RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00468 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5GJ

MINUTE N° : 25/00076

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e COHEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [E], ayant donnée mandat de gestion locative à l’agence MASCAREIGNES GESTION, inscrite au RCS de Saint-Denis sous le SIRET 809 808 009 00033

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2022, Monsieur [J] [E] a donné à bail à Madame [W] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel révisé de 676,74 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 février 2024 resté sans effet, Monsieur [J] [E] a assigné Madame [W] [T] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 29 avril 2024,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [W] [T] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique,condamner Madame [W] [T] à lui payer :une somme de 3030,40 euros au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges selon arrêté de compte au 1er juin 2024,les indemnités d’occupation mensuelle fixées à la somme de 676,74 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, et ce « avec intérêt de droit aux taux légal à compter de la date d’effet de la clause résolutoire »,« dire qu’il sera fait application de la clause pénale prévue à l’article 11 des conditions générales du bail »,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1153 dernier alinéa du Code civil,« ordonner l’application » des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil relatifs à l’anatocisme et « au paiement de la dette ».une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [J] [E], représenté par un conseil, a maintenu ses demandes. Un délai d’un mois lui a été laissé pour le dépôt de son dossier.

Madame [W] [T], citée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [W] [T] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les demandes en paiement

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [W] [T], arrêté au 16 janvier 2025.

Compte tenu de la demande en paiement formée par Monsieur [O] [J] [E] à hauteur de 3030,40 euros, demande qui n’a fait l’objet d’aucune actualisation à l’audience, Madame [W] [T] sera condamnée au paiement de cette somme de 3030,40 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus.

Sur les intérêts, les dommages et intérêts et la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement des loyers et charges, et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, qui seront fixés au taux légal et dus à compter du commandement de payer en date du 9 février 2024 sur la somme de 2143,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce il convient, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, outre que la clause pénale dont se prévaut le demandeur à l’article 11 du bail ne figure aucunement dans le corps du bail produit, une telle clause serait en tout état de cause réputée non écrite.

Il convient dès lors de rejeter la demande formulée au titre de toute clause pénale.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, Monsieur [J] [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 30 juillet 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [J] [E] justifie avoir délivré le 29 février 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2143,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 avril 2024.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [J] [E] arrêté au 16 janvier 2025 que Madame [W] [T], bien qu’absente à l’audience, a repris le versement intégral du loyer courant au cours des derniers mois, en procédant à un versement de 1000 euros le 28 septembre 2024 et à un versement de 1500 euros le 23 décembre 2024. Le montant de ces versements et les pièces produites par le demandeur concernant la situation personnelle et financière de la défenderesse (contrat à durée indéterminée à temps partiel, avis d’impôt sur le revenu) permettent par ailleurs de considérer que la locataire est en situation de régler sa dette locative.

Ainsi, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [W] [T] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, afin de ne pas léser de manière excessive les intérêts du bailleur, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [T] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Madame [W] [T] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [T], partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il convient également de la condamner à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2022 entre Monsieur [J] [E] et Madame [W] [T] se sont trouvées réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 3030,40 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 29 février 2024 sur la somme de 2143,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [W] [T] ;

AUTORISE Madame [W] [T] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 mensualités de 85 euros minimum, en plus du loyer et des charges courants,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [T] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, le cas échéant, Madame [W] [T] à verser à Monsieur [J] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection