RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00301 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PFAD

MINUTE N° : 26/00415

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marc ROZENBAUM de la SCP ROZENBAUM & DARMON, avocats au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du avec 29 mai 2019 prise d’effet au 29 mai 2020, Madame [E] [G] a donné à bail à Monsieur [K] [I] et Madame [D] un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 750 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, Madame [E] [G] a fait assigner Monsieur [K] [I] et Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail locatif,en conséquence :

prononcer la résiliation judiciaire du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] et Madame [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [K] [I] et Madame [D] à lui payer la somme de 6.712,49 euros, représentant les loyers impayés à la date du mois de juillet 2024 inclus ;condamner Monsieur [K] [I] et Madame [D] à lui payer à compter du mois d’août 2024, une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du loyer actuel, charges comprises, soit la somme de 1.888,08 euros jusqu’à libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire :

valider le congé pour reprise délivré le 17 mars 2025 ;dire et juger que Monsieur [K] [I] et Madame [D] sont déchus de tout type d’occupation du bien à compter du 28 mai 2026 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] et Madame [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [I] et Madame [D] à compter du 29 mai 2026 à une somme égale au montant du double du loyer mensuel, soit la somme de 1.888,08 euros et les condamner à payer cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

En tout état de cause :

condamner Monsieur [K] [I] et Madame [D] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :condamner Monsieur [K] [I] et Madame [D] aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs au commandement de payer et au congé. Ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 23 janvier 2026.

À l’audience du 9 mars 2026, Madame [E] [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et informe de l’augementation de la dette locative à la somme de 10.678,28 euros échéance du mois de mars 2026 incluse.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de Madame [E] [G], il est renvoyé à l’assignation déposée et soutenue oralement par celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [I] et Madame [D], assignés chacun à étude, ne comparaissent pas et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par courrier reçu le 17 mars 2026 pendant le temps du délibéré, Monsieur [K] [I] a indiqué qu’il n’a pas pu se présenté à l’audience du 9 mars 2026 pour des raisons de santé et a sollicité des délais de paiement.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la décision étant susceptible d’appel, il y lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la note communiquée pendant le délibéré

Aux termes des articles 444 et 445 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Il en résulte que toute pièce ou note non spécifiquement autorisée ni débattue lors de l’audience doit être écartée des débats.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] ne justifie pas de son absence à l’audience du 9 mars en ne joignant aucun justificatif médical à l’appui de son courrier.

Cette note explicative sur la situation de Monsieur [K] [I] reçue pendant le temps du délibéré n’a pas été spécifiquement autorisée lors de l’audience.

En conséquence, elle n’est pas recevable et doit être écartée des débats et ne sera pas prise en compte dans la décision.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [D]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il résulte de l’analyse du bail locatif conclu le 29 mai 2019 que seul Monsieur [K] [I] a signé ce bail.

De plus, il ressort des autres pièces que Madame [D], dont le prénom est ignoré, n’est pas signataire de ce bail, qu’il ne lui a pas été notifié de commandement de payer ni de congé pour vente du logement, et que les extraits du compte locatif sont au seul nom de Monsieur [K] [I].

En conséquence, toutes les demandes formulées par Madame [E] [G] à l’encontre de Madame [D] doivent être déboutées car irrecevable.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 janvier 2026, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [E] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mai 2019 avec prise d’effet au 29 mai 2020, du commandement de payer délivré le 2 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025, pièces qui ont été signifiées avec l’assignation de la bailleresse, que Madame [E] [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [I] à payer à Madame [E] [G] la somme de 7.054,49 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Au vu des incohérences entre l’assignation et les décomptes produits s’agissant du montant de la dette exigée à l’encontre du locataire, il convient de dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la signification du présent jugement en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Si Madame [E] [G] produit un commandement de payer adresser à Monsieur [V] [I] en date du 2 août 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail, le document relatif aux modalités de remise de cet acte par le commissaire de justice est manquant.

Aussi, Madame [E] [G] ne démontre pas que ce commandement de payer a été régulièrement envoyé au locataire.

En conséquence, il convient de débouter Madame [E] [G] de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire relative au congé

Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)V Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

En l’espèce, s’il résulte du dispositif de l’assignation que Madame [E] [G] sollicite la validation d’un congé pour reprise, il ressort de la lecture du corps de l’assignation qu’elle fonde sa demande d’expulsion sur la validation d’un congé pour vendre.

Ainsi, il ressort du corps de l’assignation et en cohérence avec les pièces produites, notamment le congé du 17 mars 2025, qu’il s’agit d’un congé pour vente et non d’un congé pour reprise. Ces pièces sont présentes avec l’assignation qui a été valablement signifiée au défendeur, et le congé du 17 mars 2025 lui a également valablement été signifié à personne.

Dès lors, Monsieur [K] [I], a donc bien été en mesure de pouvoir prendre connaissance de ces éléments et pouvoir y répondre de manière contradictoire.

Il convient donc d’examiner la validité du congé pour vendre délivré le 17 mars 2025.

Il résulte de l’analyse de ce congé qu’il vise pour motif la vente du logement, avec une demande de quitter le logement au plus tard le 28 mai 2026 à minuit et valant offre de vente au prix de 230.000 euros avec un délai d’acceptation de deux mois.

Néanmoins, il ne ressort d’aucune autre pièce produite à l’appui des prétentions de la bailleresse, qu’elle a effectué des démarches de mise en vente du logement. L’ensemble des pièces sont relatives à l’existence de la dette locative.

Dès lors, l’intention réelle et sérieuse de la vente du logement n’est pas rapportée et le congé délivré ne peut pas être considéré comme valide.

Il convient de rappeler que la délivrance d’un congé frauduleux est punie d’une amende pénale d’un montant maximum de 6.000 euros.

Par ailleurs, la validation d’un congé et le prononcé d’une expulsion dont la date de départ pour quitter le logement (29 mai 2026) n’est pas encore acquise, n’est pas possible.

En conséquence, Madame [E] [G] sera déboutée de toutes ses demandes relatives à la résiliation du bail, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [E] [G] étant déboutée de l’intégralité de ses demandes excepter celle relative au paiement de la dette locative, il convient de lui laisser la charge de dépens qu’elle a engagé en application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, et de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats la note reçue le 17 mars 2026, versée par Monsieur [K] [I] ;

DECLARE irrecevable et DEBOUTE Madame [E] [G] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [D] ;

DEBOUTE Madame [E] [G] de sa demande d’acquisition de clause résolutoire ;

DECLARE le congé délivré le 17 mars 2025 non valide ;

RAPPELLE que la délivrance d’un congé frauduleux est punie d’une amende pénale d’un montant maximum de 6.000 euros ;

DEBOUTE Madame [E] [G] de toutes ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles.

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Madame [E] [G] la somme de 7.054,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [E] [G] de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE