TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10401

N° Portalis DB3S-W-B7I-2GFT

Minute : 294/25

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F SA D’HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [C] [A]

Madame [B] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM CHAPULUT

Copie délivrée à :

M. ET MME [A]

Le 12 Mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mars 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [B] [A], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 26 avril 2013, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [C] [A] et Mme [B] [A] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 6] (logement 1401, parking 2167P-0008), pour des loyers mensuels de 334,36 et 35 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 334,36 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 juin 2023, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 351,28 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [A] et Mme [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 2 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;

— l’expulsion de M. [C] [A] et Mme [B] [A] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation solidaire de M. [C] [A] et Mme [B] [A] :

— au paiement de la somme actualisée de 4575,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [C] [A] et Mme [B] [A] comparaissent. Ils expliquent avoir dû payer une régularisation de charges élevée qui a entrainé des retards sur le paiement des loyers. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 26 avril 2013 contiennent une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2023, pour la somme en principal de 4 351,28 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 août 2023.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [A] et Mme [B] [A] restent lui devoir la somme de 4 575,53 euros à la date du 17 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Le bail conclu le 26 avril 2013 contient une clause de solidarité en son article III.

M. [C] [A] et Mme [B] [A] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4 575,53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 351,28 à compter du commandement de payer du 20 juin 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [C] [A] et Mme [B] [A] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [C] [A] et Mme [B] [A], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 26 avril 2013 entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et M. [C] [A] et Mme [B] [A] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (logement 1401, parking 2167P-0008) sont réunies à la date du 21 août 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [A] et Mme [B] [A] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de 4 575,53 euros (décompte arrêté au 17 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 4 351,28 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [C] [A] et Mme [B] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 200 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [A] et Mme [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [C] [A] et Mme [B] [A] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [A] et Mme [B] [A] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 12 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE