TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02806 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GGL

Minute : 26/00295

Monsieur [G] [C]

Représentant : Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 896

C/

Monsieur [M] [Y]

Madame [X] [P] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Samira LEMKHAIRI, substituant Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [X] [P] [D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 10 Avril 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 janvier 2020, M. [G] [C], représenté par son mandataire EUROGEST, a donné à bail à M. [M] [Y] et à Mme [X] [P] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1 550,59 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [G] [C], par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, a fait signifier à M. [M] [Y] et à Mme [X] [P] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 597,62 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux dans un délai d’un mois.

Cette situation d’impayés avait été notifiée la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 27 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, M. [G] [C] a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 10 avril 2026, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable après le 29 juillet 2023 et aux fins de :

— Déclarer recevable et fondée l’action de M. [G] [C],

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 22 octobre 2025,

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [S] [Y] et Mme [X] [P] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû, augmenté des charges à compter du 22 octobre 2025, date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] la somme provisionnelle de 4 661,14 euros arrêtée au 24 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 août 2025,

— Condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [X] [P] [D] aux entiers dépens en ce compris le droit proportionnel du commandement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 17 novembre 2025.

A l’audience du 10 avril 2026, M. [G] [C] représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 6 730,41 euros et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire. Il a précisé que les locataires avaient réglé le loyer du mois de mars 2026.

M. [M] [Y] a comparu. Il a indiqué avoir un mois de retard dans le paiement du loyer et des charges courants. Il a précisé que Mme [X] [P] [D] a quitté le logement depuis plus d’un an. Il a demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros et la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience et une lecture de ses conclusions a été faite à l’audience. Il en ressort que M. [M] [Y] ne s’est pas présenté au rendez-vous prévu avec les services.

Mme [X] [P] [D], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue au greffe du tribunal le 10 avril 2026, M. [M] [Y] a communiqué une capture d’écran démontrant un virement instantané en date du 10 avril 2026 pour un montant de 1 700 euros au mandataire de M. [G] [C], la société EUROGEST. Il a également fait parvenir un courriel en provenance d’une personne responsable de gestion pour le mandataire de son bailleur indiquant que la dette locative s’élèverait à la somme de 3 132,14 euros au 10 avril 2026. Enfin, M. [M] [Y] a communiqué au greffe du tribunal divers relevés de son compte bancaire qui font apparaître les virements effectués au mandataire de son bailleur.

Par courrier électronique du 17 avril 2026, le conseil de M. [C] a transmis un décompte actualisé, précisant que la dette n’étant pas soldé, son client maintenait l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [X] [P] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [G] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient au paragraphe VIII une clause qui prévoit qu'« Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. »

M. [G] [C] a fait signifier, le 22 août 2025 à M. [M] [Y] et à Mme [X] [P] [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 597,62 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 31 janvier 2020 est résilié à la date du 23 octobre 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, M. [G] [C] produit le bail du 31 janvier 2020, le commandement de payer délivré le 22 août 2025 et un décompte de la créance actualisé 3 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse mentionnant un arriéré locatif de 6 732,41 euros.

Toutefois, M. [M] [Y] a communiqué par note en délibéré plusieurs documents actualisant la dette locative. Il a fourni une capture d’écran d’un courriel envoyé par une personne responsable de gestion du mandataire qui indique que la dette locative s’élève à la somme de 3 132,41 euros. En outre, il a également communiqué une preuve d’un virement instantané effectué au mandataire EUROGEST de M. [G] [C] d’un montant de 1 700 euros. M. [G] [C] a de son côté communiqué un décompte actualisé prenant en compte les derniers paiements de M. [M] [Y], y compris celui de 1 7000 euros le 10 avril 2026 et mentionnant un solde de 1 432,41 euros.

Ce décompte inscrit au débit de M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] la somme de 15,00 euros au titre de « frais de relance lettre recommandée » facturée le 12 mars 2025, sans justifier qu’elle est due par les débiteurs. Il convient donc de la déduire de la créance.

Le paragraphe VII du bail intitulé « Clause de solidarité » stipule que « Il est expressément stipulé que les colocataires et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenues solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire. »

Ainsi, si M. [M] [Y] a indiqué lors de l’audience que Mme [X] [P] [D] avait quitté les lieux depuis plus d’un an, elle n’a pas délivré de congé au bailleur et la preuve de ce départ n’est pas rapportée. Elle est donc toujours tenue solidairement des obligations contractuelles liées au bail dont le paiement du loyer donc de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer M. [G] [C] la somme provisionnelle de 1 417,41 euros (1 432,41 – 15,00), au titre des sommes dues au 10 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [M] [Y] a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 150 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience, qu’il est en situation de régler la dette locative et qu’il a par ailleurs, commencé à l’apurer.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [M] [Y] et à Mme [X] [P] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, M. [G] [C] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 23 octobre 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [C], la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] seront donc condamnés à payer in solidum à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [G] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 31 janvier 2020 entre M. [G] [C] et M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 octobre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] la somme provisionnelle de 1 417,41 euros, au titre des sommes dues au 10 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] de M. [M] [Y] et de Mme [X] [P] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2025,

Condamne in solidum M. [M] [Y] et Mme [X] [P] [D] à payer à M. [G] [C] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 13 mai 2026.

Le Greffier Le Juge