TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04827 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID5N

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [T] [Y]

Monsieur [O] [Y]

Madame [S] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’ASSOCIATION LEGITIA

— Maître Lucilia DOS SANTOS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [Y]

Chez Mme [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de Maître Lucilia DOS SANTOS, avocat au barreau de MELUN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-77288-2025-00097 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Melun)

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2012, la SA 1001 VIES HABITAT, anciennement dénommée SA d’HLM Logement Francilien, a donné à bail à M. [I] [Y] un logement situé [Adresse 3].

M. [I] [Y] a épousé Mme [T] [F] qui est devenue titulaire du contrat de bail.

M. [I] [Y] est décédé le 15 novembre 2022. Lors d’un entretien effectué avec la bailleresse le 13 février 2025, la fille de M. [I] [Y] née d’un premier mariage, Mme [S] [Y], a sollicité le transfert du bail à son nom ainsi qu’au profit de son frère M. [O] [Y] au motif que leur belle-mère, Mme [T] [F] veuve [Y], avait quitté définitivement le logement suite au décès de son époux.

Par exploit d’huissier en date du 17 février 2025, une sommation de quitter les lieux a été adressée à M. [O] [Y] et Mme [S] [Y].

Suspectant l’inoccupation des lieux par la locataire, la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour procéder à des vérifications effectuées le 14 avril 2025. Elles ont permis de constater que figurait sur la boîte aux lettres « Mr [Y]-[R]- [Adresse 5] [G] ». Le commissaire de justice a rencontré une femme se présentant comme Mme [S] [Y] qui a déclaré vivre dans logement, le nom « [R] »étant le nom de ses propres enfants. Elle a précisé que le nom « [G] » était celui d’un de ses amis qui réceptionnait son courrier à cette adresse mais ne vivait pas dans les lieux. Elle a ajouté que la locataire vivait chez sa propre fille.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Mme [T] [F] veuve [Y] un commandement de payer la somme de 4 520,15 euros au titre des loyers et charges échus impayés ainsi que de justifier d’une assurance habitation.

Par courrier en date du 16 mai 2025, la SA 1001 Vies Habitat a informé M. [O] [Y] et Mme [S] [Y] du refus de transfert du bail à leur profit ainsi que de la nécessité de libérer le logement dans un délai de 15 jours.

Par courrier du 6 juin 2025, dont l’accusé de réception a été signé, la bailleresse a mis en demeure la locataire, Mme [T] [Y], de donner congés et de payer la dette locative.

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner Mme [T] [F] veuve [Y], Mme [S] [Y] et M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, la résiliation judiciaire du bailà titre subsidiaire que soit constaté l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement et de justification d’assurance,en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [T] [F] veuve [Y], et de tous les occupants de leur chef, Mme [S] [Y], de M. [O] [Y], avec suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer augmenté des charges, majorés de 30 % , jusqu’à la libération effective des lieux, leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 6 687, 73 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, selon décompte arrêté du 10 juillet 2025, leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat et du commandement de payer et de justifier d’une assurance.

Après renvoi, l’affaire a été retenue et examinée le 17 février 2026.

Lors de cette audience, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise se désister uniquement de sa demande d’acquisition de clause résolutoire à titre subsidiaire concernant l’absence d’assurance habitation. Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 10 899,21 euros terme du mois de janvier 2626 inclus, selon un décompte arrêté au 9 février 2026. Elle précise qu’aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis octobre 2024.

La requérante sollicite, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 2, 7,8, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle du logement, cession illicite de son droit au bail et détournement des règles d’attribution des logements HLM. A titre subsidiaire, elle souligne que le contrat de bail s’est trouvé de plein droit résilié deux mois après la délivrance du commandement de payer et justifier d’une assurance aux locataires, cet acte étant demeure vain. Concernant M. [O] et Mme [S] [Y], elle fait valoir qu’ils sont occupants sans droit ni titre car ils ne remplissent pas les conditions prévues part l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail, puisqu’ils ne sont pas les enfants de la locataire Mme [T] [F] veuve [Y], ne démontrent pas avoir vécu depuis un an avec la locataire ni que cette dernière ait quitté les lieux de manière brusque et imprévisible. Par conséquent, elle sollicite l’expulsion des défendeurs avec la suppression du délai légal à prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte-tenu des manœuvres entreprises pour contourner les règles d’attribution des logements sociaux et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’ensemble des défendeurs ont été assignés à comparaître à l’étude du commissaire de justice. Seule Mme [S] [Y] comparaît, assistée de son conseil. Le conseil de l’intéressée souligne que la demande de transfert avait été réalisée auprès du bailleur car la locataire en titre n’a jamais habité dans le logement. Il a également indiqué que sa cliente était en train de déménager et quitter le logement litigieux. Mme [S] [Y] a reconnu qu’il existait une dette locative et a sollicité des délais de paiement en proposant d’apurer la dette par des mensualités de 100 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « juger que  » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas.

Sur la résiliation judiciaire

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

Il résulte des pièces versées par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat que la requérante rapporte la preuve de l’inoccupation personnelle de Mme [T] [F] veuve [Y] du logement.

En effet, elle n’était pas présente dans le logement lors des vérifications effectuées en avril 2025 par le commissaire de justice et son nom ne figure pas sur la boite aux lettres présente dans le hall d’entrée. Par ailleurs, la personne rencontrée sur place le 14 avril 2025, sa belle-fille Mme [S] [Y], a confirmé que sa belle-mère vit chez sa propre fille et qu’elle n’a jamais occupé l’appartement.

Par conséquent, la preneuse ne satisfait pas à la condition légale de l’occupation personnelle des lieux, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à ses obligations, notamment en ce qu’il s’agit d’un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs sans qu’il ne soit besoin d’examiner le grief tiré de la cession illicite du bail et de sur le détournement des règles d’attribution des logements HLM.

Il sera donc ordonné la résiliation du contrat de bail.

— Sur le transfert de bail  :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il ressort du constat du commissaire de justice dressé le 14 avril 2025 ainsi que des propres déclarations de Mme [S] [Y] le jour de l’audience que celle-ci occupe les lieux.

Or, aucun élément versé au débat ne permet d’établir que cette dernière ne dispose d’un droit ou d’un titre pour l’occuper. En effet, elle ne figure pas sur le contrat de bail et s’est vue refuser sa demande de transfert de bail par courrier adressé par la bailleresse le 16 mai 2025 au motif qu’elle ne remplit pas les conditions légales prévues à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant le transfert de bail en cas d’abandon du logement par le locataire. Il convient en effet de souligner que Mme [S] [Y] n’est pas la fille de Mme [T] [F] veuve [Y] et qu’elle confirme au demeurant ne jamais avoir vécu avec cette dernière dans le logement.

Il convient donc de constater que Mme [S] [Y] est occupante sans droit ni titre de l’habitation située [Adresse 3].

En revanche, aucun élément versé aux débats ne permet de constater que M. [O] [Y] occupe le logement. En effet, son prénom ne figure pas sur la boite aux lettres de l’entrée selon la photographie présente dans le procès-verbal de constat. Par ailleurs, il n’était pas présent le 14 avril 2025 dans les lieux lors de la visite du commissaire de justice et son occupation n’a pas été évoquée par Mme [S] [Y]. Le seul fait qu’il ait sollicité le transfert de bail plus d’un an auparavant le 13 février 2025 et que le nom « M.[Y] » soit mentionné sur la boîte aux lettres ne suffit pas à conclure qu’il réside dans cet appartement, ce nom pouvant correspondre à celui de son père, M. [I] [Y].

Sur l’expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le bail consenti à Mme [T] [F] veuve [Y] étant résilié et Mme [S] [Y] ne bénéficiant d’aucun titre pour occuper les lieux, il convient, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [F] veuve [Y] et de Mme [S] [Y] du logement situé [Adresse 3].

Toutefois, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, qui allègue que la cession illicite de bail a pour but de contourner les règles d’attribution des logements sociaux, ne le démontre pas et par conséquent, échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi des défendeurs, étant précisé que rien ne permet d’en conclure que Mme [T] [F] veuve [Y] soit entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de cette demande.

Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [F] veuve [Y] et de Mme [S] [Y] seront donc condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision, dont le montant sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Elle sera due jusqu’à la libération effective du logement (volontaire ou des suites de l’expulsion) et matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Cette indemnité d’occupation ne sera pas en revanche majorée de 30 %, cette majoration n’étant justifiée par aucun élément au regard de la situation financière de Mme [S] [Y] notamment, et n’est pas prévue dans le contrat de bail.

En revanche, il convient de débouter la demanderesse de sa demande de condamnation aux indemnités d’occupation envers M. [O] [Y], la preuve de l’occupation des lieux par ce dernier n’étant pas rapportée.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 9 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, produit par la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT que le solde de la dette locative s’élève à la somme de 10 853,49 euros (soit la somme de 10 899,21 euros réclamée le jour de l’audience déduction faite de la somme de 45,72 eurps correspondant aux frais injustifiés intitulés « pénalité enquête ressource » dans le décompte.)

Par conséquent, Mme [T] [F] veuve [Y] sera condamnée à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT cette somme de 10 853,49 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2026 inclus.

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera par ailleurs déboutée de sa demande de condamnation à la dette locative en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Mme [S] [Y] et M. [O] [Y], la locataire en titre étant seule redevable de la dette locative jusqu’à la résiliation du bail en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demande de délai de paiement formée par Mme [S] [Y] à l’audience est par conséquent sans objet.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [F] veuve [Y] et Mme [S] [Y] seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées, in solidum, à verser à la SA D’HLM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande formée à l’encontre de M. [O] [Y].

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 22 novembre 2012 unissant la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT et Mme [T] [F] veuve [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 3] ; .

ORDONNE, en conséquence, à Mme [T] [F] veuve [Y] et à Mme [S] [Y] , de restituer les lieux dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, à l’issue de ce délai et à défaut pour Mme [T] [F] veuve [Y] et à Mme [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, de tous ses accessoires, y compris si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu’en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [T] [F] épouse [Y] au paiement de la somme de 10 853,49 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus ;

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Mme [S] [Y] et M. [O] [Y] ;

CONDAMNE Mme [T] [F] veuve [Y] à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du terme du mois de février 2026 jusqu’au prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [F] veuve [Y] et Mme [S] [Y] in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de M. [O] [Y] ;

CONDAMNE Mme [T] [F] veuve [Y] et Mme [S] [Y] in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [T] [F] veuve [Y] et Mme [S] [Y] in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et du procès-verbal de commissaire de justice,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.