N° RG 25/00224 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZTD 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, substituée par Maître Perrine SARREO, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [G] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Lucie PIERRE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e LE GOFF Anne, M^e PIERRE Lucie

Copie à : M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2019, Monsieur [Y] [G] [U] a donné à bail à Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 575 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] ont fait assigner Monsieur [Y] [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux et sa condamnation en paiement.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N], représentés par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures ont sollicité de la juridiction de :

— juger qu’ils ne seront pas redevables du paiement des loyers à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la complète réalisation des travaux de conformité,

— condamner Monsieur [Y] [G] [U] à leur verser une somme de 19 550 euros au 30 juin 2025 au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du bien loué depuis le mois d’août 2020 et jusqu’à la réalisation des travaux ou départ effectif des locataires,

— condamner Monsieur [Y] [G] [U] à leur verser une somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— condamner Monsieur [Y] [G] [U] à leur verser une somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive,

— condamner Monsieur [Y] [G] [U] à leur verser une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [G] [U] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Y] [G] [U], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de :

— débouter Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] de toutes leurs demandes formulées à son encontre,

— prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] et lui aux torts exclusifs de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] pour non paiement des loyers,

— condamner à titre reconventionnel Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] au versement de l’arriéré des loyers et charges dus à ce jour, entre septembre 2024 et juin 2025, soit la somme de 5750 euros outre les loyers dus sauf à parfaire jusqu’à la remise des clés et le départ effectif des lieux,

— ordonner par conséquent l’expulsion de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé à [Adresse 5] avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] à lui verser une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] font valoir au soutien de leur demande d’indemnisation que durant l’été 2020, ils ont constaté des désordres affectant la salubrité du logement. Ils ajoutent que malgré leurs plaintes, le bailleur n’a jamais procédé aux réparations et qu’il n’est intervenu qu’en 2023 et 2024 pour réaliser des rafraîchissements qui n’ont jamais mis fin aux désordres. Ils ajoutent qu’en septembre 2024, le chauffe eau du logement est tombé, rompant les canalisations et entraînant une fuite d’eau massive. Ils ajoutent que sans eau ni électricité depuis septembre 2024, ils ont été contraints de quitter le logement et de résider chez des proches.

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] en concluent qu’ils n’ont pas pu jouir normalement du bien et que la mauvaise foi du bailleur est patente. Ils précisent avoir bénéficié d’un logement social en urgence depuis 2025.

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] sollicitent dès lors le remboursement de la moitié des loyers versés depuis août 2020 jusqu’au 1er septembre 2024, soit la somme de 13800 euros. Ils sollicitent en outre une indemnisation à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à ce jour à hauteur de 10X575 euros = 5750 euros. Ils demandent donc une indemnisation globale de leur préjudice de jouissance à hauteur de 19 550 euros.

Monsieur [Y] [G] [U] s’oppose à la demande. Il estime avoir toujours respecté ses obligations. Il explique que c’est le locataire qui a fait tomber le ballon d’eau chaude en y apposant des livres. Il ajoute que dès qu’il a eu connaissance de désordres, il a toujours procédé aux travaux de remise en état. Il affirme que la présence d’humidité constatée dans le logement est sans doute due à un manque d’étanchéité des murs de l’immeuble qui relève donc de la copropriété.

Monsieur [Y] [G] [U] estime que Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] ne rapportent pas la preuve du caractère inhabitable des locaux. Il ajoute que le préjudice n’est pas justifié.

En l’espèce, s’agissant des problèmes d’humidités allégués par les locataires, Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] produisent aux débats:

— des copies de SMS, qui à défaut d’acte de commissaire de justice, ne peuvent ni être datées ni authentifiées, elles ne sauraient dès lors avoir une quelconque valeur probatoire,

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 février 2025,

— un rapport d’expertise en date du 22 novembre 2024,

— une attestation de témoins en date du 21 février 2025,

— des photographies qui ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement et qui ne sauraient dès lors avoir une quelconque valeur probatoire.

Il résulte de l’analyse de ces pièces que Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] ne démontrent pas l’existence de désordres antérieurement à l’expertise du 22 novembre 2024 ni avoir informé le bailleur de l’existence des désordres allégués antérieurement à cette date. Face à cette carence dans la charge de la preuve, ils ne sauraient être indemnisés d’un quelconque préjudice antérieurement à novembre 2024. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’indemnisation de la période d’août 2020 jusqu’au 1er septembre 2024 à hauteur de 13 800 euros.

Au soutien de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er septembre 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] versent :

Le rapport d’expertise du 22 novembre 2024 qui relève les désordres suivants:

CHAMBRE PARENTALE:

— odeur d’humidité,

— la présence de 50% d’humidité en pied du mur (exposé EST et donnant sur le jardin),

— de la moisissure en périphérie de la menuiserie extérieure,

CHAMBRE ENFANT:

— traces de moisissures en partie haute du mur exposé NORD,

— la présence de 25% d’humidité en pied du NORD,

Chute du ballon d’eau chaude dans les parties communes.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 18 février 2025 relève quant à lui :

“je constate l’existence d’un ballon d’eau chaude posé au sol, de biais et désolidarisé du mur (..) Dans la chambre parentale, je constate la présence de moisissure noire en cueillie en partie haute des fenêtres. Je relève également la présence de moisissure au sol et sur les plinthes dans l’angle Est de la chambre. De la moisissure verte est visible sur le papier et les plinthes sous le radiateur. (..) Dans la cuisine, le papier peint à droite de l’évier est gonflé et rongé par l’humidité. La paroi est noircie de moisissure. Les plinthes des meubles bas de la cuisine sont également gondolées et imprégnées par l’humidité.”

Il résulte de la lecture de ces pièces qu’il est démontré par les locataires l’existence de désordres affectant le bien immobilier loué. Il ressort de la lecture des textes susvisés qu’il pèse sur le bailleur une obligation de délivrer aux locataires un logement décent et d’effectuer les travaux d’entretien nécessaires. Monsieur [Y] [G] [U] ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en alléguant que le copropriété est responsable des problèmes d’humidité affectant les lieux loués, allégation qui n’est par ailleurs nullement démontrée. Il n’est pas plus démontré que les locataires seraient la cause de la chute du ballon d’eau chaude.

Il sera par ailleurs rappelé que les locataires ne peuvent s’exonérer du paiement des loyers qu’en cas d’inhabitabilité complète des lieux loués, ce qui n’est pas le cas. Dès lors, il ne sera pas plus fait droit à la demande visant à voir juger qu’ils ne sont pas redevables du paiement des loyers à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de conformité.

Au surplus, les éléments ci-dessus rappelés, ont constitué pour les locataires un préjudice de jouissance sur la période du 22 novembre 2024 à mai 2025 étant précisé que l’indécence du logement loué n’est quant à elle pas démontrée.

Ce préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1000 euros.

Monsieur [Y] [G] [U] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] une somme de 1000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier:

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] sollicitent l’octroi d’une somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice financier. Ils indiquent que le commissaire de justice a pu constater que de nombreux vêtements stockés par les locataires étaient moisis. Ils ajoutent que les denrées alimentaires présentes dans le congélateur ont dû être jetées.

En l’espèce, il sera relevé que le procès-verbal de commissaire de justice a pu relever l’existence de moisissures sur les vêtements. Faute d’éléments probatoires précis produits aux débats et de preuve s’agissant du coût des fruits de mer, il convient d’évaluer à la somme de 300 euros ce préjudice.

Monsieur [Y] [G] [U] sera donc condamné à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] la somme de 300 euros en indemnisation de leur préjudice financier.

Sur la demande au titre de la résistance abusive:

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] qui ne démontrent pas en quoi Monsieur [Y] [G] [U] aurait abusivement usé de son droit de se défendre en justice seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] [G] [U] au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail:

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est établi et non contesté que Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] ont laissé partiellement impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois, et qu’ils n’ont pas apuré leur dette, malgré la notification, qui leur a été faite.

Monsieur [Y] [G] [U] produit aux débats un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 5 750 euros, mois de juin 2025 inclus.

Il résulte des développements précédents qu’il n’a pas été fait droit à la demande de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] visant à établir qu’ils n’étaient pas redevables des loyers, étant rappelé que seule une inhabitabilité complète des lieux loués justifie le non paiement des loyers par les locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Les locataires ont été précédemment indemnisés de leurs préjudices et sont donc redevables des loyers impayés.

Le non paiement des loyers est constitutif d’un manquement des locataires à leurs obligations, justifiant à compter du présent jugement le prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [Y] [G] [U] d’une part et Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] d’autre part pour défaut de paiement des loyers.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [Y] [G] [U] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] à lui verser la somme de 5750 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juin 2025 inclus.

A l’audience, Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] n’ont pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] seront donc condamnés à payer à Monsieur [Y] [G] [U] la somme de 5750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion des locataires:

Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du présent jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 575 euros, à compter du présent jugement.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

Les parties qui succombent chacune partiellement dans leurs prétentions supporteront la charge de leurs propres dépens et seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déboute Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] de leur demande visant à être exonérés du paiement des loyers du mois de septembre 2024 jusqu’à la complète réalisation des travaux de conformité.

.

Condamne Monsieur [Y] [G] [U] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] les sommes de :

-1000 euros au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-300 euros au titre de leur préjudice financier,

Déboute Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] de leur demande au titre de la résistance abusive.

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à la date de la présente décision.

Condamne Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] à verser à Monsieur [Y] [G] [U] la somme de 5750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que l’expulsion de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 575 euros charges comprises, à compter de la date du présent jugement et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2025.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [J] [R] et Madame [M] [N] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Dit n’y avoir lieu à octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE