TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le vingt et un Octobre deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00208 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EW5Z

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Elodie FOULON, avocate au barreau des Ardennes

ET :

S.A.R.L. MK RENOVATION

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 7] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 4] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES.

Par acte authentique du 30 décembre 2021, la SCI [Adresse 7] a donné à bail à la société MK RENOVATION un local commercial d’une surface de 270m² au sein de cet ensemble immobilier à compter du 1er janvier 2022. Le loyer annuel était de 10 200 euros payable en 12 termes égaux de 850 euros outre une provision sur les charges, taxes et prestations à la charge du preneur d’un montant de 30 euros par mois.

Le 13 juin 2023, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la SARL MK RENOVATION un commandement de payer visant le contrat de bail du 30 décembre 2021 pour un montant total de 7 203,11 euros dont 7 040 euros à titre principal.

Déplorant la persistance de la dette locative et en l’absence de résolution amiable, la SCI [Adresse 7] a fait assigner par acte de commissaire de justice le 18 septembre 2025 la SARL MK RENOVATION devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, de l’article L145-41 du Code de commerce et l’article 835 du Code de procédure civile :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence constater la résiliation du contrat de location au 13 juillet 2023, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement de payer signifié le 13 juin 2023,Ordonner l’expulsion de corps et de biens de la société MK RENOVATION ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique,Ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit par le Commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner par provision la société MK RENOVATION au paiement de la somme principale de 7 920 euros, représentant les sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire (soit au 13 juillet 2023), avec les intérêts de droit à compter du 13 juin 2023, date du commandement,Condamner par provision la société MK RENOVATION, à compter du 13 juillet 2023, au paiement d’une indemnité d’occupation de 880 euros et égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu’à l’entière libération des lieux par la remise des clés,Condamner la société MK RENOVATION au paiement de la somme de 960 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner la société MK RENOVATION aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements du 13 juin 2023.

Au soutien de leur demande, la SCI [Adresse 7] a produit le bail commercial du 30 décembre 2021, le commandement de payer du 13 juin 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par son Conseil, la SCI [Adresse 7] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL MK RENOVATION n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI [Adresse 7], bailleur :

Sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Il est constant que la SCI [Adresse 7] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 4] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES.

Par acte authentique du 30 décembre 2021, la SCI [Adresse 7] a donné à bail à la société MK RENOVATION un local commercial d’une surface de 270m² au sein de cet ensemble immobilier à compter du 1er janvier 2022. Le loyer annuel était de 10 200 euros payable en 12 termes égaux de 850 euros outre une provision sur les charges, taxes et prestations à la charge du preneur d’un montant de 30 euros par mois.

Le 13 juin 2023, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la SARL MK RENOVATION un commandement de payer visant le contrat de bail du 30 décembre 2021 pour un montant total de 7 203,11 euros dont 7 040 euros à titre principal.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RESOLUTOIRE” en page 15 du bail commercial du 30 décembre 2021, la clause résolutoire stipule que “En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d‘ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d‘assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s‘il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d‘user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel.

De plus, il encourrait une astreinte de cent euros (100,00 eur) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d‘une indemnité d‘occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d‘indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d‘une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d‘une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d‘une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s‘engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter.

Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L 145-41 du Code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.

En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d‘ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Etant néanmoins précisé que l’action en résolution d‘un contrat pour non-paiement à l’échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coup de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective.Les dispositions des articles L 622-14 2° et R 641-21 du Code de commerce, complétées par l’article R 622-13 dudit Code prévoient que je juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l‘activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu‘au terme d‘un délai de trois mois à compter du jugement, et ce, sauf en cas de liquidation judiciaire, un mois après avoir délivré au préalable un commandement de payer.”

Il ressort des pièces versées au débat que la preneuse, la SARL MK RENOVATION, n’a plus régulièrement honoré ses loyers depuis de nombreux mois et que le commandement de payer ses loyers dus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de la SARL MK RENOVATION durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 14 juillet 2023.

Aussi conformément aux clauses contractuelles, et l’acquisition de la clause résolutoire celle-ci a pour sanction l’expulsion.

Faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par les preneurs, le bailleur est fondé à voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Au titre des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] demande de condamner la SARL MK RENOVATION par provision au paiement de la somme principale de 7 920 euros, représentant les sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire (soit au 13 juillet 2023), avec les intérêts de droit à compter du 13 juin 2023, date du commandement.

Au titre de l’arriéré de loyers dont reste redevable la SARL MK RENOVATION, le bailleur justifie, selon commandement de payer du 13 juin 2023, du montant de leur créance non sérieusement contestable à hauteur de 7 040 euros (pièce n°7 du demandeur).

Le bailleur a produit les pièces justificatives suivantes (pièces n°3 à 7 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement :

Loyer du mois d’avril 2022 : 880 euros,Loyer du mois d’août 2022 : 880 euros,Loyer du mois de novembre 2022 : 880 euros,Loyer du mois de décembre 2022 : 880 euros,Loyer du mois de février 2023 : 880 euros,Loyer du mois de mars 2023 : 880 euros,Loyer du mois d’avril 2023 : 880 euros,Loyer du mois de mai 2023 : 880 euros,

Auquel s’ajoute le loyer du mois de juillet 2023 jusqu’à la résiliation du bail commercial acquise le 14 juillet 2023, soit la somme de 383,87 euros (850 euros / 31 jours x 14 jours).

Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel au paiement des loyers impayés, soit la somme de 7 423,87 euros au titre de la dette locative échue arrêtée à la date de résiliation du bail, le 14 juillet 2023.

Les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire, sont des indemnités d’occupation.

Au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] demande de condamner par provision la société MK RENOVATION, à compter du 13 juillet 2023, au paiement d’une indemnité d’occupation de 880 euros et égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu’à l’entière libération des lieux par la remise des clés.

Cette demande est fondée en droit à compter de la résiliation du bail acquise au 14 juillet 2023, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation à 880 euros mensuel dû solidairement par les preneurs à compter de la date de résiliation conformément aux dispositions contractuelles non sérieusement contestables.

Il convient également de dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal uniquement à compter de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, la SARL MK RENOVATION est condamnée aux dépens y compris le coût du commandement de payer à hauteur de 163,11 euros.

En outre, l’équité commande de condamner à la SARL MK RENOVATION à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité de 400 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 30 décembre 2021 liant la SCI [Adresse 7], bailleur, et la SARL MK RENOVATION, preneur, et ce à la date du 14 juillet 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 5], de la SARL MK RENOVATION tant de leurs biens, que des occupants de son chef et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL MK RENOVATION au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, soient laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit par le Commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL MK RENOVATION à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité provisionnelle, soit la somme de 7 423,87 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 30 décembre 2021, dette arrêtée à la date de la résiliation, 14 juillet 2023 ;

DISONS que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la SARL MK RENOVATION à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité provisionnelle forfaitaire sur la base du loyer global de l’année dernière, soit la somme de 880 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 14 juillet 2023 date de la résiliation, jusqu’à libération complète des lieux au titre du bail commercial signé le 30 décembre 2021 ;

DISONS que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la SARL MK RENOVATION à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MK RENOVATION aux dépens de l’instance y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 163,11 euros ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE