TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/02176 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5LF

Minute n°

Grosse délivrée

le : 11/07/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Juin 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, en qualité d’Administrateur judiciaire de la Société COTE THEATRE suite au jugement du Tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 1er Février 2023, dont le siège social est sis [Adresse 7]

S.A.R.L. COTE THEATRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, intervenant volontaire agissant en qualité de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la Société COTE THEATRE suite au jugement du Tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 07 Octobre 2024, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.N.C. [Localité 14], représentée par Monsieur [I] [P], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.C.P. CBF ASSOCIES, en qualité d’Administrateur judiciaire de la SNC PARIS LE HAVRE suite au jugement du Tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 25 Janvier 2023, dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, en qualité d’Administrateur judiciaire de la SNC PARIS LE HAVRE suite au jugement du Tribunal de Commerce en date du 29 Mars 2023, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 26 avril 2010, la SNC [Localité 14] a donné à bail commercial à la SARL COTE GARONNE, pour une durée de 12 ans à compter du même jour, un local d’une superficie de 245,50m² (local A) situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initial de 140.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salon de thé, restauration haut de gamme, traiteur, épicerie fine de luxe sous l’enseigne FAUCHON ou tout autre traiteur de luxe, enseigne nationale qui devra recevoir l’accord du bailleur.

Par avenant du 06 juillet 2010, les activités de maroquinerie de luxe et bijouterie de luxe ont été ajoutées.

Par avenant du 22 septembre 2010, le bailleur a agréé la substitution de la société COTE GARONNE par la société COTE THEATRE. L’assiette du bail a été étendue à un local A bis de 25m² et le loyer porté à la somme annuelle totale de 184.000 euros.

Par contrat du 26 avril 2010, la SNC [Localité 14] a donné à bail commercial à la SARL COTE GARONNE, pour une durée de 12 ans à compter du même jour, un local d’une superficie de 245,50m² (local B) situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initial de 140.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salon de thé, restauration haut de gamme, traiteur, épicerie fine.

Par avenant du 06 juillet 2010, les activités de maroquinerie de luxe et bijouterie de luxe ont été ajoutées.

Par avenant du 22 septembre 2010, le bailleur a agréé la substitution de la société COTE GARONNE par la société COMPTOIR COMEDIE.

Le 21 mars 2016, la société COMPTOIR COMEDIE a été absorbée par fusion par la société COTE THEATRE.

Par jugement du 25 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SNC PARIS LE HAVRE et désigné la SCP CBF ASSOCIES en qualité d’administrateur. Par jugement du 28 février 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de redressement de la SNC PARIS LE HAVRE et désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan le SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES.

Par jugement du 1er février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution d’un plan de sauvegarde et prononcé le redressement judiciaire de la SARL CORTE THEATRE en désignant la SELARL ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire.

Le 27 septembre 2023, le preneur a fait signifier au bailleur et aux administrateurs judiciaires, deux demandes de renouvellement des baux à compter du 1er octobre 2023 et la fixation des loyers à la valeur locative. Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement des baux.

Après signification le 17 janvier 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés les 1er et 04 mars 2024, la SARL COTE THEATRE et la SERLARL ARVA ont fait assigner la SNC PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé du local A à compter du 1er octobre 2023.

Après signification le 17 janvier 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés les 1er et 04 mars 2024, la SARL COTE THEATRE et la SERLARL ARVA ont fait assigner la SNC PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité d’administrateurs judiciaires, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé du local B à compter du 1er octobre 2023.

Par jugement du 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné la jonction des deux procédures,écarté des débats le mémoire et les pièces produites par les défendeurs le 13 mai 2024,avant dire droit, sur la demande de fixation du prix des baux renouvelés le 1er octobre 2023, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [K] [Z], afin notamment d’évaluer la valeur locative des locaux,fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours au jour du renouvellement.

Par jugement du 07 octobre 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de redressement de la société COTE THEATRE et désigné la SELARL ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

L’expert a déposé son rapport le 14 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL COTE THEATRE, la SELARL ARVA ADMINSTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, soutenant leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 21 mars 2025 et déposé au greffe le même jour, sollicitent du juge des loyers commerciaux de :

accueillir l’intervention volontaire à titre accessoire de la SELARL ARVA en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL COTE THEATRE,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2023 concernant le local A à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 93.755 euros à titre principal et de 113.880 euros à titre subsidiaire,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2023 concernant le local B à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 93.755 euros à titre principal et de 113.880 euros à titre subsidiaire,condamner in solidum la SNC PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la SNC PARIS LE HAVRE, et la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la SNC PARIS LE HAVRE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SELARL ARVA fait valoir être fondée, en application des articles 328 et 330 du code de procédure civile et de l’article L626-25 du code de commerce, à intervenir à l’instance suite à sa désignation en qualité de commissaire à l’exécution du plan par jugement du tribunal de commerce du 7 octobre 2024.

La SARL COTE THEATRE et la SELARL ARVA font valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail qui était de douze années, et compte tenu du fait que la valeur locative est inférieure à la valeur du loyer plafonné.

S’agissant de la détermination de cette valeur locative, la SARL COTE THEATRE et la SELARL ARVA font valoir que l’expert judiciaire a mesuré la surface utile des locaux à 449,93m² pour laquelle elle a proposé de pondérer à 244,31m², tandis que le géomètre expert qu’elles ont missionné postérieurement, suite aux contestations du bailleur, a retenu une surface utile de 434 m². Elles sollicitent donc d’appliquer à cette surface, établie par le géomètre, les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire, permettant de fixer la surface pondérée des deux locaux à 236,77m².

Elles s’opposent également à l’application d’un coefficient de majoration au titre de la terrasse, laquelle n’est pas incluse dans le bail et dépend d’une AOT, dont l’intérêt est amoindri depuis l’interdiction de chauffer les terrasses intervenues le 31 mars 2022.

Concernant la communication entre les deux locaux, elles exposent que le preneur a supporté intégralement les travaux d’aménagement, et que l’expert a tenu compte de cet élément pour estimer le prix au m².

Elles contestent l’application d’un facteur de majoration de 5% au titre de la clause de destination des lieux, celle-ci étant limitée et ne correspondant pas à une destination large tous commerces, l’expert ayant au surplus tenu compte de la destination pour estimer le prix au m².

Elles prétendent que les conditions du bail sont défavorables au preneur, notamment du fait de sa durée initiale et des renouvellements successifs de douze ans imposant au preneur de s’acquitter, pendant trois ans de plus qu’en droit commun, un loyer surélevé avant de pouvoir le faire fixer judiciairement. Elles ajoutent que le bail comporte un droit d’entrée qui s’établissait à la somme globale de 1.900.000 euros, outre les travaux d’aménagement, ce qui constitue des conditions très éloignées du droit commun. Elles réclament dès lors l’application d’un abattement de 15% et de la somme de 13.744,83 au titre de la taxe foncière, au motif que le bail contient au surplus des clauses exorbitantes du droit commun au titre du transfert de l’intégralité des travaux au preneur, d’une clause de souffrance dérogeant à l’article 1724 du code civil, du transfert de la taxe foncière et du transfert de la charge de l’assurance du bailleur.

Elles ajoutent que si les locaux sont situés dans un lieu incontournable du tourisme bordelais, il convient de relativiser la qualité de cet emplacement par rapport au cours de l’Intendance et à la [Adresse 17].

Au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elles exposent la valeur du loyer du restaurant le [Localité 12] fixée avant la crise sanitaire au cours d’une période plus favorable à l’activité de restauration à la somme de 480 euros. Elles prétendent que le montant de la valeur locative unitaire doit être fixée à titre principal à la somme de 1.000 euros par m² pondéré, et subsidiairement à celle de 1.200 euros par m² pondéré conformément à la proposition de l’expert.

A l’audience, la SNC PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES soutenant leur mémoire signifié le 30 mai 2025 et déposé au greffe le même jour, demandent au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 183.816 euros pour le local A et A bis, et de 167.990,20 euros pour le local B,débouter la société COTE THEATRE et son commissaire à l’exécution du plan de leurs demandes,condamner la société COTE THEATRE au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES soutiennent que le principe de la fixation à la valeur locative inférieure au loyer plafonné n’est pas contesté.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, elles précisent que les locaux bénéficient d’un emplacement commercial prestigieux face au [Localité 10] Théâtre de [Localité 8] et en ce qu’ils sont intégrés dans l’immeuble dans lequel est exploité de la [Localité 10] Hôtel de [Localité 8] (5 étoiles), au cœur d’un secteur très touristique.

S’agissant de la superficie des locaux, elles exposent que les différents experts amiables et judiciaire sont parvenus à des superficies différentes mais ne contestent pas la superficie pondérée retenue par l’expert judiciaire, de 127,60m²P pour les locaux A et A bis et de 116,66m²P pour le local B.

Elles prétendent que le prix au m² de 1.200 euros, proposé par l’expert judiciaire, est pertinent et doit être retenu au regard des éléments de comparaison, dont doit être exclu le [Localité 12] qui est sans commune mesure avec le local objet du litige.

Elles font valoir que cette valeur locative doit être complétée, l’expert n’ayant pas tenu compte des avantages locatifs substantiels qui doivent majorer la valeur locative. Ainsi elles prétendent à l’application d’un coefficient de 5% s’agissant d’une destination large étendue au cours du contrat. De même, elles réclament l’application d’un coefficient de 5% au titre de la communication et de la réunion des locaux loués initialement dans deux baux distincts, par des sociétés différentes pour des activités séparées, désormais réunis au bénéfice d’un seul preneur dans l’un des emplacements les plus prestigieux de [Localité 8]. Enfin, elles prétendent au bénéfice d’un coefficient de 10% au titre de l’exploitation de la terrasse de 100 m² sur le domaine public pouvant accueillir 60 personnes, ce qui constitue un avantage substantiel pour le fonds de commerce de restauration, dans l’un des emplacements privilégiés sur un secteur piétonnier prisé des touristes, sans qu’il ne puisse être retenu que cette terrasse a été intégrée dans l’évaluation de l’expert, les éléments de comparaison utilisés étant d’une valeur supérieure tout en ne bénéficiant pas d’une terrasse.

Pour contester les abattements sollicités par le preneur, elles font valoir que les dispositions contestées ont été convenues entre les parties, ou sont d’usage dans les baux pour ce type d’emplacement, et ont été prises en considération par l’expert dans son évaluation.

MOTIVATION

L’intervention volontaire de la SELARL ARVA en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL COTE THEATRE n’est pas contestée, et sera constatée.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque le bail initial était d’une durée supérieure à neuf ans, mais également lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 05 juin 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de de la durée contractuelle du bail initial de 12 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux sont constitués :

pour le local A situé en façade de l’immeuble à droite :au rez-de-chaussée: d’une salle de restauration, de dégagements, de réserves, d’un local poubelle et de sanitaire,à l’entresol: d’un palier, d’une salle de restauration, d’un dégagement, d’une réserve, de vestiaires et de sanitaires,pour le local A bis bénéficiant d’un accès extérieur depuis le passage desservant également l’orangerie : local à usage de cave à vins,du local B en façade à gauche :au rez-de-chaussée: d’une salle de restauration, d’un comptoir bar, d’une cuisine, d’une réserve, d’une plonge, d’un local poubelles,à l’entresol: d’une salle de restauration, de dégagements, réserves et sanitaires.

L’expertise relève que les locaux sont situés dans un très bel immeuble bourgeois en pierre de taille, faisant partie intégrante du [Localité 10] Hôtel de [Localité 8].

S’agissant de la superficie utile des deux locaux, le relevé réalisé par le géomètre expert ne l’a pas été de manière contradictoire, et retient en tout état de cause une superficie utile totale de 434m² très proche de la superficie retenue par l’expert judiciaire qui est de 449,93m². Il y a dès lors lieu de retenir la proposition de l’expert, laquelle a été discutée contradictoirement.

Les parties ne sont par ailleurs pas en désaccord sur les coefficients de pondération applicables.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 127,65 m² pour les locaux A et A bis, et de 116,66m² pour le local B.

Il est constant que les deux locaux ont été réunis pour pouvoir désormais communiquer, alors qu’ils avaient été initialement loués comme deux locaux séparés à deux preneurs distincts. Cette unification des deux locaux est nécessairement favorable au preneur dès lors qu’elle lui permet d’exploiter de manière unifiée une superficie plus conséquente. Toutefois, l’expert judiciaire indique avoir tenu compte de cette particularité dans l’évaluation de la valeur locative globale du bien, ce qu’il convient donc de retenir.

Sur la terrasse de 100m², celle-ci ne peut être intégrée dans la valeur locative dès lors que la terrasse n’est pas comprise dans l’emprise du bail mais constitue une emprise sur le domaine public pour laquelle le preneur bénéficie d’une autorisation d’occupation temporaire. Cette terrasse a nécessairement un impact bénéfique pour le commerce de restauration puisqu’elle permet au preneur d’exploiter 60 couverts supplémentaires. Il ne démontre pas que l’interdiction d’utilisation d’un chauffage sur les terrasses ait eu un impact significatif dans son exploitation. Dans ces conditions, il convient de fixer une majoration de la valeur locative à 10%.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Il ne peut en revanche valablement être retenu que la destination est large et justifie l’application d’un coefficient de majoration dès lors qu’elle a certes été élargie aux activités de maroquinerie et bijouterie de luxe, en plus des activités de salon de thé, restauration haut de gamme, mais sans que cela ne puisse s’analyser comme une destination large. En effet, les activités possibles dans le local se trouvent limitées par cette clause tant en termes de nature d’activités que de qualités de celles-ci au regard de la limitation à des commerces haut de gamme ou de luxe.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de cette disposition, il sera tenu compte pour la détermination de la valeur locative des restrictions à la jouissance des lieux, des obligations incombant normalement au bailleur dont il s’est déchargé sur le preneur, des obligations imposées au locataire au-delà de celles découlant de la loi ou des usages, des obligations légales nouvelles génératrices de charges imposées à l’une ou l’autre des parties depuis la dernière fixation du prix.

En l’espèce, les baux comportent une clause exorbitante du droit commun constituée par le transfert de la taxe foncière, laquelle devra être déduite de la valeur locative, le caractère éventuellement usuel d’une telle clause n’écartant pas son caractère exorbitant du droit commun, cette taxe pesant légalement sur le propriétaire du bien. De même les baux comportent une clause de transfert de la charge de la prime d’assurance due par le bailleur sur le preneur. Il s’agit d’un transfert d’une dépense qui devrait être supportée par le bailleur, sans aucune contrepartie pour le preneur, qui commande l’application d’un coefficient de minoration. Enfin les baux comportent une clause de souffrance en cas de réalisation de travaux urgents par le bailleur qui porte à 40 jours le délai de non indemnisation de la perte de jouissance, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun, sans aucune contrepartie pour le preneur, qui commande d’appliquer un coefficient de minoration.

En revanche, si les baux comportent une clause de transfert des travaux, en ce compris les travaux de l’article 606 du code de procédure civile, il doit être relevé que cette clause n’est plus pérenne et ne peut plus s’appliquer le bail ayant été renouvelé postérieurement au 5 novembre 2014. Elle ne justifie donc pas d’appliquer un coefficient de minoration.

De même, s’agissant de la durée du bail et du montant du droit d’entrée, ils ont été acceptés contractuellement lors de la conclusion du bail, et ne peuvent dès lors constituer un facteur de minoration, en ce qu’ils ont une contrepartie liée à la protection du preneur s’agissant notamment de la durée du bail. Au surplus, le caractère exorbitant allégué du montant du droit d’entrée n’est pas démontré.

L’ensemble de ces éléments commande d’appliquer un abattement de 13.745 euros au titre de la taxe foncière, conformément à la facture du 17 septembre 2023, et de 5 % pour le surplus des clauses.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les locaux sont situés dans le triangle d’or bordelais, qu’ils bénéficient d’un emplacement prestigieux sur la place de la comédie, dans l’immeuble exploité par un hôtel 5 étoiles, face au [Localité 10] Théâtre, et à proximité immédiate des axes de haute commercialité que sont notamment le cours de l’Intendance et la [Adresse 17]. Il est situé à proximité de la [Adresse 16] bénéficiant ainsi d’arrêts de transport en commun, le tramway B passant devant le local avec un arrêt proximité. Des parkings pour le stationnement des véhicules sont présents à proximité. La place sur laquelle est située le commerce est enfin une place touristique. Il en résulte que le local est situé dans un secteur d’excellente commercialité.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de retenir que les montants des loyers dans la restauration et la vente d’articles de luxe dans le secteur s’établissent entre 480 euros par m²P mais pour un local dans lequel est exploité un commerce de restauration (LE [Localité 12]) qui est faiblement représentatif compte tenu de ce qu’il est situé dans un emplacement commercial moins favorable en retrait de la [Adresse 15], et 2.000 euros par m²P, pour une moyenne d’environ 1.200 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, étant relevé qu’il convient de déduire du montant de cette valeur locative une part relative à la présence d’une terrasse qui fait l’objet d’une majoration par ailleurs, mais compte tenu de la qualité des locaux, de leur emplacement prestigieux à proximité immédiate d’axes de haute commercialité, la valeur locative sera fixée à la somme de 1.100 euros par m²P, augmentée de 10% au titre de la terrasse (soit + 110 euros), et dont il convient de déduire la valeur de la taxe foncière de 13.745 euros et 5% (soit – 55 euros) au titre des autres clauses exorbitantes.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 1.155 euros par m² pondéré, correspondant à la somme annuelle de :

147.435,75 euros au titre du local A et A bis, dont il convient de déduire 13.745 euros, soit une valeur locative établie à 133.690,75 euros à compter du 1er octobre 2023,134.742,30 euros au titre du local B, dont il convient de déduire 13.745 euros, soit une valeur locative établie à 120.997,30 euros à compter du 1er octobre 2023.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Constate l’intervention volontaire de la SELARL ARVA en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL COTE THEATRE ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SNC [Localité 13] LE [Localité 11] et la SARL COTE THEATRE portant sur un local situé à [Adresse 2] (local A et A bis) à [Localité 9] renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 133.690,75 euros hors taxes et hors charges ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SNC [Localité 14] et la SARL COTE THEATRE portant sur un local situé à [Adresse 2] (local B) à [Localité 9] renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 120.997,30 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SNC [Localité 14] à en payer la moitié et la SARL COTE THEATRE à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SNC PARIS LE HAVRE, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES en leur qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SNC PARIS LE HAVRE, et la SARL COTE THEATRE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE