TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/02636 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RVD

N° de MINUTE : 26/00707

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BATIMENT SIS [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par la SELARL [O] & ASSOCIES, Administrateur provisoire, pris en la personne de Maître [C] [O], Administrateur judiciaire, nommée par le tribunal de grande instance le 4 janvier 2017

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me [D], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005200 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

C/

DEFENDEUR

Madame [V] [G] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [G] [H] est propriétaire des lots n°2 et 9 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6], [Adresse 7]), représenté par son administrateur provisoire la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [O], a fait assigner Madame [V] [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Madame [V] [G] [H] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner Madame [V] [G] [H] à lui payer la somme de 20.673,88 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [V] [G] [H] à lui verser :

• 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• 14 euros au titre des frais hypothécaires

• 17 euros au titre du commandement du titre de propriété

• 15 euros au titre de la mise en demeure

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [V] [G] [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 9 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » ou « recevoir »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6], [Localité 3] [Adresse 8] [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [E] en 2024 sur les lots susvisés, ainsi que l’acte de vente de ces lots par celui-ci à Madame [V] [G] [H] en date du 22 février 2024 ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 24 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 20.673,88 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2024 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus),

— les ordonnances en date des 9 janvier 2023, 23 janvier 2024, et 17 avril 2025 prolongeant jusqu’au 3 janvier 2026 la mission de Maître [C] [O] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 12 mai 2021, 3 octobre 2023, 7 février 2024, 6 juin 2024 et 17 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption des travaux,

— les appels de fonds adressés à Madame [V] [G] [H],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 10 septembre 2024 adressée à Madame [V] [G] [H].

L’examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe, mais qu’il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 8,36 euros correspondant aux frais de mise en demeure figurant sur celui-ci à la date du 10 septembre 2024, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025 s’élève donc à la somme de 20.673,88 – 8,36 soit 20.665,52 euros.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [V] [G] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 20.665,52 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2024 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025 et sous déduction des règlements effectués depuis lors.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, soit le lendemain de la présentation de la mise en demeure au domicile de la débitrice, sur la somme de 20.154,43 euros, et à compter du 10 mars 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 46 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

— frais relatifs à la commande de l’acte de propriété, pour un montant de 17 euros,

— frais de mise en demeure, pour un montant de 15 euros, imputés le 10 septembre 2024,

— frais d’état hypothécaire, pour un montant de 14 euros, commandé le 30 octobre 2024.

Ces sommes étant justifiées en leur principe et en leur montant, à l’exception des frais de mise en demeure qui seront ramenés à la somme de 8,36 euros conformément au montant indiqué sur le décompte, il sera fait droit à cette demande à hauteur de 17 + 8,36 + 14 soit 39,36 euros.

Par conséquent, Madame [V] [G] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6], [Adresse 9] la somme de 39,36 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [V] [G] [H] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – celle-ci n’ayant effectué entre le 1er avril 2024 et le 1er janvier 2025 que trois paiements d’un montant de 511,09 euros chacun.

Les manquements répétés de l’intéressée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, et ce, d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [G] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La demande d’indemnité formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [V] [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, les sommes suivantes :

— la somme de 20.665,52 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre 1er avril 2024 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025 et sous déduction des règlements effectués depuis lors, ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 20.154,43 euros, et à compter du 10 mars 2025 sur le surplus ;

— la somme de 39,36 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6], [Adresse 9], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [G] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES