre 2021, transmettant l’avis de la banque, fait état « de l’avis favorable reçu enfin hier après-midi de ma banque » et ne caractérise en aucun cas la notification d’un refus de prêt.

M. [L] [G] ne justifie par ailleurs pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, la synthèse de simulation effectuée par la SA SOCIETE GENERALE le 9 septembre 2021 mentionne un taux de 1,95%, supérieur à celui mentionné dans la promesse de vente, et ne constitue ni un accord ni un refus de prêt.

M. [L] [G] ne communique aucune pièce au titre des diligences en vue de l’obtention d’un financement.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’il a respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, M. [L] [G] est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 56 500 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [L] [G] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 56 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de l’assignation, les conditions de distribution de la mise en demeure du 13 juin 2022 n’étant pas justifiées.

La promesse de vente prévoit à la clause « indemnité d’immobilisation – séquestre » qu'« en cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Il convient donc d’autoriser M. [L] [G] à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée de 28 500 euros au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire du promettant ou tout autre notaire qui détiendrait les fonds, et de le condamner à payer à Mme [T] [I] la somme de 28 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Les demandes formulées par M. [L] [G] au titre de la restitution de la fraction de l’indemnité d’immobilisation et de la condamnation de Mme [T] [I] à lui verser la somme de 28 500 euros seront donc rejetées.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [G] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Carole VILLATA DUPRE, avocat de Madame [T] [I], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [I] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formulées par M. [L] [G] au titre des frais irrépétibles et des dépens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] [G] à payer à Mme [T] [S] [I] la somme de 56 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023,

AUTORISE Monsieur [L] [M] [G] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 28 500 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [R] [W], notaire, ou de tout autre notaire qui aurait reçu le versement en exécution de la promesse de vente du 31 mai 2021, et sa remise à Madame [T] [S] [I],

REJETTE la demande de Monsieur [L] [M] [G] aux fins de restitution de la somme de 28 500 euros,

REJETTE la demande de Monsieur [L] [M] [G] aux fins de condamnation de Madame [T] [S] [I] au paiement de la somme de 28 500 euros,

Décision du 16 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/09979 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NWC

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] [G] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Carole VILLATA DUPRE pourra recouvrer directement contre Monsieur [L] [M] [G] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE