TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00131 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFGB

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— M^e VAL

— M. [M]

— Préfet du département

1 copie exécutoire à :

— M^e VAL

1 copie dossier

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E]

né le 25 Mars 1936 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS : 01 Décembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2016, Monsieur [T] [E] a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 20 euros.

Madame [B] [F] est décédée le 5 février 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 février 2025, Monsieur [H] [M], a écrit, notamment, au bailleur pour lui faire part du décès de sa mère, Madame [B] [F] et pour lui demander le transfert du bail selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il indique solliciter ce transfert de bail en raison de sa cohabitation continue et durable avec sa mère dans ce logement depuis plusieurs années. Monsieur [H] [M] précise avoir été son aidant officiel, l’accompagnant au quotidien. Par ailleurs, il rappelle que lorsqu’une personne décède, ses dettes, y compris les loyers impayés, intègrent la succession et fait part des trois possibilités pour les enfants héritiers. Monsieur [H] [M] mentionne que sa mère avait engagé une action en justice à l’encontre du bailleur et de son mandataire et fait part que cette action peut être poursuivie par les héritiers au nom de la succession.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2025, le conseil de Monsieur [T] [E] a indiqué ne pas s’opposer au transfert de bail sollicité et a mentionné que Monsieur [H] [M] avait à compter du 5 février 2025 la qualité de locataire. Il est également souligné que le bailleur a pris acte du fait que les loyers impayés du fait de la précédente locataire jusqu’au 4 février 2025 inclus relèvent de la succession et que Monsieur [H] [M] ne peut en être tenu personnellement en sa qualité de nouveau locataire. En outre, il est demandé du fait du transfert du bail et de la qualité nouvelle de locataire, de régler le loyer depuis le 5 février 2025 et il est précisé qu’à réception, une quittance sera délivrée. Enfin, il est mentionné que le bailleur entend proposer à Monsieur [H] [M] un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, sous la seule réserve de l’indexation du loyer en fonction des indices légalement applicables, le bail initial venant à expiration le 3 avril 2025.

Par courrier en date du 18 mars 2025, Monsieur [H] [M] a, notamment, adressé une mise en demeure au bailleur en sa qualité de locataire du logement aux fins d’entreprendre les travaux suivants (sans cependant les citer) sous un délai de 15 jours à compter de la réception de cette lettre, de réclamer une reconnaissance de l’absence d’état des lieux initial et une indemnisation pour les années de trouble de jouissance, de transmettre sous huit jours un DPE officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié sous peine d’un dépôt de plainte au Procureur de la république et à la DGCRRF. Il ajoute refuser catégoriquement de signer un nouveau bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 2025, Monsieur [H] [M] a, notamment, adressé une mise en demeure en sa qualité de locataire du logement d’entreprendre des travaux sous un délai de 15 jours à compter de la réception de ladite lettre. Il a indiqué que depuis plus de dix ans, en dépit de nombreuses relances et procédures judiciaires, le logement demeure dans un état de dégradation avancé et que les travaux nécessaires et réclamés dès l’entrée dans les lieux n’ont jamais été effectués. Monsieur [H] [M] indique n’y avoir pas eu d’état des lieux d’entrée en 2016, ni en 2021 et réclame la reconnaissance de l’absence d’état des lieux initial et une indemnisation pour les années de trouble de jouissance. Il affirme que le DPE joint au bail initial a été fabriqué de manière frauduleuse. Monsieur [H] [M] demande de lui transmettre sous huit jours un DPE officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié sous peine d’un dépôt de plainte au Procureur de la république et à la DGCCRF. Il mentionne, en outre, que la volonté du bailleur est de lui imposer un nouveau bail à partir du 4 avril 2025 mais que le bail initial s’est renouvelé tacitement, sans nécessité d’un nouveau bail et que par ailleurs, ce nouveau bail revient à modifier les termes du contrat initial. Monsieur [H] [M] souligne refuser de signer un nouveau bail et qu’en l’absence de réponse satisfaisante, il engagera toute voie de droit utile.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2025, Monsieur [H] [M] a, notamment, adressé une mise en demeure d’engager immédiatement l’exécution des travaux et de procéder sous un délai de quinze jours à l’envoi d’un nouveau contrat de bail à son nom, avec effet rétroactif à la date du décès de sa mère. Il précise qu’un état des lieux sera établi par les parties avant exécution des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à personne à Monsieur [H] [M] un commandement de payer la somme principale de 3 492 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [M] le 15 juillet 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 août 2025, Monsieur [H] [M] a, notamment, adressé au bailleur une mise en demeure d’engager immédiatement l’exécution des travaux et de procéder sous un délai de quinze jours à l’envoi d’un nouveau contrat de bail à son nom, avec effet rétroactif à la date du décès de sa mère. Il précise qu’un état des lieux sera établi par les parties avant exécution des travaux.

Par assignation du 18 septembre 2025, Monsieur [T] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner en conséquence la résiliation judiciaire du bail transféré à Monsieur [H] [M], subsidiairement, en tout état de cause, vu le défaut de paiement des loyers, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [H] [M], en tout état de cause, ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef si besoin avec l’aide de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner Monsieur [H] [M] au paiement des loyers dus, à compter du 5 février 2025 jusqu’à la date du prononcé de la résiliation du bail, soit la somme de 4 852 euros en loyers et charges arrêtés au mois de septembre inclus, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir, outre les frais, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 650 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, condamner Monsieur [H] [M] à lui verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [H] [M] n’a eu aucune ressource déclarée, qu’il n’a pas fait de déclaration d’impôts depuis six ans et qu’il n’avait fait aucune démarche pour faire valoir ses droits à la retraite, expliquant avoir été pendant de nombreuses années aidant familial de sa mère. Le travailleur social note que son droit RSA est ouvert depuis janvier 2025 et que Monsieur [H] [M] a déposé sa demande de retraite, actuellement en cours d’instruction. Il est précisé que Monsieur [H] [M] ne souhaite pas déposer de demande de logement social, en l’absence d’un logement disponible adapté à ses besoins.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025. A cette audience, Monsieur [T] [E], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales. Il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes reconventionnelles du défendeur

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [E], représenté par son conseil, fait valoir que le locataire n’a pas déféré au commandement de payer et indique que les contestations ne sauraient en aucun cas s’opposer à ce que le bénéfice de la clause résolutoire soit considéré comme acquis. Il mentionne que le non-paiement de la totalité des loyers depuis février 2025 constitue une violation grave et réitérée des obligations locatives.

Monsieur [H] [M], comparant, a sollicité le débouté des demandes de Monsieur [T] [E] et a demandé reconventionnellement de désigner un expert judiciaire pour déterminer les travaux, de réaliser les travaux et de consigner les loyers à la caisse des dépôts et des consignations, ainsi qu’un délai pour quitter les lieux. Il ne sollicite pas de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [M], mentionne que le logement loué est d’une superficie de 260 m2 moyennant un loyer mensuel de 580 euros. Il indique avoir demandé la réalisation de travaux au mandataire pendant six ans et précise avoir été aidant familial auprès de sa mère, depuis mai 2021. Monsieur [H] [M] fait part qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée lors de la conclusion du bail initial, que la maison n’était pas alimentée en électricité, que les gouttières étaient trouées et que les cheminées ne fonctionnaient pas. Il indique qu’un état des lieux a eu lieu le 2 novembre 2021. Monsieur [H] [M] souligne s’être rapproché de [Localité 6] Habitat pour un logement social mais y à renoncer, les logements étant trop petits par rapport à l’ensemble de ses affaires. Il ajoute n’y avoir pas eu d’état des lieux lors du transfert du bail. Monsieur [H] [M] mentionne être bénéficiaire du RSA, puis à compter de janvier 2026 d’une pension de retraite. Il indique qu’il bloquera la somme due dès que les travaux seront effectués.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, prorogée au 12 février 2026.

MOTIVATION

Sur le transfert de bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, "en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil,

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile,

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil,

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier".

En l’espèce, un bail a été conclu entre Monsieur [T] [E] et Madame [B] [F] le 31 mars 2016.

Madame [B] [F] est décédée le 5 février 2025.

Se référant aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [H] [M] a sollicité le transfert du bail, par courrier en date du 21 février 2025.

Par courrier en date du 13 mars 2025, Monsieur [T] [E] ne s’y est pas opposé.

Il n’est pas remis en cause que Monsieur [H] [M], fils de Madame [B] [F], vivait avec cette dernière dans le logement en litige depuis au moins un an à la date du décès.

Le contrat de bail en date du 31 mars 2016 en son article III, mentionne que « le présent bail est consenti pour une durée de trois ans. En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est à son terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment après avoir donné congé. Le bailleur quant à lui peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre soit pour un motif sérieux et légitime ».

A la date du décès, le transfert a eu pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail. Ainsi, il s’agit bien du même contrat qui se poursuit et qui prendra fin à son terme initialement prévu, et en aucun cas de la formation d’un nouveau contrat au profit du bénéficiaire. Cette opération n’entraine donc aucune majoration de loyer.

A défaut de congé ou d’offre de renouvellement délivrés régulièrement au locataire, le contrat arrivé à échéance a été reconduit.

Par l’effet du transfert réalisé, le bénéficiaire devient locataire à part entière avec les droits et obligations résultant du contrat de bail, sans avoir l’obligation de signer un nouveau bail (en ce sens, Cour d’Appel de Paris, 6ème chambre civile, 24 avril 2001, n°1999/05724).

Par ailleurs, le bénéficiaire du transfert devra supporter les obligations résultant du contrat de location à compter de la date du transfert à son profit.

Il est en outre constant qu’en cas de décès, les arrières locatifs n’ont pas à être assumés par le bénéficiaire du transfert (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 février 2000, n°97-22.156). Les dettes antérieures au changement de locataire restent donc personnelles au « locataire initial », à moins s’agissant d’un décès, que le nouveau locataire ne soit tenu du passif en sa qualité d’héritier.

En outre, c’est le nouveau locataire qui devient débiteur, à compter du décès, du paiement des loyers.

Dès lors, il sera constaté que le contrat de location en date du 31 mars 2016 a été transféré à Monsieur [H] [M] à la suite du décès de sa mère, Madame [B] [F], de telle sorte que Monsieur [H] [M] a la qualité de locataire depuis le 5 février 2025 et doit, à compter de cette date, assumer les obligations qui découlent de cette qualité. Il bénéficie également des droits découlant de cette qualité à cette même date.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [T] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 15 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 492 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

En matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Ainsi, hormis le cas où le logement est inhabitable, le trouble subi par le locataire ne peut être réparé que par l’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Monsieur [H] [M] fait valoir l’indécence et l’insalubrité du logement pour justifier du non-paiement des loyers. S’il indique dans son courrier en date du 12 août 2025, qu’il met en demeure le bailleur d’engager l’exécution des travaux qu’il lui incombe, il ne décrit, cependant, pas les désordres dénoncés, qu’il en est de même concernant les courriers en date du 18 mars, du 1er avril et du 13 mai 2025, ne faisant état que d’un état de dégradation avancé, sans autre précision.

Par ailleurs, le défendeur mentionne qu’il réglera les sommes dues dès réalisation des travaux, avec si besoin consignation à la Caisse des dépôts et de consignations, sans toutefois, faire état de la nature de ces travaux.

Monsieur [H] [M], en sa qualité de locataire depuis le 5 février 2025, ne produit aucun élément probant au soutien de ses affirmations, tel un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice, des attestations ou encore un rapport d’un technicien extérieur, justifiant l’existence des désordres dénoncés.

Ainsi, il ne démontre pas être dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Par ailleurs, s’il indique qu’une procédure a été engagée par sa mère ancienne locataire pour solliciter notamment la réalisation de travaux, il ne justifie pas de cette procédure ni de sa poursuite éventuelle par les ayants-droits ni de l’engagement en son nom personnel en qualité de locataire depuis le 5 février 2025.

En décidant unilatéralement de cesser volontairement de régler les loyers sans user des voies de droit existantes pour contraindre le bailleur à remédier aux désordres dénoncés, le défendeur s’est placé dans une situation permettant au bailleur de solliciter la résiliation du bail et son expulsion.

Le bailleur est, par conséquent, bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties ne formulent aucune demande de délais de paiement.

Au vu des éléments versés aux débats, le bailleur se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative) n’étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [T] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle d’un délai pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes dé-lais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un loge-ment décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai pré-visible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] est âgé de 65 ans et vit dans le logement litigieux depuis de nombreuses années, ayant été aidant familial de sa mère, Madame [B] [F]. Il fait valoir qu’il a dû s’occuper pleinement de sa mère et que son décès lui a été difficile. Monsieur [H] [M] dispose de faibles ressources et a initié des démarches pour obtenir sa pension de retraite, qu’il devra percevoir en 2026 (selon le diagnostic social et financier). Monsieur [H] [M] mentionne avoir pris attache avec [Localité 6] Habitat dans le but de se reloger mais indique que les logements proposés ne lui permettaient pas de pouvoir entreposer l’ensemble de ses affaires.

Monsieur [T] [E], âgé de 89 ans, retraité, s’oppose à la demande reconventionnelle de délai.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [M] un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux, dans la mesure où il a déjà bénéficié de délais de fait. Ce délai supplémentaire devrait permettre d’assurer un relogement du défendeur dans des conditions satisfaisantes.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] sollicite la somme de 4 852 euros, correspondant aux loyers dus du 5 février 2025 à septembre 2025, en ce compris la provision sur charges et soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort des éléments versés aux débats que le défendeur n’a pas réglé le loyer (et la provision sur charges) depuis qu’il a acquis la qualité de locataire le 5 février 2025.

Dès lors, Monsieur [H] [M] sera condamné à payer la somme de 4 852 euros au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [M], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 16 septembre 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 620 euros, charges comprises.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [T] [E] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes reconventionnelles de désignation d’un expert judiciaire, de réalisation des travaux et de consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Se plaignant de désordres, Monsieur [H] [M] sollicite de manière reconventionnelle la désignation d’un expert, la réalisation de travaux, ainsi que la consignation des loyers.

Monsieur [T] [E] s’oppose à l’ensemble de ces demandes.

En l’espèce, le bail est résilié par l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 16 septembre 2025, de sorte que le bailleur n’est plus soumis à une obligation de mise en conformité, Monsieur [H] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date (en ce sens, Cour d’appel de Metz, 3ème chambre civile, 27 novembre 2025, n°24/01235). En effet, le défendeur n’a plus la qualité de locataire et ne peut donc se prévaloir des droits découlant de cette qualité ni du contrat de bail transféré.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire, tout comme celles de travaux et de consignation des loyers.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer du 15 juillet 2025 et de l’assignation du 18 septembre 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [T] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail consenti par Monsieur [T] [E] à Madame [B] [F] le 31 mars 2016 a été transféré à Monsieur [H] [M], portant sur un bien sis [Adresse 3] à [Localité 5], le 5 février 2025, par l’effet du décès de Madame [B] [F] ;

DÉCLARE l’action de Monsieur [T] [E] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail transféré le 5 février 2025 concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 16 septembre 2025 et que, par conséquent,le bail transféré est résilié à compter de cette date, pour défaut de paiement des loyers ;

DIT que Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Monsieur [H] [M] un délai supplémentaire d’un mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux et de restitution des clés dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [H] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et ce, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 620 euros (six cent vingt euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 4 852 euros (quatre mille huit cent cinquante-deux euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2025 inclus ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [M] de ses demandes reconventionnelles d’expertise judiciaire, de réalisation de travaux et de consignation des loyers ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer du 15 juillet 2025 et de l’assignation du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 12 février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge