TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09261 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXZG

N° de MINUTE : 25/01461

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 1] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, SAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [E] est propriétaire des lots n°13 et 23 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet La Boutique de Copropriétés, a fait assigner Monsieur [D] [E] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 mai 2025 et signifiées le 14 mai 2025 à Monsieur [E], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [E] [F] à régler au Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 2] les sommes suivantes :

— La somme de 6.739,78 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 18 avril 2025,

appel du 2ème trimestre 2025 inclus,

— La somme de 912 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance

— Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 24 avril 2023, date de la première mise en

demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER Monsieur [E] [F] à régler au Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 2] les sommes suivantes :

— La somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

— La somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [E] [F] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, n’a procédé à aucun paiement de ses charges depuis le premier appel de fonds du 1er juillet 2021 suite à l’acquisition de ses lots le 21 juin 2021. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [E] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [E] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 8 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [E];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2022, 13 septembre 2023 et du 10 décembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 20 juin 2022 au 31 décembre 2023, du 13 septembre 2023 au 30 septembre 2024 et du 10 décembre 2024 au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 18 avril 2025 a été de 13 200,62 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 169,5 euros. Monsieur [E] est donc redevable de la somme de 11 031,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires limitant toutefois sa demande à la somme de 6 739,78 euros, il sera fait droit à cette hauteur.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 739,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 24 avril 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [D] [E], sur la somme de 3 163,9 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 909 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 24 avril 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce :

les frais de relance du 18 novembre 2022 de 3 euros,les frais de relance du 9 décembre 2022 de 36 euros,les frais de relance du 20 février 2023 de 3 euros.

De surcroît, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros le 24 juillet 2023 et de 120 euros le 6 juillet 2023. Or ces frais correspondent aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

En outre, il convient également de déduire les frais de « vacation contentieux» des 29 novembre 2023 et 27 février 2027, ces frais n’étant pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et relèvent, de fait, de la gestion courante du syndic.

En revanche, il est justifié de l’envoi de relances les 23 mai 2023 et 6 février 2025, facturées chacune 3 euros. Il convient de faire droit à ces deux demandes.

Monsieur [D] [E] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [D] [E] n’a procédé à aucune paiement de ses charges de copropriété depuis l’acquisition de ses lots ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [E] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [E], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [E], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [E] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet La Boutique de Copropriétés, la somme de 6 739,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 sur la somme de 3 163,9 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet La Boutique de Copropriétés, la somme de 6 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet La Boutique de Copropriétés, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet La Boutique de Copropriétés, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT