Décision du 19 Mars 2026

Minute n° 26/00028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DANS LE CADRE DE L’EXERCICE

D’UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

du 19 Mars 2026

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Rôle N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZET

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. SAS VIGIE 41 AS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître François-charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Monsieur [Q] [B], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Rémy BLONDEL, Magistrat, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 10 septembre 2026

Date des débats : 13 novembre 2025

Date de la mise à disposition : 19 mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La société VIGIE 41 AS est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’entrepôts et de bureaux situé [Adresse 4] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 1] d’une surface cadastrale de 4.351 m².

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 10 septembre 2025, annexé à la présente décision.

Une convention d’intervention foncière conclue le 29 juillet 2021 entre l’EPFIF, la commune de [Localité 4] et l’EPT [Localité 5] permet à l’EPFIF de procéder aux acquisitions nécessaires par voie amiable, par voie de préemption ou par voie d’expropriation dans le cadre de ses missions de veille et de maîtrise foncières du périmètre “Front Urbain”.

Le bien querellé est dans le périmètre de maîtrise foncière “Front Urbain”.

La société VIGIE 41 AS a adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 1.800.000 €, à la mairie de [Localité 4] qui a réceptionné cette déclaration le 20 décembre 2024.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 17 février 2025 et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 1.350.000 €.

La société VIGIE 41 AS a refusé cette proposition par courrier en date du 21 février 2025.

Par un mémoire de saisine du 26 février 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF a justifié avoir consigné le 22 mai 2025 une somme de 217.500 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, consignation dûment signifiée.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 10 septembre 2025 par ordonnance dûment signifiée.

La société VIGIE 41 AS, assistée de son conseil, était présente lors du transport judiciaire sur les lieux des biens expropriés au cours duquel la date d’audience a été fixée au 15 janvier 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique du 29 décembre 2025, soutenu à l’audience, l’EPFIF sollicite du juge de l’expropriation de :

— fixer le prix d’aliénation des biens sis [Adresse 4] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 1], en valeur libre, à la somme de 1.286.220 euros, soit 756,60 m² x 1.700 €

— rejeter les prétentions de la société VIGIE 41 AS ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— laisser les dépens à la charge de l’EPFIF ;

Par mémoire reçu le 14 avril 2026 par le greffe, soutenu à l’audience, la société VIGIE 41 AS demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les prétentions de l’EPFIF ;

— fixer le prix du bien querellé à la somme globale et arrondie de 1.815.000 €, soit 2.300 €/m² x 789 m² ;

— laisser à la charge l’EPFIF les frais d’agence du fait de sa substitution à l’acquéreur évincé ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner l’EPFIF à verser à la société VIGIE 41 AS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 9 janvier 2026, soutenues à l’audience, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 1.664.520 euros en valeur libre, soit 756,60 m² x 2.200 €.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du Code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, sans que cela ait été contesté par les parties, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLUI intercommunal de [Localité 5] approuvé par le Conseil de Territoire de l’EPT [Localité 5] le 25 février 2020 qui a fait l’objet d’une modification n°2 aux termes d’une délibération en date du 29 mars 2022, devenue opposable le 31 mars 2022 et plaçant le bien en zone UP29b.

La modification n°3 approuvée le 11 avril 2023, visée par le commissaire du Gouvernement, ne portant pas sur la zone dans laquelle se trouve la parcelle querellée, elle ne sera pas retenue comme date de référence.

En conséquence, seule la date du 31 mars 2022 est retenue comme date de référence.

2) Sur la consistance du bien et la surface

En l’espèce, le bien préempté est situé au [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle sur laquelle est bâti un immeuble de deux étages disposant d’une cinquantaine d’emplacements de stationnement extérieurs.

La [Adresse 5] est accessible à la circulation. L’environnement immédiat est composé de locaux d’activité et d’entrepôts. Dans l’ensemble, les bâtis apparaissent relativement entretenus.

Elle est desservie par :

— l’arrêt de Tramway 8 “ Pablo Neruda ” ;

— Le réseau de bus (ligne 256) ;

— la route nationale 1.

L’accès à la parcelle s’effectue par la [Adresse 5] ouvrant directement sur un grand terrain. On y constate la présence d’une tour électrique haute tension soutenant des fils électriques.

Plusieurs détecteurs de présence ont été installés afin de sécuriser les lieux.

Il s’agit d’un bâtiment d’activité en R+2 comprenant des bureaux et une partie à usage d’entrepôt avec mezzanine.

L’entrée s’effectue par une double porte vitrée donnant sur une grande pièce d’accueil, constituée d’une petite salle. Le sol est recouvert d’un carrelage gris. Les murs et le plafond sont en blanc et les portes sont en bois. L’électricité est fonctionnelle.

Trois directions sont possibles à partir de cet espace d’accueil principal:

— A gauche, un couloir permet d’accéder à d’autres pièces dans des dimensions différentes faisant office de bureau. Certaines sont vides. Dans d’autres, quelques meubles subsistent. On constate la présence de toilettes et d’un évier de cuisine. La traversée de ces pièces débouche sur la partie entrepôt qui se compose :

.D’une grande pièce dans laquelle ont été établies des étagères. Un évier isolé et fonctionnel est installé contre un mur. Une entrée pour les camions est protégée par un rideau métallique. Une petite salle de bureau contenant quelques objets ( chaise, banc… etc) est adjacente au rideau métallique.

.D’une mezzanine accessible par un escalier de la même structure ;

— Au centre de l’espace d’accueil principal, se trouve un escalier en colimaçon menant au 1er étage ;

— A droite, une pièce équipée d’une unique armoire conduit à :

. Une salle faisant office de vestiaire avec de grands lavabos, une douche et des casiers. Le sol et les murs sont en carrelage blanc.

. Deux portes, dont l’une est verrouillée et l’autre menant à une sortie de secours.

S’agissant du premier étage, l’accès s’effectue par les escaliers. De la moquette recouvre en grande partie le sol du premier étage. Un coin café est délimité par du parquet au sol près des escaliers. Les murs et le plafond sont en blanc. Les fenêtres sont en double vitrage.

A droite, se situe une immense pièce lumineuse en open space, composée de cloisons de séparation. A gauche, se trouvent de plus petites pièces faisant office de bureaux individuels ainsi que des toilettes.

Certaines de ces pièces contiennent du mobilier.

En ce qui concerne la consistance des biens, pour plus de précision, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 10 septembre 2025, annexé à la présente décision, étant précisé que le juge de l’expropriation a retenu, de manière globale, un bon état.

Les parties s’accordent pour dire que le bien est libre d’occupation, ce qui a été constaté lors du transport.

En ce qui concerne la surface, la société VIGIE 41 AS a produit une attestation d’un géomètre-expert qui donne une surface utile du bâtiment mesurée de 756,60 m², construit sur une parcelle de 4.351 m². Cette attestation n’est pas contestée par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement. Par ailleurs, il est d’usage que les cessions portant sur des immeubles fassent référence à la surface utile ou surface habitable et non à la surface de plancher. A cet égard, les parties font état de termes de référence prenant en compte la surface utile et non la surface au plancher.

Par conséquent, il convient de retenir cette surface utile de 756,60 m².

3) Sur la méthode

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties emploient, de manière concordante, la méthode de la comparaison.

Selon cette méthode, il s’agit de comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans une période récente sur le marché immobilier local.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, cette méthode sera donc adoptée.

Concernant la méthode par capitalisation retenue également par la société VIGIE 41 AS dans un but de recoupement, elle ne pourra pas être utilisée puisque le bien est libre d’occupation et s’appuyer sur un loyer théorique reviendrait à faire une analyse purement hypothétique et non vérifiable. Elle sera donc écartée.

4) Sur la situation locative

En l’espèce, comme il a été constaté lors du transport et non contesté par les parties, le bien est libre d’occupation.

Il conviendra donc de déterminer le prix du bien en valeur libre.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

—  1.286.220 euros, montant offert par la partie préemptrice,

—  1.815.000 euros, montant demandé par la partie préemptée.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 1.664.520 euros.

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Aux termes de son dernier mémoire, l’EPFIF propose huit termes de référence, annexés à la présente décision, portant sur des locaux d’activités et de bureaux, outre une vente en date du 27 septembre 2024 portant sur des locaux d’activité et de bureau comprenant 27 emplacements de stationnement, d’une surface utile de 1.274 m², situés à [Localité 6].

Selon l’EPFIF, ces références portant sur des immeubles en bon état, font ressortir une valeur moyenne de 1.482 €/m² avec une valeur médiane de 1.500 €/m².

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 1.700 €/m², établie en valeur libre, en tenant compte de la superficie du terrain, facteur de plus-value, de la présence de pylônes et de lignes haute tension avec servitudes afférentes, et en soulignant que l’acquisition en date du 28 décembre 2023 par la société VIGIE 41 AS a été faite sur la base d’une valeur unitaire de 1.227 €/m².

La société VIGIE 41 AS critique la fixation de la valeur unitaire proposée par l’EPFIF selon les moyens suivants, notamment :

— aucune des références ne se situe à [Localité 4] et concerne des biens incomparables à l’ensemble immobilier préempté, tant en termes de surface utile que de places de stationnement, de nature des locaux.

— hormis la référence du 27 septembre 2024, aucune de ces mutations n’est récente ;

— l’EPFIF ne tient pas compte des caractéristiques particulières du bien querellé, notamment la surface de terrain ;

Au surplus, aucun avis du domaine n’a été joint par l’EPFIF à sa demande de fixation de prix.

Le commissaire du Gouvernement indique, dans un premier temps, que contrairement à ce qu’allègue l’EPFIF, le bien a été, à l’origine, valorisé à 1.700.000 €, ce qui, ramené à la surface utile mesurée de 756,6 m², donne un prix unitaire de 2.246 €/m², et non de 1.227 €/m².

Par ailleurs, il indique que le bien est dans un état d’entretien globalement bon, ce qui a été constaté lors du transport, et qu’en raison de la superficie du terrain, la présence d’un pylône électrique ne saurait être un facteur de moins-value.

Le commissaire du Gouvernement propose d’écarter l’intégralité des 8 termes de l’EPFIF, toutes datées de 2021 et très éloignés de la surface utile du bien préempté. Il souligne qu’un seul est situé en Seine-Saint-Denis mais ne correspond qu’à un local brut de béton de 41 m². Enfin, les termes proposés correspondent à des lots cédés en copropriété.

En l’espèce, l’analyse attentive des termes proposés par l’EPFIF permet de conclure que :

— les termes DEM n°1, n°2, n°3, n°4, n°5, n°6, n°8 sont relatifs à des cessions anciennes datées de 2021, portant sur des biens non situés sur le département de Seine-Saint-Denis et dans des communes non limitrophes à [Localité 4] pour lesquelles le marché immobilier est incomparable ;

— le terme DEM n°7 portant sur une cession de décembre 2021, dont l’immeuble est situé à [Localité 2], concerne un atelier d’une surface utile de 41 m², donc bien moindre que celle du bien litigieux ;

— la référence portant sur la cession du 27 septembre 2024 s’appuie sur un acte de cession non publié et non produit.

En conséquence, les termes DEM n°2, 3, 4, 5, 6, 7 et 8 proposés par l’EPFIF, ainsi que la référence liée à la cession du 27 septembre 2024, devront être écartés.

Sur autorisation du juge de l’expropriation, l’EPFIF a produit, le 14 janvier 2026, l’avis de la DNID. Par une note en délibéré autorisée par le juge de l’expropriation, la société VIGIE 41 AS souligne qu’à deux exceptions près, les références de la DNID sont soit reprises par le commissaire du Gouvernement, soit situées dans des villes étudiées par ce dernier. En tout état de cause, les mutations qui n’auraient pas été reprises dans leurs écritures ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement n’ont pas à être examinées par le jugement de l’expropriation.

En l’espèce, il convient de constater qu’à l’examen du dernier mémoire de l’EPFIF, cette dernière ne fait pas référence à cet avis au soutien de son estimation. Par ailleurs, la moitié des termes visés dans cet avis sont repris par le commissaire du gouvernement et seront donc étudiés avec les termes proposés par le commissaire du gouvernement. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les termes de cet avis, hormis ceux repris par le commissaire du gouvernement.

Termes de comparaison proposés par la société VIGIE 41 AS :

(DEF = Défendeur)

Aux termes de son dernier mémoire, la société VIGIE 41 AS propose deux termes de référence :

Termes

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Commune

Surface utile

Prix et/ou Prix du m²

DEF1

CG1

25/04/2024

2024P10506

[Adresse 6]

[Localité 4]

928

2.000.000 € soit 2.155 €/m²

DEF 2

30/11/2023

2023P28284

[Adresse 7]

[Localité 4]

1650

4.500.000 € soit 2.727 €/m²

En raison de la très grande surface extérieure, du caractère récent et libre de la construction, de son très bon état, et de son caractère mixte à usage de bureaux et d’activités, la société VIGIE 41 AS retient une valeur unitaire de 2.300 euros/m².

L’EPFIF conteste les deux termes comme suit :

— le premier terme concerne un bien qui a une surface utile sensiblement supérieure à celle du bien à évaluer ;

— le deuxième terme, tel qu’il est présenté, ne fait pas état de ce que le même immeuble a été cédé un an auparavant, au prix de 1.450.000 €, soit un prix de 879 €/m². Par ailleurs, il s’agit d’un local de 1.650 m², donc incomparable avec le bien querellé ;

Le commissaire du Gouvernement retient le premier terme qu’il produit également. Concernant le deuxième terme, il en sollicite le rejet au motif que la surface utile est plus du double de celle du bâtiment préempté.

En l’espèce, le terme DEF n°1 concerne un bien à la configuration proche de celle du bien querellé et situé dans la même commune. En effet, il s’agit d’un immeuble, libre, composé notamment d’un rez-de-chaussée comprenant un accueil, de bureaux, d’un atelier, d’un auvent avec mezzanine démontable et d’une zone de stockage. S’il y a bien une différence de surface utile entre les deux biens, cette différence, relativement faible (moins de 200 m²), ne fait pas obstacle à sa pertinence.

Ce terme sera donc conservé.

Concernant le deuxième terme, la surface utile représente le double de celle du bien querellé. Dès lors, il ne sera pas pris en compte.

En conséquence, seul le terme DEF n°1 sera retenu.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses conclusions, le commissaire du Gouvernement propose neuf termes de comparaison, annexés à la présente décision, dont trois ventes à [Localité 4], trois à [Localité 7], une à [Localité 8] et deux à [Localité 9]. Hormis le terme n°7 situé à [Localité 8] qui concerne une cession d’un immeuble occupé, les autres concernent des biens libres.

Le commissaire du Gouvernement précise que les trois ventes intervenues à [Localité 4] donnent un prix moyen de 1.815 €/m², que l’ensemble du panel donne un prix moyen de 1.853 €/m² et que le terme le plus élevé présente un prix unitaire de 2.155 €/m².

En raison des éléments de plus-value (bon état des locaux avec présence d’une vidéosurveillance, terrain d’assiette important avec une cinquantaine de places de parking, locaux libres d’occupation, localisation du bien avec présence de transports en commun), le commissaire du Gouvernement retient une valeur unitaire de 2.200 euros/m².

L’EPFIF émet les critiques suivantes :

— le terme CG1 concerne un bien qui a une surface utile sensiblement supérieure à celle du bien à évaluer ;

— les termes CG 2, 4, 5, 6, 8 et 9 sont des lots de copropriété, donc incomparables sur le plan de la consistance juridique ;

— le terme CG3 concerne un bien avec une surface utile sensiblement supérieure à celle du bien à évaluer et intègre un appartement de deux pièces de 24 m² ;

— le terme CG 7 est cédé occupé ;

La société VIGIE 41 AS critique ces termes comme suit :

— le terme CG1, qu’elle reprend dans son mémoire, peut être retenu en raison de sa proximité avec l’immeuble querellé ;

— le terme CG2 sera écarté car la surface de la parcelle n’est pas communiquée et le bien ne compte que deux places de stationnement ;

— le terme CG3 sera écarté car la parcelle, mesurant 1916 m², est deux fois plus petite que la parcelle litigieuse ;

— le terme CG4 sera écarté car le bien ne comporte que 3 places de stationnement pour une plus petite surface utile et l’immeuble est en copropriété ;

— le terme CG 5 sera écarté car le bien ne comporte que 13 places de stationnement pour une plus petite surface utile et l’immeuble, ne comportant pas de bureaux, est en copropriété ;

— le terme CG6 sera écarté car la surface de la parcelle, densément construite, n’est pas communiquée et le bien ne compte que 5 places de stationnement ;

— le terme CG7 concerne une parcelle de 1394 m², soit 3 fois moins que la parcelle querellée, avec une surface utile de 1.027 m² donc une emprise foncière importante. Par ailleurs, il y a peu de places de stationnement et le bien est dans un mauvais état. Ce terme donc doit être écarté ;

— le terme CG8 concerne une parcelle densément construite (surface bâtie de 956,40 m² sur une surface totale de 1.290 m²) et ne disposant que de 4 places de stationnement. Par ailleurs, le bien est en mauvais état. Ce terme doit donc être écarté.

— le terme CG9 pourra être retenu bien que la surface de la parcelle ne soit pas communiquée et qu’elle aurait une forte emprise foncière. Le bien ne comporte que 9 places de stationnement.

En l’espèce, le terme CG1, qui est repris dans le mémoire de la société préemptée, a été retenu selon le motif déjà développé.

Les termes CG 2, 4, 5, 6, 8 et 9 sont des lots de copropriété. En cela, ils sont incomparables au regard de leur consistance juridique. Ils sont donc écartés.

Le terme CG3 concerne un bien dont la surface utile est proche du double de celle du bien concerné par la présente procédure. Sa configuration, en raison de cette surface, est incomparable. Ce terme est donc écarté.

Le terme CG7 concernant un bien cédé en situation occupée, il sera écarté.

En conséquence, seul le terme CG1 proposé par le commissaire du Gouvernement devra être retenu tandis que les autres termes devront être écartés.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, la référence suivante CG1/DEF1 a été retenue en raison de sa pertinence, étant précisé qu’en raison de la reprise dans le mémoire du demandeur et du commissaire du Gouvernement, il n’y a pas lieu de le comptabiliser deux fois.

La valeur unitaire est, selon ce terme, de 2.155 euros/m².

Toutefois, il convient de prendre en considération les facteurs de plus-value suivants :

— bon état global des locaux avec présence d’une vidéosurveillance

— terrain d’assiette relativement important avec une cinquantaine de places de parking

— des locaux libres d’occupation,

— localisation du bien dans une rue bien desservie par les transports en commun (tramway 8, ligne de bus 256) et par la route nationale 1 ;

— constructibilité de la parcelle ;

S’il est vrai que la parcelle supporte une ligne à haute tension, cette dernière éloignée du bâti n’altère en rien l’utilisation du parking sur lequel elle est implantée.

Ces facteurs de plus-value permettent ainsi de retenir une valeur unitaire à hauteur de 2.300 €/m².

En conséquence, le prix d’acquisition s’agissant du bien situé [Adresse 4] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 1] est fixé à la somme de 1.740.180 € (2.300 € x 756,60 m²) en valeur libre.

Sur le paiement de la commission d’agence

En l’espèce, la société VIGIE 41 AS sollicite la prise en charge des frais d’agence par l’EPFIF.

Or, il ressort de la déclaration d’intention d’aliéner qu’aucun frais d’agence n’est mentionné.

En conséquence, cette demande est rejetée.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la société VIGIE 41 AS la somme de 3.000 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte.

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la société VIGIE 41 AS à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire, ce qui n’est pas contesté par les parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 10 septembre 2025, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement et ceux de l’EPFIF ;

FIXE à la somme de 1.740.180 € (un-million-sept-cent-quarante- mille- cent-quatre-vingt euros) en valeur libre le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier à usage d’entrepôts et de bureaux situé [Adresse 4] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 1] ;

DÉBOUTE la société VIGIE 41 AS de sa demande de prise en charge par l’EPFIF des frais d’agence ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à la société VIGIE 41 AS la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation