COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00115 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6RO

Minute N° : 25/00374

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 8] DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/07/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 8] DELTA HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Mme [R] [J], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Y]

né le 24 Octobre 1997 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2024, la SA [Localité 8] DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [F] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 510,08 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 510,08 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 novembre 2024, la SA [Localité 8] DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [F] [Y] un commandement de payer, et de fournir une assurance.

La SA [Localité 8] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [F] [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 3.608,59 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 16 décembre 2024,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 694,71 euros, en ce compris le remboursement assurances LNA, à compter du 17 décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024.

A l’audience du 01 avril 2024, [Localité 8] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a actualisé la dette au 01 avril 2025 pour un montant de 6.046,04 euros.

Au cours de cette audience, Monsieur [F] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par ordonnance du 06 mai 2025, le juge des référés a prononcé la réouverture des débats, constatant que le commandement de payer délivré le 04 novembre 2024 ne contenait aucune précision sur les sommes que le locataire devait régler et sollicitant un débat contradictoire sur ce point.

L’affaire est rappelée à l’audience du 1er juillet 2025, lors de laquelle [Localité 8] DELTA HABITAT comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 7.392,90 euros. Le bailleur précise que le locataire aurait quitté le logement mais sans délivrer de congé.

[F] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté. La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera ainsi réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 22 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 11] a été saisie le 23 octobre 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par [Localité 8] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 31 mai 2025 et portant la dette locative à la somme de 7.392,90 euros. Le défendeur absent à l’audience, n’a toutefois pas eu connaissance de ce nouveau décompte, de sorte que le tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par [Localité 8] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 3.460,19 euros selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus. Les échéances postérieures seront prises en compte au titre des indemnités d’occupation

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation.

3) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de six semaines pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer. Le commandement remplit bien les conditions imposées par l’article 24 précité, avec décompte des sommes dues.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 8] DELTA HABITAT que [F] [Y] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti (retenu car plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 17 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 8] DELTA HABITAT depuis le 17 décembre 2024.

4) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de [Localité 8] DELTA HABITAT à compter du 17 décembre 2024, et [F] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés [F] [Y] a causé un préjudice à [Localité 8] DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner [F] [Y] à verser à titre provisionnel à [Localité 8] DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 18 décembre 2024, date de la résiliation du bail et lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 8] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 11 juin 2024 conclu avec [F] [Y], portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 17 décembre 2024 ;

Constatons que [F] [Y] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons [F] [Y] à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT la somme de 3.460,19 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 17 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 ;

Autorisons l’expulsion de [F] [Y] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [F] [Y] à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 18 décembre 2024, lendemain de la résiliation du bail et du dernier décompte, avec indexation

Condamnons [F] [Y] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge